Étude de faisabilité d’une foncière logement

La mission étudie l’opportunité puis la faisabilité technique, financière, juridique et organisationnelle d’un outil d’investissement immobilier adapté aux besoins du territoire. Elle comprend deux phases fermes et une phase optionnelle d’appui à la constitution effective de la structure.

Phase 1 — Étude d’opportunité

Le prestataire formalise une stratégie d’intervention à partir du contexte territorial et des enjeux de production de logements. Il identifie les secteurs, produits, opérations et actifs potentiels — notamment acquisition de logements neufs ou anciens, création de logements et surélévations — puis analyse les segments de marché insuffisamment pourvus. L’analyse s’appuie notamment sur les études du PLH, les observatoires de l’habitat, les données de la Direction Habitat, des agences d’urbanisme et des territoires limitrophes. Une enquête complémentaire auprès de 5 à 10 interlocuteurs peut être réalisée avec les parties prenantes.

Le diagnostic qualifie les actifs et leurs modalités de maîtrise, les critères de sélection, les niveaux d’investissement, les modes de portage et les complémentarités avec les structures existantes. Il examine les partenariats et les scénarios d’intervention, en comparant leurs prérequis, moyens, produits, prospects, partenaires, avantages et inconvénients. Le livrable d’aide à la décision synthétise les objectifs, le positionnement et le schéma d’intervention, le périmètre stratégique, les actifs cibles, les parties prenantes et les indicateurs extra-financiers.

Phase 2 — Faisabilité et modèle de la foncière

Le prestataire construit des scénarios de structuration économique, juridique et organisationnelle. Il étudie les formes et véhicules juridiques possibles, leurs conditions de création, actionnariats, champs d’intervention, modalités de gouvernance et avantages ou limites. L’analyse couvre aussi les structures de portage et entreprises publiques locales mobilisables, ainsi qu’un benchmark national de structures comparables.

Le portefeuille cible est examiné à court, moyen et long terme : produits libres ou intermédiaires, maîtrise et durée de portage des actifs, réservations éventuelles pour les investisseurs, coûts d’acquisition et de travaux, recettes estimées et rentabilité attendue. Le prestataire établit le modèle d’investissement et un plan d’affaires à 15 ans, comprenant comptes prévisionnels d’exploitation et de trésorerie, rentabilité des opérations, taux de rentabilité interne, cycle d’utilisation des fonds propres, capitalisation, financement et organisation de l’équipe. Un rapport intermédiaire permet de valider un scénario de structuration ; un dossier investisseur en présente le positionnement, le modèle d’intervention, les critères d’acquisition éventuels, les ressources humaines, le plan d’affaires et le financement. Une feuille de route guide ensuite la mise en œuvre.

Phase optionnelle — Création effective

Si la création de l’opérateur est validée, l’appui porte sur la gouvernance, la capitalisation et la répartition du capital, les statuts, le pacte d’actionnaires, les projets de délibérations et rapports de présentation, ainsi que les démarches de constitution et l’assemblée générale constitutive. Il comprend aussi l’animation des échanges avec les investisseurs potentiels, la finalisation du tour de table et la définition de critères de performance et d’un calendrier d’évaluation.

La mission est pilotée avec un comité de suivi : le prestataire propose la méthode de pilotage, anime le comité et prépare les supports nécessaires. Les analyses sont étayées par un benchmark et une démarche de co-construction avec les partenaires pressentis.