Maîtrise d’œuvre pour la rénovation de 109 logements sur deux bâtiments

La mission de maîtrise d’œuvre porte sur la réhabilitation de 109 logements répartis dans deux bâtiments, en milieu habité. Elle traite notamment les pathologies de façades, les menuiseries extérieures infiltrantes, les garde-corps vieillissants, l’étanchéité des balcons et des équipements techniques en fin de vie. Sont également signalés des réseaux de ventilation dégradés, des installations de plomberie vieillissantes avec des problématiques de légionelles sur les réseaux ECS, la remise à niveau des équipements électriques et sanitaires et la présence de matériaux contenant de l’amiante. Le projet s’inscrit dans la continuité du raccordement au réseau de chaleur urbain et vise notamment le confort thermique et la performance énergétique.

Diagnostic et études de conception

Le diagnostic comprend l’état des lieux détaillé, le reportage photographique, les relevés des ouvrages concernés et la visite de chaque typologie de logement. La maîtrise d’œuvre consulte les spécialistes et concessionnaires, analyse les contraintes du site, prend connaissance des diagnostics amiante et plomb et préconise les sondages nécessaires, en assistant le maître d’ouvrage pour leur commande et leur suivi. Le rendu hiérarchise les besoins par priorité et rapproche besoins et coûts. Il comprend notamment un plan de situation et un plan de masse au 1/500, des plans de niveaux significatifs au 1/200, ainsi qu’une façade, une perspective d’étude et des plans des principaux types de logements au 1/200.

En APS, la composition générale, les équipements techniques, les espaces extérieurs et les dispositions d’habitabilité, d’accessibilité, d’adaptabilité et de performance énergétique sont précisés. La maîtrise d’œuvre établit le bilan énergétique de l’existant et propose des solutions techniques. Une étude de faisabilité énergétique est réalisée lorsqu’elle est applicable ; sinon, une étude thermique compare et justifie les choix énergétiques et l’adéquation entre bâti, ventilation mécanique contrôlée, chauffage et eau chaude sanitaire. L’étude thermique est mise à jour à chaque phase d’étude et lorsque le programme de travaux évolue.

L’APD précise les principes constructifs, les matériaux et les dimensions en plans, coupes et façades. Il comprend, si nécessaire, le dossier d’autorisation d’urbanisme et le suivi de son instruction. Les livrables comprennent notamment les plans de masse au 1/200, les plans de logements, façades et coupes au 1/100, avec des détails significatifs au 1/50, ainsi que les plans VRD, de nivellement, d’espaces verts et de clôtures au 1/200. Le dossier présente les matériaux, équipements et couleurs, une pré-étude de performance énergétique, les coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance, et un planning par corps d’état.

Projet, consultation et passation des travaux

Les études PRO intègrent les observations liées à l’instruction des autorisations et du contrôleur technique. Elles détaillent les prescriptions, vérifient les dimensionnements et définissent le déroulement du chantier et les mesures de prévention. Les plans comprennent notamment les niveaux et cellules au 1/50, les détails architecturaux à des échelles pouvant aller au 1/20, les plans techniques des réseaux extérieurs et intérieurs, de la structure le cas échéant, et de coordination des fluides et installations techniques. Le dossier comprend les pièces techniques par lot, le planning, les éléments de calcul, une notice environnementale d’opération et une DPGF ventilée par postes et par lots, permettant notamment le suivi des CEE et du dégrèvement de TFPB.

Pour l’ACT, la maîtrise d’œuvre prépare les pièces techniques de consultation, répond par écrit aux questions des entreprises dans le respect de l’égalité de traitement, vérifie la conformité et la cohérence des offres et remet, pour chaque lot, un rapport détaillé et un tableau comparatif. Elle assiste aux commissions d’appel d’offres, aux éventuelles négociations et à la mise au point des marchés.

VISA, direction des travaux et réception

Le VISA porte sur les documents d’exécution des entreprises, en s’appuyant sur les plans de la maîtrise d’œuvre établis au 1/50, voire au 1/20. En DET, la maîtrise d’œuvre contrôle l’exécution, le respect des marchés, des délais, des coûts et de la qualité, coordonne les intervenants et suit les observations du SPS et du contrôleur technique. Elle organise et dirige les réunions de chantier hebdomadaires et diffuse leur compte rendu au plus tard deux jours après la réunion. Elle vérifie les situations mensuelles de travaux et les transmet au maître d’ouvrage dans les 10 jours suivant leur remise par l’entreprise. Elle suit également les réclamations et quitus des locataires et établit les surfaces habitables de chaque logement.

L’AOR comprend les visites détaillées préalables à la réception, la vérification des essais et analyses imposés aux entreprises, les procès-verbaux et le suivi des réserves. Pendant la garantie de parfait achèvement, une réunion hebdomadaire avec les entreprises est prévue pendant deux mois pour la levée des réserves. La mission comprend également le suivi des désordres, les travaux de reprise et les vérifications de conformité. Le DOE est remis sous format papier et informatique dans les trois mois suivant la réception ; il rassemble notamment les plans des ouvrages exécutés, notices de fonctionnement et d’entretien, garanties, procès-verbaux d’essais et liste des fournisseurs.

Tranches

La tranche ferme comprend DIAG, APS, APD, PRO, ACT, DET, VISA et AOR. La tranche optionnelle porte sur DET, VISA et AOR pour la mise en œuvre d’une isolation thermique extérieure (ITE).