Mission complète de maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de 124 logements

La mission couvre les études de diagnostic, APS, APD et PRO, la constitution du dossier de consultation des entreprises, l’assistance à la passation des marchés de travaux, le VISA, la direction de l’exécution et l’assistance aux opérations de réception et à la garantie de parfait achèvement. Elle comprend aussi une mission de BIM Manager selon le cahier des charges spécifique.

Diagnostic et conception

Le diagnostic comprend des états des lieux détaillés, un reportage photographique commenté, l’analyse des contraintes du site et des réseaux, ainsi qu’un audit énergétique réglementaire et des scénarios de travaux. Les visites portent sur 20 % des logements, répartis pour représenter chaque typologie et orientation, et sur 100 % des locaux techniques et parties communes concernés. Les livrables comprennent notamment la modélisation et la synthèse énergétiques, des notes de conformité des installations, des préconisations et une estimation provisoire des travaux.

Les phases APS et APD précisent les dispositions architecturales, fonctionnelles et techniques, l’habitabilité, l’accessibilité, l’adaptabilité et la performance énergétique. Elles intègrent les études de faisabilité énergétique, les échanges avec les intervenants et la concertation avec les locataires. Les livrables incluent, selon les besoins, les dossiers d’autorisation d’urbanisme, les plans, coupes et façades cotés, le descriptif par lots, le planning et les estimations détaillées. Le PRO fournit les prescriptions techniques, les plans généraux et d’exécution, les éléments de calcul, le DPGF et les pièces nécessaires aux contrôles et à la consultation.

Principaux domaines techniques de réhabilitation

Les prescriptions couvrent l’enveloppe, les espaces communs, les locaux techniques, les logements et leurs équipements :

• Façades, menuiseries et toitures : ITE privilégiée, notamment en laine de roche ou de bois ; polystyrène proscrit. FDES à produire pour les matériaux mis en œuvre. Les menuiseries sont à étudier en pose rénovation et en pose neuve ; en pose rénovation, un test d’étanchéité à l’air est demandé. Les occultations sont à prévoir dans toutes les pièces. Les performances et dispositifs comprennent notamment, selon les éléments concernés, un classement minimal A3 E6B V*A2, un affaiblissement acoustique d’au moins 30 dBA pour les fenêtres, et une résistance thermique des toitures conforme aux fiches CEE applicables.
• Parties communes et stationnements : accessibilité, sécurité et durabilité des matériaux ; éclairage LED avec détection de présence. Les prescriptions de référence indiquent notamment 100 lux dans les circulations et 20 lux moyens dans le parking, ainsi que 5 % de places PMR. Sont également couverts halls, contrôle d’accès, escaliers, signalétique, locaux déchets, vélos, caves et locaux techniques.
• Logements : amélioration du confort thermique, acoustique et de la qualité de l’air. Les revêtements de sol doivent atteindre au moins 19 dBa d’affaiblissement acoustique. Les pièces humides comprennent des prescriptions de plomberie, équipements sanitaires et finitions ; deux harmonies de sols, murs et faïences sont proposées au choix du locataire. Les portes palières sont prescrites avec notamment une résistance à l’effraction de 10 minutes et un affaiblissement acoustique minimal de 30 dB.
• Équipements techniques : études des réseaux, du chauffage, de l’ECS, de l’eau froide, de l’électricité, du gaz, de la ventilation, des alarmes, des ascenseurs et de la fibre. Les solutions doivent viser la performance énergétique, la continuité de service et la compatibilité avec l’exploitation. Pour les systèmes de pompes à chaleur décrits, la puissance électrique ne doit pas dépasser 240 kVA ; la VMC gaz et les systèmes de ventilation naturelle hybride assistée par induction d’air sont proscrits.

Les bâtiments doivent viser la certification BBC Rénovation, avec Cep ≤ 80 kWhep/m².an, et une étiquette DPE A, B ou C ; les travaux ne permettant pas d’atteindre ces objectifs relèvent d’un arbitrage de Seqens. Le cahier des charges présente ces performances comme des exigences minimales.

Consultation, suivi et réception

Pour l’ACT, le maître d’œuvre prépare les pièces techniques et contribue au DCE, répond aux questions des entreprises par écrit sur la plateforme, analyse les candidatures et offres, et assiste le maître d’ouvrage lors des négociations et de la conclusion des marchés. L’analyse comprend la conformité, la cohérence des quantités et prix, ainsi qu’un rapport détaillé.

En DET, il contrôle l’exécution et le respect des marchés, du planning, des prescriptions et de la qualité ; organise les réunions de chantier hebdomadaires ; suit les observations du contrôleur technique et du SPS, les doléances des locataires, les essais, les déchets et les situations de travaux. Il contribue au suivi financier et aux certificats de paiement. En AOR, il conduit les opérations préalables à la réception, suit les réserves et les désordres pendant la garantie de parfait achèvement, et remet les DOE, plans, notices, garanties et procès-verbaux d’essais.