Maîtrise d’œuvre de réhabilitation de 48 logements

Diagnostic, conception et performance du projet

Les études doivent intégrer l’analyse du site, de la topographie, des mitoyennetés, des masques, de l’orientation, du vent, du bruit, des ressources énergétiques et des réseaux existants. La conception recherche une implantation cohérente avec le contexte urbain, une structure rationalisée, la maîtrise des charges d’entretien et la pérennité du patrimoine.

Le projet doit respecter la réglementation applicable au dépôt du permis de construire, notamment les règles d’urbanisme, sanitaires, incendie, thermiques, acoustiques et d’accessibilité. Les performances et prescriptions de la fiche programme restent à intégrer, notamment les ratios SHAB/SPC supérieurs ou égaux à 0,92 en collectif et 0,87 en individuel, ainsi que les facteurs de compacité inférieurs ou égaux à 2 en collectif et 2,5 en individuel.

L’étanchéité à l’air cible une perméabilité inférieure ou égale à 0,6 m³/h.m² en individuel et 1 m³/h.m² en collectif. Les détails d’assemblage des parois et menuiseries doivent être développés dans un carnet de détails au DCE. Des tests préalables sont prévus en phase clos/couvert et les tests réglementaires sont réalisés à la livraison.

La conception des extensions et surélévations doit sécuriser les interfaces entre existant et parties neuves, les ponts thermiques, la structure, la réglementation, le confort d’été, la performance énergétique et la continuité d’exploitation en site occupé.

Enveloppe, façades et toitures

Les solutions d’isolation doivent traiter les tableaux, voussures et appuis de fenêtres, avec fixation mécanique de l’isolant et prévention des ponts thermiques et du point de rosée. Les matériaux naturellement classés M1 sont privilégiés ; en cas de bardage, l’isolant doit être de type M0. Les soubassements et parties accessibles doivent résister aux chocs et être protégés.

Les revêtements de façade doivent être pérennes, résistants et d’entretien limité. Les vêtures et bardages sont fixés mécaniquement ; les choix de matériaux, de fixation et de calepinage sont concertés avec la maîtrise d’ouvrage. Les finitions lasurées sur béton sont proscrites et la règle C+D doit être vérifiée en isolation par l’extérieur.

Les menuiseries doivent être nettoyables depuis l’intérieur. Les ouvrants à la française sont privilégiés, les châssis PVC coulissants sont proscrits et l’oscillo-battant est systématique en pièces humides et pour les menuiseries donnant sur des espaces collectifs. Les vitrages doivent être certifiés CEKAL ou équivalent ; les vitrages de rez-de-chaussée sont antieffraction et ceux des pièces d’eau dépolis. Les portes-fenêtres comportent une fermeture à trois points et seuls les volets roulants sont admis.

Les toitures doivent intégrer dès l’AVP les dimensions, les évacuations d’eaux pluviales et les accès d’entretien. La sécurisation collective des toitures-terrasses est obligatoire par garde-corps périphériques, avec une hauteur de 1,05 m pour les terrasses accessibles et 1,10 m pour les terrasses inaccessibles. Les complexes d’étanchéité sont multicouches, avec test de mise en eau après le clos/couvert. Les terrasses privatives reçoivent des dalles sur plots et les acrotères une couvertine en zinc ou aluminium laqué avec pente de 1,5 % vers l’intérieur.

Logements et équipements privatifs

Chaque logement fait l’objet d’un plan d’aménagement au 1/100e en AVP, avec mobilier, appareillages et équipements. Les logements accessibles doivent être adaptables aux personnes à mobilité réduite ; 15 % des logements collectifs doivent être adaptés et équipés pour les PMR. Les logements comprennent des rangements, placards ou celliers, et les pièces humides sont autant que possible superposées.

Les surfaces maximales de référence des logements collectifs sont notamment de 50 m² SH pour un T2, 63 m² pour un T3, 82 m² pour un T4 et 92 m² pour un T5, avec surfaces utiles totales respectives de 52 m², 65 m², 84,5 m² et 95 m². En individuel, les surfaces habitables de référence sont de 52 m² en T2, 64 m² en T3, 85 m² en T4 et 95 m² en T5.

Les séjours doivent avoir une largeur minimale de 3,50 m. Les chambres ont une largeur minimale de 2,50 m et une surface d’au moins 9 m². Les cuisines ouvertes sont demandées pour les T2 et T3 et tolérées pour les T4 ; elles comportent au minimum 6 modules de 0,60 m de largeur sur 0,65 m de profondeur. Les salles de bains et salles d’eau intègrent notamment une baignoire de 1,70 × 0,70 m ou une douche de 0,90 × 0,90 m, avec dispositions spécifiques pour les logements accessibles. Les WC accessibles prévoient un espace de manœuvre de 0,80 × 1,30 m.

Les équipements comprennent notamment DAAF certifié NF, prises et réseaux de communication conformes à la NF C 15-100, prises RJ45 dans le séjour, la cuisine et les chambres, trappes de visite accessibles, revêtements lessivables et équipements hydro-économes. Les logements individuels disposent d’un garage ou d’un stationnement couvert ; les dimensions de référence du garage sont de 2,40 m de largeur minimale et 6,30 m de longueur minimale, avec 3,30 m de largeur pour un garage accessible PMR.

Parties communes et équipements généraux

Les sous-sols doivent respecter la NF P 91-120. Les rampes sont limitées à 16 %, avec palier de raccordement de 5 % sur 4 m, rayon intérieur minimal de 4 m et largeur de circulation de 6 m entre stationnements libres. Les places simples mesurent 2,50 × 5,00 m, les places en bout de circulation 2,70 × 5,00 m, les places latérales 2,10 × 5,50 m et les places PMR 3,30 m de largeur.

