Construction de logements

La prestation porte sur la conception et la réalisation d’un programme de logements sur un périmètre foncier comprenant quatre parcelles totalisant 3 144 m² : deux parcelles bâties correspondant à l’ancien hôtel-restaurant et deux parcelles nues avec végétation ligneuse. Les bâtiments existants seront démolis et curés en amont ; les terrains seront cédés nus après traitement des cuves enterrées par l’EPF Bretagne.

Le programme attendu doit respecter les orientations suivantes :

• Deux immeubles collectifs en R+1+combles, d’une hauteur maximale de 10,50 m, sur l’emprise de l’ancien hôtel-restaurant ;
• Des maisons de petite taille en R+1 sur la partie nord-est ;
• Au moins 50 % de la surface de plancher consacrée au logement ;
• Une densité minimale de 20 logements par hectare et un maximum indicatif de 24 logements ;
• Entre 20 % et 30 % de logements locatifs sociaux de type PLUS-PLAI ;
• Une part de logements en location-accession abordable de type PSLA, avec possibilité d’intégrer également des logements PLS ou en accession libre.

La programmation constitue une base d’intentions et peut être adaptée par les opérateurs, sous réserve du respect du PLU, de la convention opérationnelle et de l’insertion du projet dans son environnement. Les constructions devront maintenir un front bâti dans les volumes existants, traiter l’îlot entre la route de Bénodet et la place de l’Odet, privilégier des volumes principaux à deux pentes symétriques en ardoise d’environ 45°, limiter le stationnement sur l’espace public et éviter la circulation automobile traversante en prévoyant deux cheminements indépendants à l’ouest et à l’est.

Le secteur est classé en zone Uha, à vocation d’habitat et d’activités compatibles avec l’habitat, et soumis à une servitude de protection des monuments historiques AC1. Le projet devra obtenir l’agrément de l’Architecte des Bâtiments de France avant le dépôt du permis de construire. Les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement collectif sont présents ; la fibre et la collecte des ordures ménagères par colonnes enterrées sont à prévoir par l’opérateur.

Les diagnostics disponibles concluent à la compatibilité sanitaire du site avec l’habitat collectif et les espaces verts non privatifs, sans mesure de gestion des sols identifiée à ce stade. Les investigations ont porté sur les sols jusqu’à 4 m dans les zones de l’hôtel et jusqu’à 2 m sur la parcelle du parking. Elles ont recherché notamment les métaux, hydrocarbures C5-C10 et C10-C40, HAP, BTEX, PCB, COHV et les critères d’acceptation en ISD-Inertes. Des anomalies ponctuelles ou proches du bruit de fond ont été relevées pour le cadmium, le zinc, le cuivre et, sur le parking, le nickel ; aucun dépassement sur éluat n’a été constaté. En cas d’évacuation de terres, l’acceptation en ISD-Inertes reste soumise à l’accord de la filière. Les terres et déblais liés aux terrassements du projet relèvent du lauréat.

Les études signalent deux cuves enterrées ayant contenu du fioul, estimées à 3 à 4 m³ chacune. Leur vidange, dégazage et extraction sont prévus dans les opérations de proto-aménagement ; en cas d’impact, les sols encaissants devront être excavés, orientés vers une filière adaptée et contrôlés par des analyses en fonds et flancs de fouille.

La présence d’espèces protégées impose l’intégration de mesures de protection et de recréation d’habitats : le Moineau domestique et le Choucas des tours utilisent le bâtiment pour leur reproduction, tandis que le Grand Rhinolophe utilise les combles comme gîte. Le projet devra notamment intégrer des nichoirs pour le Moineau domestique et des gîtes à chiroptères sur les façades. Les travaux de démolition devront être planifiés hors des périodes écologiquement sensibles, en privilégiant la période de mi-août à mi-novembre et notamment le mois d’octobre.

Contenu attendu de la proposition

Le groupement remet notamment :

• Une présentation de ses membres, de leurs rôles et responsabilités, avec un mandataire identifié ;
• La maîtrise d’œuvre pressentie, comprenant au moins un architecte ;
• Une note de programme détaillant les typologies, tailles, publics cibles, surfaces, stationnement et espaces communs ;
• Des propositions sur la diversification de l’offre, les formes urbaines, les niveaux de gamme, la divisibilité et la flexibilité ;
• Les intentions urbaines, paysagères, de mobilité douce, de gestion des eaux pluviales et de traitement des espaces extérieurs ;
• Les intentions de développement durable concernant les matériaux, les consommations énergétiques, la production d’eau chaude sanitaire et la mutualisation des espaces ;
• Un plan masse de principe au format A3, échelle souhaitée 1/500 ;
• Une coupe au 1/200 indiquant l’implantation dans la topographie ;
• Une perspective d’insertion et une volumétrie 3D facultatives ;
• Des images de référence pour les espaces publics et les constructions envisagées ;
• Une offre de charge foncière, ses conditions suspensives et ses modalités de calcul ;
• Un bilan financier prévisionnel ventilant les dépenses d’études, d’aménagement, de viabilisation, de construction, les divers et les aléas, ainsi que les recettes par produit ;
• Un calendrier prévisionnel de l’opération et une lettre d’engagement conforme aux pièces de la consultation.