Maîtrise d’œuvre pour acquisition-amélioration de 30 logements

Les études de diagnostic établissent l’état des lieux du bâtiment, analysent son fonctionnement urbanistique, sa perception architecturale, la résistance mécanique des structures et la conformité des équipements aux normes, aux règles d’hygiène et de sécurité. Elles comprennent les relevés nécessaires, l’analyse des contraintes environnementales, urbanistiques, climatiques, géographiques, sociales et économiques, l’identification des démolitions éventuelles, l’analyse comparative des solutions, l’estimation globale et la vérification des branchements aux réseaux.

Le dossier de diagnostic comprend notamment :

• Plans des sous-sols, rez-de-chaussée et étages courants au 1/100e
• Plans des principaux types de logements au 1/100e, coupe transversale au 1/100e et plan masse au 1/200e
• Note sur le parti architectural, les solutions techniques et les matériaux de façade et de toiture
• Estimation globale indicative et estimation des délais de réalisation

Les études d’esquisse proposent une ou plusieurs solutions d’ensemble, leurs dispositions techniques, leurs délais et leur compatibilité avec l’enveloppe financière prévisionnelle. Elles vérifient la faisabilité au regard du programme et du site et peuvent proposer des études géologiques, géotechniques, environnementales ou urbaines complémentaires. Elles traitent notamment la volumétrie, les fonctionnalités, les performances, le clos et le couvert, les structures, les fondations, l’adaptation au sol, les branchements, les matières premières et les déchets générés par la construction et l’exploitation.

Les esquisses comprennent des plans des niveaux significatifs au 1/500e, des détails éventuels au 1/200e, une expression de la volumétrie avec façade significative, les principaux types de logements au 1/200e, une note architecturale et technique, une estimation globale indicative et une estimation des délais.

Les études d’avant-projet précisent la composition en plan et en volume, l’aspect extérieur, les espaces extérieurs, l’habitabilité, l’accessibilité et l’adaptabilité. Elles vérifient les coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance ainsi que les réglementations thermiques, acoustiques, incendie, accessibilité, séisme, hygiène et sécurité. Elles définissent les principes constructifs, les équipements, les matériaux et les performances à atteindre, établissent le coût prévisionnel par lots et préparent les dossiers administratifs.

Les livrables comprennent un mémoire descriptif, explicatif et justificatif, des tableaux de surfaces par niveaux, logements, pièces et annexes, un plan masse au 1/200e ou 1/500e, des plans de fondations au 1/200e, des plans côtés au 1/100e, des façades et coupes, des détails significatifs au 1/50e, la prise en compte de l’étude géotechnique, l’occupation éventuelle du sous-sol, une notice sur la gestion des déchets et l’utilisation des matières premières, le dossier destiné au contrôleur technique et au coordonnateur SPS, ainsi que le dossier de permis de construire, d’aménager ou de démolir.

Projet, exécution et consultation des entreprises

Les études de projet achèvent les choix de conception et couvrent la qualité, le prix, les délais et l’usage. Elles comprennent l’étude acoustique, les calculs des besoins énergétiques, l’explicitation des conditions d’exploitation des équipements, les dimensionnements soumis au contrôleur technique, les prescriptions d’étanchéité à l’eau et à l’air, l’emploi d’énergies et de matériaux renouvelables, la maîtrise des fluides, l’habitabilité, la protection des travailleurs et l’estimation détaillée par corps d’état sur la base d’un avant-métré.

Les documents de projet comprennent le calendrier prévisionnel, l’estimation du coût par corps d’état, l’estimation indicative des consommations énergétiques, les plans généraux et détaillés, les plans des logements, parties communes, fondations, toitures, façades, équipements, gaines techniques au 1/10e, fluides et espaces extérieurs. S’y ajoutent les calculs de structure, thermique, acoustique, fluides, énergies renouvelables et, le cas échéant, trafic des ascenseurs, un mémoire de synthèse et un cadre de mémoire relatif à la gestion des déchets.

