Maîtrise d’œuvre pour réhabilitation d’immeuble

La mission comprend les phases de base APS, APD, autorisations administratives, PRO, AMT, VISA, DET et AOR. Elle est complétée par le DIAG/ESQ, les études d’exécution pour certains lots techniques et une mission OPC proposée en prestation supplémentaire éventuelle (PSE). Le DIAG/ESQ est réalisé en amont de la mission de base et n’entre pas dans le calcul du forfait définitif de maîtrise d’œuvre. L’OPC peut être ajouté au plus tard au démarrage du PRO ou confié à un tiers.

Diagnostic et conception

Le DIAG/ESQ établit l’état des lieux et les plans de l’immeuble, examine les aspects techniques et réglementaires et évalue la faisabilité de l’opération. Il étudie notamment l’ajout d’un ascenseur, à l’intérieur ou à l’extérieur, ses conséquences sur les logements, le réaménagement des terrasses et la réorganisation des logements pour agrandir les salles de bains. Les livrables comprennent des plans existants aux formats papier et numérique, des détails architecturaux au 1/50, des documents graphiques au 1/500 et des perspectives pour les aménagements urbains et paysagers.

L’APS analyse les dispositions urbaines, architecturales et techniques et propose une ou plusieurs solutions, avec vérification réglementaire, estimation provisoire des travaux et, si nécessaire, phasage selon l’urgence, la cohérence des interventions et les possibilités financières du maître d’ouvrage. L’APD arrête le parti de réhabilitation, les matériaux et la réorganisation des appartements, définit le coût prévisionnel par lots séparés et contribue à la préparation des autorisations d’urbanisme. Le travail est conduit en collaboration avec l’UDAP, l’immeuble étant situé dans un site patrimonial remarquable. Les plans et documents graphiques des phases d’étude sont remis notamment aux formats PDF et DWG exploitables, avec plans, coupes, élévations et détails aux échelles prescrites.

Projet et consultation des entreprises

Le PRO précise les interventions, matériaux, mises en œuvre, structures et équipements techniques. Il comprend les plans et détails, les spécifications qualitatives et fonctionnelles, les contraintes de mise en œuvre, les conditions d’essais et de réception, les limites de prestations entre lots, l’avant-métré et l’estimation par corps d’état. Il prévoit aussi le plan de principe d’installation et d’accès au chantier ainsi que les dispositions d’installation à intégrer aux cahiers des charges conformément aux demandes du coordonnateur SPS.

Pour l’AMT, le maître d’œuvre prépare et regroupe les pièces du DCE, analyse les candidatures et les offres, examine les variantes et établit les rapports comparatifs techniques et financiers. Le rapport d’analyse des offres est remis dans un délai de dix jours; les documents transmis pour analyse sont restitués au maître d’ouvrage au plus tard deux jours avant la séance d’attribution. En cas de négociation des marchés de travaux, une nouvelle analyse des offres et variantes est réalisée sans coût supplémentaire; une nouvelle consultation implique également l’élaboration d’un nouveau DCE sans rémunération supplémentaire.

Études d’exécution, suivi du chantier et réception

Les études EXE sont limitées aux lots techniques CVC, plomberie, électricité courants forts et faibles, et VRD. Elles comprennent les plans et spécifications d’exécution, les études de synthèse, un devis quantitatif détaillé par lots ou corps d’état et l’actualisation du calendrier. Les plans comprennent notamment les réseaux, gaines, équipements et accessoires en CVC/plomberie, les tableaux, appareillages et chemins de câbles en électricité, ainsi que les réseaux, regards, raccordements et profils de voirie en VRD. Les plans d’atelier et de chantier restent à la charge des entreprises.

Le VISA vérifie la conformité au projet des documents d’exécution et de synthèse établis par les entreprises, signale les anomalies normalement décelables et donne lieu à un état récapitulatif des approbations ou observations. Il inclut l’examen de la conformité des matériels et matériaux aux prescriptions des marchés de travaux, sans dégager les entreprises de leur responsabilité.

La DET organise et dirige les réunions de chantier, diffuse les comptes rendus, suit l’avancement et les dépenses, établit les ordres de service et procès-verbaux, contrôle la conformité des ouvrages et assure le suivi financier des décomptes, acomptes, travaux complémentaires et réclamations. Les réunions de chantier ont lieu au minimum une fois par semaine, avec des visites inopinées selon les besoins; l’architecte en titre est présent au moins une fois par mois et davantage si les décisions le nécessitent.

L’AOR couvre les opérations préalables à la réception, les procès-verbaux, le suivi et la levée des réserves ainsi que l’examen des désordres et le contrôle de leur réparation pendant l’année de garantie de parfait achèvement. Le DDOE est établi à partir des documents conformes à l’exécution et plans de récolement. Un dossier documentaire complémentaire retrace les zones concernées, les découvertes éventuelles, les parties démolies ou cachées et distingue les éléments refaits à l’identique de ceux modifiés, avec les raisons techniques et archéologiques correspondantes.

Ordonnancement, pilotage et coordination (PSE)

Si cette prestation est retenue, l’OPC établit le calendrier prévisionnel puis détaillé des travaux, planifie les études d’exécution, commandes, essais et réceptions, et tient à jour le suivi de production et de VISA. Pendant les travaux, il suit chaque semaine leur avancement détaillé, actualise la planification, coordonne les intervenants, propose des mesures correctives en cas de retard et rend compte mensuellement de l’origine des retards. Il planifie et coordonne les opérations de réception et la levée des réserves.