Les accès piétons et véhicules intègrent des dispositifs de contrôle d’accès compatibles VIGIK, des lecteurs de clés de proximité, de la vidéophonie, des dispositifs de sécurité et les procès-verbaux d’essais nécessaires. Les portes d’accès véhicules ont une largeur minimale de 3 m et sont conformes à la norme EN 13.241-1 avec marquage CE.

Les halls et circulations privilégient des matériaux durables, nettoyables, résistants aux chocs et conformes aux exigences d’accessibilité. Les éclairages sont majoritairement à LED, avec détecteurs de présence, temporisations courtes et appareils adaptés aux contraintes IP et IK. Les locaux communs comprennent notamment local poubelles, local vélos, local entretien et local poussettes ; le local vélos est dimensionné à au moins 15 m² par tranche de 20 logements, et le local entretien à 5 m² avec WC, point d’eau et rangement.

L’ascenseur est de type 2, adapté aux PMR, marqué CE et assorti d’un contrat d’entretien de type 2 pendant 1 an. Il dessert tous les niveaux de la cage équipée et intègre contrôle d’accès, télégestion et télésurveillance raccordables au système choisi par la gérance.

Réseaux, chauffage, eau chaude et ventilation

Les compteurs d’eau individuels sont positionnés à l’extérieur des logements et facilement accessibles. La pression de distribution doit être de 3 bars par logement ; un réducteur est prévu au-delà de 3 bars et un surpresseur en dessous de 2 bars. Les installations comportent dispositifs anti-retour, vannes d’arrêt et solutions d’alerte ou de coupure à distance.

Les logements sont raccordés aux réseaux de télévision, téléphone et fibre optique. Les installations électriques prévoient les locaux et gaines nécessaires, une distribution sur abonnement unique et des sous-comptages pour les ascenseurs, l’éclairage extérieur, les services généraux, le parking, le local collectif résidentiel, la chaufferie, la VMC et les courants faibles. Les passages de gaz non protégés en parties privatives sont proscrits.

La chaudière à condensation est obligatoire, murale, mixte, instantanée, étanche à ventouse et sans veilleuse. Les nourrices doivent rester accessibles et être protégées. La ventilation est au minimum hygroréglable de type B, avec réseaux étanches à l’air, classe d’étanchéité minimale C selon X10-236, faible vitesse, accès pour nettoyage et extracteurs facilement accessibles. Les gaines VMC en combles sont calorifugées.

Espaces extérieurs, accessibilité et assainissement

Les espaces extérieurs organisent clairement les parcours des piétons, véhicules, habitants, visiteurs, concessionnaires et gestionnaires. Les stationnements respectent la NF P 91-120 et les règles locales ; les places PMR sont proches des entrées et ascenseurs. Un séparateur d’hydrocarbures est prévu à partir de 5 places. Les bornes rétractables sont proscrites.

Les espaces verts privilégient la pleine terre, les massifs adaptés aux surfaces disponibles, les essences régionales et les plantations faciles à entretenir. Les jardins privatifs sont obligatoirement en relation avec le séjour ; les terrasses minérales collectives de référence mesurent 6 m², soit 2 × 3 m.

La conception des réseaux privilégie l’écoulement gravitaire et exclut les dispositifs de relevage pour les réseaux EU/EP. Les tronçons rectilignes peuvent atteindre 50 m ; un regard visitable est prévu à chaque changement de direction et en pied d’immeuble, avec cunette de décantation. Les plans des fils d’eau sont fournis en AVP et les plans de recollement papier et numériques sont remis avec l’ensemble des réseaux.

Réemploi, déchets et traçabilité

Le groupement identifie les possibilités de conservation, réemploi, réutilisation, recyclage et valorisation des chaudières, menuiseries intérieures, appareils sanitaires, portes, planchers bois et escaliers. Les visites techniques sont réalisées pour chaque logement afin de qualifier l’état et le quantitatif des équipements réemployables. Les équipements retenus font l’objet d’une dépose soignée, d’un étiquetage, d’un stockage et conditionnement adaptés, d’une remise en état puis d’une repose ; les chaudières remises en service sont assorties d’une attestation de bon fonctionnement validée par le prestataire d’entretien de SIA HABITAT.

Le titulaire met en place des ateliers de remise en état sur site ou hors site, en privilégiant les structures d’insertion pour les sanitaires et en limitant les transports. La maîtrise d’œuvre présente chaque mois un compte rendu et un tableau quantitatif et qualitatif des équipements et matériaux réemployés ainsi que le suivi des bordereaux.

Les déchets sont triés à la source selon les flux disponibles, avec un contenant par type de déchet, collecte au fil de l’eau et filières de réemploi ou de valorisation. Les contenants peuvent comprendre des sacs de 250 l, chariots, big-bags, bennes de 7 à 10 m³ pour la ferraille et fûts de 200 l. Les menuiseries PVC et vitrages sont déposés et stockés sans dommage pour être orientés vers une filière de démantèlement et de valorisation matière ; l’exutoire final, l’adhésion à l’ECV Verre plat et l’attestation de recyclage doivent être justifiés.

Un coordinateur déchets organise le tri, la collecte, les consignes aux entreprises, le suivi des flux et les évacuations. Les bordereaux de suivi, registres déchets, attestations de tri 7 flux, tonnages mensuels, rotations, taux de valorisation et taux de déclassement sont suivis. L’objectif contractuel est d’atteindre au minimum 70 % de valorisation des déchets de chantier, au moyen d’un outil de type myUpcyclea et d’un outil de type Waste Marketplace ou équivalent interfacé avec Trackdéchets.