Réalisation d'une opération de logements en phase 3

Sélection d’un opérateur ou d’un groupement d’opérateurs pour réaliser la première opération de logements de la phase 3 du projet de requalification du Quartier du Levant. La cession du tènement foncier sera réalisée avec charges. L’offre technique et financière retenue constituera la pièce contractuelle principale, avant formalisation par promesse de vente puis acte authentique de cession.

Le programme indicatif comprend environ 75 logements, avec une densité de 20 à 24 logements par hectare :

• Environ 45 logements intermédiaires, en R+3+C au maximum, soit 15 m au faîtage ;
• Environ 30 logements individuels neufs, en R+1+C au maximum, soit 9 m ;
• Des logements de tailles diversifiées, du T2 au T5, avec répartition à préciser entre logements libres, PSLA, PLUS et PLAI ;
• Une part de logements sociaux indiquée à au moins 20 % dans le programme, tout en étant explicitement présentée comme non obligatoire pour cette première étape, la compatibilité avec l’OAP s’appréciant à l’échelle du projet global.

Urbanisme, architecture et espaces extérieurs

Le projet doit s’inscrire dans la pente et dans le terrain naturel, limiter les terrassements et les ombres portées, proposer une implantation diversifiée et assurer une insertion qualitative dans le grand paysage. Les formes urbaines doivent être variées et les matériaux cohérents avec l’identité architecturale normande et celle des Andelys. Les parpaings ou briques creuses non revêtus, les bardages ondulés ainsi que les matériaux brillants ou d’aspect médiocre sont interdits. Les terrasses, balcons et grandes ouvertures sont encouragés.

Les aménagements associés comprennent les voiries internes, les cheminements piétons et cyclables, les espaces verts de proximité, les squares, aires de jeux et placettes dans la pente, ainsi qu’une contribution au mail par des plantations et aménagements paysagers. Les cheminements piétons Nord-Sud doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite ; les pistes cyclables bidirectionnelles en milieu urbain doivent avoir une largeur minimale de 3 m. Le stationnement doit prévoir au moins une place par logement, dans des espaces arborés et perméables.

Les clôtures doivent associer un grillage sur poteaux bois, d’une hauteur maximale de 1,50 m, et des haies d’essences locales variées. Elles doivent permettre la circulation de la petite faune par des passages de 20 × 20 cm tous les 15 m et assurer le libre écoulement des eaux de ruissellement. Les espaces libres doivent être végétalisés avec des essences locales ; les arbres existants sont conservés dans la mesure du possible et de nouveaux arbres locaux sont plantés.

Réseaux et études

Les constructions doivent respecter au minimum la RE 2020. L’opérateur doit présenter ses objectifs de performance énergétique et les solutions envisagées concernant l’orientation, l’isolation, les systèmes de chauffage et les énergies renouvelables.

Les eaux pluviales sont gérées à la parcelle, avec infiltration sur place privilégiée. En cas de stockage, le débit de fuite est limité à 2 L/s/ha. L’imperméabilisation doit être limitée au strict nécessaire et les stationnements réalisés avec des matériaux perméables. Une note hydraulique doit justifier les dispositifs retenus en cohérence avec les études de sol disponibles.

Le raccordement aux réseaux publics est requis pour l’eau potable et les eaux usées, ces dernières devant être raccordées au réseau collectif. Les réseaux électriques, téléphoniques et numériques doivent être enterrés ; des fourreaux pour communications électroniques sont à prévoir par le constructeur. La défense incendie doit respecter les exigences du SDIS. Les modalités techniques de raccordement à l’assainissement collectif doivent être confirmées avec Seine Normandie Agglomération avant le dépôt du permis de construire.

Pièces et livrables de l’offre

L’offre doit notamment comprendre une note de présentation et une stratégie d’exploitation commerciale, un plan de masse au 1/500e minimum, un plan de situation, des coupes et perspectives, les fiches typologiques des logements du T2 au T5, une note architecturale et la justification de la compatibilité avec l’OAP.

Le programme détaillé doit préciser le nombre et la répartition des logements par type et statut, les surfaces de plancher par bâtiment et statut, les surfaces extérieures et de stationnement en distinguant les surfaces vertes et imperméabilisées, ainsi que les prix de sortie prévisionnels en €/m² de surface habitable. Le bilan financier doit présenter les études, la construction en €/m² de surface de plancher, les honoraires, taxes, commercialisation et marge, ainsi que la charge foncière, ses modalités de paiement, le plan de financement, la stratégie commerciale et les subventions mobilisables.

Le candidat doit également fournir un calendrier prévisionnel couvrant les études de maîtrise d’œuvre, le dépôt des autorisations d’urbanisme, le démarrage des travaux et la livraison des logements, ainsi que le montage opérationnel, l’identification des maîtres d’ouvrage par produit, la gouvernance du groupement éventuel et le mode opératoire proposé, notamment VEFA ou co-promotion.