Maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de 24 logements

La mission couvre la conception de la réhabilitation thermique et énergétique, la préparation de la consultation des entreprises, le suivi des travaux et l’assistance à la réception et pendant la garantie de parfait achèvement. Les études de diagnostic déjà réalisées constituent des pièces du marché ; le maître d’œuvre les analyse, complète la connaissance de l’existant et signale les diagnostics complémentaires nécessaires.

Diagnostic et conception — DIAG, APS, APD

Le diagnostic comprend les visites, le reportage photographique, le relevé des ouvrages concernés, la visite de chaque typologie de logement et l’analyse des contraintes urbanistiques, de voisinage, climatiques, des réseaux et de l’environnement. Il inclut l’analyse des diagnostics transmis, notamment amiante et plomb, et la préconisation et le suivi de sondages complémentaires si nécessaires. Le mémoire de diagnostic hiérarchise les besoins techniques, estime les travaux et établit le rapport besoins/coûts. Les informations issues des visites, fiches locataires et quitus sont traités dans le respect des dispositions de la CNIL.

Les documents de diagnostic comprennent notamment un plan de situation et un plan de masse au 1/500, les plans des niveaux significatifs, une façade et une perspective d’étude, ainsi que les plans des principaux types de logements au 1/200. En APS puis APD, la maîtrise d’œuvre précise les dispositions architecturales, fonctionnelles, techniques et d’habitabilité, d’accessibilité et d’adaptabilité, les principes constructifs, les matériaux et leurs performances. Elle assiste le maître d’ouvrage dans la concertation avec les locataires, le syndic et les élus locaux.

L’étude de faisabilité énergétique est réalisée en APS selon la méthode 3CL DPE conformément à l’arrêté du 18 décembre 2007, avant le dépôt d’une demande de permis ou de déclaration préalable. Elle compare les solutions d’approvisionnement envisagées et leurs variantes, y compris les énergies renouvelables et celles à faible impact environnemental, en examinant gestion, investissement, exploitation, amortissement et émissions de gaz à effet de serre. Si les conditions de cet arrêté ne sont pas réunies, une étude thermique avec note de synthèse compare et justifie les choix énergétiques et l’adéquation entre bâti, VMC, chauffage et eau chaude sanitaire. L’étude thermique est mise à jour à chaque phase d’étude si le programme évolue.

Les rendus APS/APD comprennent les estimations et DPGF détaillées par bâtiment, les plans cotés, les descriptifs par lots et les plannings prévisionnels. Sont notamment prévus les plans de masse au 1/200, les plans de logements, façades et coupes au 1/100 avec détails significatifs au 1/50, ainsi que les plans VRD au 1/200 comprenant réseaux enterrés, nivellement, espaces verts et clôtures. La mission établit aussi, si nécessaire, le dossier d’autorisation d’urbanisme et en suit l’instruction.

Études de projet, consultation et marchés de travaux — PRO, DCE, ACT, EXE, VISA

Les études PRO détaillent les prescriptions et les plans généraux, techniques et d’exécution : niveaux et cellules au 1/50, détails architecturaux jusqu’au 1/20, réseaux, voirie, structure le cas échéant, coordination des fluides et aménagements extérieurs. Les études d’exécution sont produites par la maîtrise d’œuvre aux échelles 1/50 ou 1/20 ; elle vise également les documents d’exécution établis par les entreprises. Les dossiers sont transmis au contrôleur technique et au coordonnateur SPS aux étapes APS, APD, PRO et DCE.

Le CCTP, le planning détaillé de l’opération et les pièces techniques de consultation sont préparés avec une DPGF ventilée par bâtiment et par poste, permettant notamment le suivi des CEE, du dégrèvement TFPB et des situations mensuelles. Le dossier inclut les pièces graphiques, les diagnostics disponibles, les éléments de coordination SPS, les documents de contrôle technique et les engagements et pièces environnementaux requis. La maîtrise d’œuvre répond aux questions écrites des entreprises sous 48 heures ouvrées. Elle contrôle la conformité et la cohérence des offres et remet le rapport d’analyse dans les 15 jours suivant la communication des plis ; les modifications demandées sont faites sous 3 jours ouvrés. Elle assiste aux négociations et à la conclusion des marchés, le cas échéant.

Direction de l’exécution des travaux — DET

En préparation, la maîtrise d’œuvre coordonne les intervenants, établit l’organisation et le planning détaillé du chantier, suit les plans d’exécution et les obligations de sécurité et d’environnement. En phase travaux, elle organise et dirige les réunions de chantier hebdomadaires ; les comptes rendus précis sont diffusés au plus tard deux jours après la réunion. Elle suit le calendrier, les coûts, la conformité des ouvrages et des matériaux, les plans et notes de calcul, les essais prescrits, les observations du contrôleur technique et du SPS, ainsi que les non-conformités et actions correctives.

Elle contrôle notamment l’application de la charte chantier propre, la mise en place du SOGED et le suivi des bordereaux d’évacuation des déchets. Elle suit les doléances des locataires chaque semaine et participe aux réunions mensuelles avec leurs représentants et les collectivités. Les situations mensuelles de travaux vérifiées sont transmises dans les 10 jours de leur remise ; elles détaillent notamment les postes éligibles aux CEE et leurs performances énergétiques par bâtiment, avec des exemples tels que Uw pour les menuiseries et R pour l’isolation des façades.

Réception et garantie — AOR

La mission comprend les visites détaillées de conformité, la vérification des essais et procès-verbaux, l’établissement des documents de réception et le suivi des réserves. Le maître d’œuvre remet les surfaces habitables et corrigées, les DPE après travaux pour chaque logement et les CERFA de 3e ligne de quittance établis logement par logement selon la méthode 3CL DPE.

Pendant la levée des réserves, il assure une réunion hebdomadaire pendant deux mois ; il veille à ce que l’entreprise intervienne sous 8 jours pour les désordres constatés. Il suit les réparations pendant la garantie de parfait achèvement, recueille les quitus de levée des réserves des locataires et contrôle notamment les reprises de végétaux et d’engazonnements. Le DOE, comprenant les plans des ouvrages exécutés, est remis sur papier et en numérique dans les trois mois suivant la réception ; la mission inclut aussi la vérification des notices d’entretien et d’exploitation, des garanties et des procès-verbaux d’essais.