Pour la passation des marchés de travaux, la maîtrise d’œuvre élabore les pièces techniques du dossier de consultation : CCTP, décomposition en lots ou séquences, devis descriptif détaillé, caractéristiques fonctionnelles et dimensionnelles, limites de prestations, normes, qualité des matériaux, mise en œuvre, essais, tolérances, données du sous-sol, éléments de méthode pour le coordonnateur SPS, cadre de décomposition des prix, résultats de reconnaissance des sols, liste des documents à produire, plans, notes de calcul, calendrier et dossiers destinés au contrôleur technique et au coordonnateur SPS.

Elle répond aux demandes d’information des entreprises, analyse les offres et variantes, contrôle la cohérence des quantités et prix unitaires, établit pour chaque lot un rapport détaillé et un tableau comparatif, puis assiste le maître d’ouvrage pour la conclusion et la mise au point des marchés. En cas de consultation infructueuse pour dépassement du seuil de tolérance, elle peut devoir reprendre les études et établir un nouveau dossier de consultation sans rémunération supplémentaire.

Les études d’exécution définissent les dispositions architecturales et techniques nécessaires à l’exécution sans études complémentaires, précisent les matériaux et équipements, traitent l’environnement opérationnel, les qualités acoustiques, thermiques, structurelles et d’étanchéité, l’organisation du chantier, le plan de gestion des déchets et le devis quantitatif détaillé. Elles donnent lieu aux notes de calcul, plans d’exécution et notices simplifiées des équipements, avec recueil des accords des concessionnaires et du contrôle technique.

Direction de l’exécution et suivi de chantier

La maîtrise d’œuvre conduit la synthèse des documents d’exécution, établit ou complète les plans, vérifie leur conformité au projet, au permis et aux marchés de travaux, et s’assure du respect des observations du contrôleur technique et du coordonnateur SPS. Elle dirige l’exécution des contrats, donne les instructions nécessaires, vérifie les acomptes, établit les ordres de service et procès-verbaux, organise les réunions de chantier hebdomadaires et diffuse leurs comptes rendus dans les 2 jours ouvrés.

Elle réalise les inspections périodiques et inopinées, contrôle la qualité, les quantités, le stockage des matériaux et déchets, les délais, les coûts et la conformité réglementaire, vise les documents des entreprises, contrôle les matériaux et matériels par sondage, prescrit les essais et analyses prévus au marché, recueille les bordereaux de suivi des déchets et prépare le DOE au fur et à mesure des travaux.

Elle vérifie les situations, demandes d’acomptes, travaux modificatifs, décomptes et mémoires de fin de travaux, prépare les décomptes général et définitif et assiste le maître d’ouvrage pour les réclamations et litiges. Elle produit également les tableaux de surfaces conformes à la loi Carrez, les plans de vente au 1/50e, les plans des annexes, garages et parkings, la grille des lots et, à la demande d’ALOGEA, la notice descriptive acquéreur.

Réception et garantie de parfait achèvement

La mission de réception comprend la collecte des DOE et DIUO, des plans de récolement, notices de fonctionnement et d’entretien, certificats de garantie, procès-verbaux d’essais, d’épreuves, d’analyses et de traitement, ainsi que des bordereaux de suivi des déchets. La maîtrise d’œuvre effectue une visite systématique et détaillée, vérifie la conformité des ouvrages, contrôle les essais imposés, établit les procès-verbaux et suit la levée des réserves et malfaçons.

Pendant la garantie de parfait achèvement, elle examine les désordres signalés, propose les travaux de reprise, en dirige et contrôle l’exécution. Elle intervient à chaque demande du maître d’ouvrage et remet un rapport sous 15 jours. Une visite intermédiaire est réalisée 3 mois après la réception et une visite finale 3 mois avant la fin de la garantie, chacune donnant lieu à un rapport et à des propositions de suites.

Documents complémentaires

La maîtrise d’œuvre réalise les documents de présentation de l’opération destinés aux élus et futurs occupants, les supports nécessaires aux événements, les plans de vente de chaque logement au format A4 et une notice simplifiée de fonctionnement des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation, au plus tard lors des études d’exécution.