Mission de maîtrise d’œuvre complète pour la réhabilitation de 76 logements

Mission de maîtrise d’œuvre complète pour la réhabilitation de la résidence Bellevue, réalisée en site occupé, avec un objectif de passage de l’étiquette énergétique D à C. Le scénario de base porte sur la thermie, la mise aux normes et l’attractivité de la résidence, selon les résultats du diagnostic.

La mission comprend les compétences d’un architecte inscrit à l’Ordre, d’un OPC, d’un économiste, d’un bureau d’études fluides et d’un bureau d’études thermiques. Les éléments de mission sont :

• DIAG, APS, APD et PRO ;
• ACT, EXE, DET et AOR avec suivi de la GPA ;
• OPC.

Enveloppe et façades

Les façades courantes sont en enduit monocouche sur maçonnerie sans isolation. Les deux pignons sont traités en bardage sur isolant d’environ 5 cm et présentent un état général dégradé et vieillissant. Un diagnostic structure réalisé après l’apparition de fissures a conclu à de très faibles écarts sans caractère évolutif ni impact sur la stabilité de l’ouvrage. Une réfection par purge, passivation et ragréage est conseillée.

L’isolation thermique des façades constitue le scénario de base. La toiture, rénovée en 2022 par ajout d’une étanchéité bicouche sur l’asphalte existant, n’a pas reçu de remplacement de son isolation.

Menuiseries, portes et équipements intérieurs

Les menuiseries extérieures sont en PVC double vitrage datant de 1995 et les occultations sont constituées de volets roulants dissociés, dans un état vétuste faisant l’objet de nombreuses réclamations locataires. Les portes palières sont vieillissantes. Les planchers bas sont isolés par flocage.

La mise aux normes et l’attractivité peuvent notamment comprendre, selon le diagnostic, la réfection des salles de bains, le remplacement des appareils défectueux, la mise en sécurité électrique des logements et le traitement des équipements vieillissants :

• salles de bains avec baignoires sabots ou douches anciennes ;
• cuisines avec éviers vieillissants, robinetterie mélangeuse et manque de prises ;
• WC vieillissants ;
• tableaux à fusibles représentant 20 % des tableaux recensés ;
• combinés d’interphonie présentant des dysfonctionnements.

Chauffage, ventilation et sécurité

La production de chauffage et d’eau chaude sanitaire est assurée par une chaufferie collective gaz rénovée en 2015. Les logements disposent de radiateurs en fonte sans têtes thermostatiques. La résidence ne comporte pas de VMC et fonctionne en ventilation naturelle, avec des insuffisances ponctuelles générant humidité et moisissures. Le remplacement éventuel des chaudières gaz par des pompes à chaleur fait partie d’un scénario alternatif à étudier.

Le désenfumage est dans un état vieillissant. Les parties communes comprennent notamment des réseaux en caves, une colonne fonte inaccessible, un tableau SG, des compteurs groupés en caves en l’absence de gaines palières, des châssis de parties communes vieillissants et des compteurs d’eau chaude installés sur les demi-paliers. Les accès comportent des balcons extérieurs en état d’usage et des entrées directement sur paliers, sans hall.

Réseaux d’eau sanitaire et risque légionelle

Le diagnostic OFIS porte sur le risque légionelle et la répartition thermique du réseau d’eau sanitaire. Les préconisations comprennent notamment :

• installation d’un filtre et d’un antipollution sur l’alimentation en eau froide ;
• ajout de deux robinets de prélèvement sur la production d’eau chaude sanitaire ;
• ajout d’une vanne et d’un mitigeur général ;
• ajout d’un bypass de mitigeur, d’un clapet d’appoint, de deux clapets, d’une pompe de secours et d’un purgeur d’air ;
• équilibrage des réseaux d’eau froide et d’eau chaude sanitaire ;
• calorifugeage du réseau d’eau froide et pose de clapets sur les piquages d’eau froide ;
• installation de mitigeurs thermostatiques limiteurs du risque de brûlure aux douches et lavabos ;
• installation de mousseurs sur les postes utilisateurs en cuisine.

Énergie et variantes à étudier

Le coût objectif des travaux est établi à 2 600 000 € HT en août 2026. Le scénario alternatif associant pompes à chaleur et panneaux photovoltaïques doit rechercher une autoconsommation maximale et préciser les incidences sur le diagnostic de performance énergétique.