Mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage foncière

La prestation consiste à accompagner la structuration de la fonction foncière et la définition d’une stratégie foncière opérationnelle, au moyen d’un cadrage commun, de diagnostics, d’analyses comparatives, de scénarios d’organisation et de recommandations directement exploitables. Les deux missions sont coordonnées par une équipe projet intégrée et un chef de projet unique, avec partage continu des analyses et synthèse transversale.

Cadrage et articulation

Une séance de cadrage aligne les parties prenantes sur les objectifs, le périmètre, le calendrier et les interfaces entre les deux missions. Elle donne lieu à une note de cadrage unique. Les modalités précises de gouvernance et de calendrier sont arrêtées à cette étape.

Mission 1 — Fonction foncière

Le diagnostic porte notamment sur le foncier opérationnel, les acquisitions, les procédures foncières, la tenue du patrimoine, les droits réels, les servitudes, les bases de données, les actes, les obligations liées à la propriété et le développement foncier. Il analyse également les pratiques, circuits de décision et coordinations entre les directions techniques, juridiques, financières et de développement.

La phase de diagnostic comprend :

• environ 8 à 12 entretiens individuels avec les directions et services concernés ;
• une cartographie des acteurs, périmètres et interactions ;
• un benchmark d’organisations foncières comparables : EPL, bailleurs sociaux, collectivités, aménageurs et promoteurs privés ;
• l’identification des compétences, synergies, outils opérationnels et nouvelles missions ;
• l’évaluation du niveau de connaissance et de suivi du patrimoine foncier, des outils, des bases de données et des pratiques de mise à jour.

Plusieurs scénarios d’organisation sont ensuite construits et comparés. Ils précisent la répartition des rôles et responsabilités, les modes de coordination et de pilotage, les ressources humaines nécessaires, le dimensionnement cible en ETP par rapport aux ETP actuellement mobilisés, le développement des compétences, les outils opérationnels, les processus clés et le calendrier de transition. Les scénarios intègrent une organisation évolutive, avec une attention particulière portée au marché du foncier et à la négociation foncière.

Les ateliers relatifs aux scénarios sont coconstruits avec le prestataire. Les ateliers de formalisation des processus sont animés par la Direction de la Transformation et de l’Innovation ; le prestataire fournit la méthodologie et assure la mise en forme finale. Les processus cibles sont représentés sous forme de logigrammes BPMN dans un format éditable.

La phase d’arbitrage comprend la présentation des scénarios en COPIL, l’accompagnement de la formalisation de la décision et la production d’une feuille de route opérationnelle à court, moyen et long terme. Les livrables comprennent notamment le rapport de diagnostic, le benchmark, les scénarios avec analyse comparative, le dimensionnement en ETP, les logigrammes BPMN, un support d’acculturation à l’asset management foncier, la note d’organisation retenue et la feuille de route.

Mission 2 — Stratégie foncière

La mission analyse les enjeux fonciers bâtis et non bâtis, la recherche de foncier pour les futures opérations, les sites à enjeux à long terme, les stratégies d’acquisition et de négociation, le portage foncier et l’opportunité de constituer des réserves foncières. L’analyse couvre le territoire de Montpellier Méditerranée Métropole et 2 à 3 territoires ou agglomérations à enjeux situés hors de ce périmètre.

Les travaux comprennent :

• l’analyse du marché foncier et des dynamiques territoriales ;
• l’analyse de la stratégie de développement et l’identification des besoins fonciers à court, moyen et long terme ;
• environ 6 à 10 entretiens internes et externes ciblés ;
• l’étude des outils de portage : EPF, EPFL, foncière dédiée, partenariats et portage à long terme ;
• l’examen des montages innovants et des conditions de mise en place d’un outil dédié ;
• un benchmark de foncières, EPF, EPFL et montages partenariaux comparables.

Les orientations opérationnelles précisent les objectifs et échéances, les outils mobilisables et leurs conditions juridiques, financières et de gouvernance, les dépendances à la Métropole, aux EPF et aux partenaires privés, les besoins en fonds propres et les conditions d’un éventuel renforcement des capitaux propres, les besoins en compétences, les fonciers prioritaires ainsi que les principes de prospection, d’acquisition et de négociation. Elles permettent un premier arbitrage du COMEX sans constituer une analyse juridique et financière exhaustive.

En cas d’affermissement, l’approfondissement de l’orientation retenue comprend la formalisation des principes de prospection, de négociation, d’acquisition et de portage, l’examen des conditions juridiques et réglementaires, l’analyse des besoins en fonds propres, de la capacité d’endettement et de l’impact sur les comptes consolidés, ainsi qu’un planning détaillé de mise en œuvre. Il inclut également l’appui à la position à porter auprès de la Métropole, des points d’avancement avec le Sponsor et la Direction de la Transformation et de l’Innovation, un rapport de préfiguration consolidé, une feuille de route avec porteurs, jalons et ressources, une note décisionnelle pour le COMEX et une restitution finale commune.

Livrables et interfaces

Les livrables sont remis dans des formats bureautiques standards : Word, PowerPoint et PDF. Ils doivent être directement exploitables par les équipes internes. Les documents comprennent notamment la note de cadrage, les rapports de diagnostic et d’analyse, les benchmarks, les analyses comparatives des outils de portage, les scénarios, les supports COPIL, les notes d’organisation et d’approfondissement, le rapport de préfiguration consolidé, les feuilles de route et les synthèses destinées au COMEX.

Le titulaire assure la coordination entre les deux missions, la mutualisation lorsque possible des entretiens communs, la production d’une synthèse transversale et une restitution finale commune en COPIL. Le pilotage associe le Sponsor, la Direction de la Transformation et de l’Innovation, le COPIL de préfiguration et le COMEX. La mise en œuvre opérationnelle de la trajectoire validée, le lancement effectif des actions et la conduite du changement post-arbitrage ne sont pas inclus dans le périmètre.