Étude pré-opérationnelle RHI et urbaine

La mission porte sur une étude pré-opérationnelle intégrant les dimensions sociale, foncière, juridique, technique, sanitaire, architecturale, paysagère, environnementale, hydraulique, urbaine et financière. Elle doit permettre d’évaluer la faisabilité juridique et opérationnelle d’une intervention publique, de sécuriser le foncier et de préparer des scénarios d’aménagement soutenables.

Phase 1 — Diagnostic approfondi et évaluation des capacités

Le diagnostic social repose sur une enquête exhaustive auprès des ménages. Il analyse la composition familiale, les ressources, l’ancienneté d’occupation, les modalités d’installation, la stabilité des revenus, les trajectoires résidentielles, les souhaits de maintien sur site ou de relogement, la capacité d’accession sociale, notamment au regard des dispositifs LES, ainsi que les vulnérabilités particulières. Un rapport statistique détaillé et un tableau anonymisé des situations sont attendus.

Le volet foncier et juridique comprend :

• l’identification des propriétaires, indivisions et successions non réglées ;
• l’analyse des occupations sans titre et des possibilités de prescription acquisitive trentenaire ;
• la qualification juridique de chaque situation ;
• l’étude de plusieurs options de sécurisation foncière, dont acquisitions, déclaration d’utilité publique partielle, ZAC à maîtrise foncière partielle ou convention d’aménagement ;
• l’évaluation des risques contentieux, délais prévisibles et conséquences financières de chaque option.

Chaque construction fait l’objet d’un relevé détaillé, d’un diagnostic visuel et d’un reportage photographique. L’état structurel, la salubrité, l’éclairage naturel, la sécurité électrique, les risques d’incendie et la stabilité sont examinés afin de qualifier les logements comme remédiables ou irrémédiables et d’orienter les choix de réhabilitation, démolition ou reconstruction.

Le diagnostic architectural examine l’état, les qualités architecturales et patrimoniales, les pathologies, la vacance, l’adéquation des usages et le potentiel de réhabilitation, transformation, démolition ou conservation. Le diagnostic paysager porte sur les espaces publics, trames végétales, vues, perspectives, topographie, continuités écologiques et éléments naturels structurants.

Le volet environnemental et hydraulique analyse l’alimentation en eau potable, les branchements, les dispositifs d’assainissement, les possibilités de raccordement collectif, les risques d’inondation, les écoulements, la compatibilité avec les documents de prévention des risques, la gestion des eaux pluviales, la sensibilité environnementale, les installations électriques et l’accessibilité aux services de secours. L’état des réseaux d’eau potable, d’assainissement, d’électricité et de voirie est établi, avec une estimation sommaire des coûts de mise à niveau ou de création des infrastructures.

La phase établit enfin les invariants de l’opération : organisation urbaine, trame viaire, espaces publics, formes urbaines, continuités paysagères et principaux enjeux urbains, paysagers et architecturaux.

Phase 2 — Élaboration des scénarios d’aménagement

Au minimum trois scénarios distincts sont élaborés. Chaque dossier comprend :

• un plan d’aménagement et une stratégie foncière ;
• un volet architectural et paysager ;
• le nombre de ménages maintenus sur site et les hypothèses de relogement ;
• un bilan d’aménagement détaillé ;
• une analyse juridique et une analyse des risques ;
• un bilan financier intégrant notamment acquisitions foncières, indemnités éventuelles, relogement transitoire, accompagnement social, démolitions, travaux de VRD et honoraires ;
• l’identification des recettes potentielles, ventes de lots libres, cessions à des accédants sociaux et subventions mobilisables au titre de la LBU.

Les dépenses et recettes sont différenciées entre les zones 1 et 2. Chaque scénario fait l’objet d’une analyse comparative de ses avantages, contraintes juridiques, délai prévisionnel et reste à charge pour les partenaires publics.

Phase 3 — Scénario retenu et dossier opérationnel

Le scénario retenu est développé dans un dossier opérationnel détaillant la sécurisation foncière, les procédures administratives, le relogement, les démolitions et les travaux d’aménagement. Le phasage intègre les délais d’enquête publique, l’instruction préfectorale et les éventuels recours. Il comprend des jalons décisionnels, un plan de financement consolidé, un plan de trésorerie et une analyse de sensibilité aux variations du coût foncier ou du niveau de subvention.

Le titulaire propose également une méthodologie de concertation et identifie les risques sociaux de l’opération, notamment les contestations foncières, refus de relogement et tensions communautaires, avec des mesures d’anticipation.

Livrables et organisation

Les livrables comprennent le rapport complet de phase 1, le rapport juridique détaillé, le diagnostic technique circonstancié, les scénarios chiffrés, le dossier opérationnel final destiné aux services de l’État et une synthèse exécutive et pédagogique destinée aux élus. Ils sont remis en PDF et dans un format source modifiable exploitable et réutilisable. Les cartographies peuvent être demandées sur support papier. Les comptes rendus des COPIL et COTECH sont rédigés et transmis au plus tard une semaine après chaque réunion.

La mission mobilise notamment des compétences en urbanisme opérationnel, aménagement, droit foncier, procédures publiques, ingénierie sociale, enquête de terrain, architecture, paysage, économie de la construction, infrastructures, réseaux, environnement, hydraulique, montage financier et gestion de projet. Le titulaire assure la coordination avec la SPLACL, la CACL et la Ville de Cayenne, ainsi que l’animation des réunions de lancement, des COPIL, des COTECH, des points d’avancement et de l’atelier consacré aux scénarios.