Maîtrise d’œuvre pour 27 logements

L’opération porte sur la construction de 27 logements rue Louis Marchand à Génilac, sur un terrain d’environ 4 300 m² comprenant environ 1 200 m² bâtis. Le programme associe des logements individuels familiaux, majoritairement de type T4, des logements individuels ou intermédiaires aménagés dans l’ancienne forge après curage complet, ainsi qu’un immeuble collectif et/ou intermédiaire de 16 logements séniors de types T2 et T3. La maîtrise d’œuvre doit préserver l’histoire du site et favoriser l’insertion dans le tissu pavillonnaire environnant.

La mission comprend les études d’esquisse, APS, APD, PRO, ACT, EXE complète, DET et AOR, conformément aux articles R.2431-4 à R.2431-23 du Code de la commande publique. Elle couvre notamment :

• analyse du site, des contraintes urbanistiques, géotechniques, environnementales, de voisinage et des réseaux ;
• propositions volumétriques, fonctionnelles, architecturales et techniques compatibles avec le programme et l’enveloppe financière ;
• études de faisabilité énergétique, études thermiques THCEx, études acoustiques, calculs énergétiques, notes de calcul de structure et prescriptions d’étanchéité à l’eau et à l’air ;
• assistance aux concertations locatives, établissement des budgets de charges récupérables par typologie et estimation des économies de charges en euros et en kWh.

Conception, dossiers et consultation des entreprises

La maîtrise d’œuvre produit les plans, schémas, mémoires, estimations, dossiers réglementaires, dossiers destinés au contrôleur technique et au coordonnateur SPS, ainsi que les dossiers de permis de construire, de démolir ou de déclaration préalable nécessaires. Les documents comprennent notamment des plans de masse aux échelles 1/200 ou 1/500, des plans de niveaux au 1/100, des détails au 1/50 et, pour certaines zones, au 1/20.

Les études PRO comprennent le CCTP, les prescriptions normatives, les essais et tolérances, les limites de prestations avec les concessionnaires, le calendrier enveloppe, le cadre de décomposition des prix, l’estimation par corps d’état, les plans détaillés des bâtiments, équipements, fluides et espaces extérieurs, les calculs principaux et les éléments de gestion des déchets. La maîtrise d’œuvre prépare les pièces techniques du DCE, assiste aux séances de consultation, répond aux questions des entreprises, analyse les offres et variantes éventuelles, contrôle la cohérence des quantités et prix, établit les rapports comparatifs et prépare les documents contractuels définitifs.

Prescriptions architecturales et fonctionnelles

Le projet doit favoriser l’intégration au site, la mixité des typologies, la limitation des vis-à-vis, la maîtrise des espaces minéralisés et des charges d’entretien. Les logements collectifs privilégient des bâtiments de 5 à 10 logements, avec 2 à 4 logements maximum par palier. Une double orientation est recherchée dès le T3 ; les petits logements mono-orientés plein nord sont à éviter. Tous les logements et parties communes doivent respecter les règles d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Les principaux repères programmatiques sont les suivants :

• T2 : surface totale maximale de 55 m² ; séjour de 24 m² ; chambre de 11 m² ;
• T3 : surface totale de 67 à 71 m² ; séjour de 24 m² ; chambres de 11 et 10 m² ;
• T4 : surface totale de 80 à 92 m² ; séjour de 28 m² ; cuisine de 10 m² ;
• T5 : surface totale de 95 à 105 m² ; séjour de 28 m² ; chambre principale de 12 m² ;
• hauteur minimale sous plafond de 2,5 m ; espace extérieur obligatoire à partir du T2 ; terrasse de 8 m² pour les espaces privatifs ;
• logements de type 5 et 6 avec deux salles de bain, dont une avec baignoire, et salle d’eau annexe ;
• cuisines avec linéaire d’équipements d’au moins 370 cm, évier inox de 120 cm et attentes pour lave-linge et lave-vaisselle ;
• WC à double débit 3/6 l, robinetterie au minimum classée E2A2U3 et équipements conformes à la NF P40-202.

Enveloppe, équipements et parties communes

Les solutions constructives doivent privilégier la simplicité, la durabilité, l’économie globale et la facilité d’entretien. Les fondations sont définies selon l’étude géotechnique. Les balcons et terrasses ont une profondeur minimale de 1,20 m, avec séparations opaques d’au moins 1,80 m entre balcons. Les toitures-terrasses comportent des protections périmétriques conformes aux normes NF HABITAT E85-015 et NF EN 13374 classe A ; les membranes PVC sont proscrites.

Les façades doivent être durables et faciles à entretenir, sans peinture mate ni finition d’enduit rustique ou écrasée. Les menuiseries extérieures doivent être robustes et satisfaire au minimum aux exigences thermiques et acoustiques réglementaires. Les volets roulants sont isolés, motorisés ou adaptés au contexte, avec dispositif anti-effraction pour les occultations situées à moins de 4 m du sol.

Les halls, circulations, escaliers, ascenseurs, locaux vélos, locaux d’ordures ménagères, locaux d’entretien et locaux fibre doivent être conçus pour l’accessibilité, la robustesse, la sécurité et la facilité d’entretien. Les ascenseurs portent le marquage CE et doivent limiter leur consommation. Les halls comprennent notamment interphonie ou visiophonie adaptable, contrôle d’accès, boîtes aux lettres anti-vandalisme, signalétique et fourreaux pour une éventuelle vidéosurveillance.

Les installations électriques respectent la NF C 15-100. Le projet prévoit notamment des DAAF, le pré-équipement des bornes de recharge de véhicules électriques, des compteurs individuels d’eau froide, les dispositifs de comptage du chauffage, ainsi que le contrôle vidéo des réseaux EU, EV et EP avant réception avec remise d’un rapport.

Le chauffage est défini à partir d’une étude comparative des coûts d’investissement, de consommation et de maintenance. La ventilation est de préférence mécanique et au minimum hygroréglable en extraction et entrées d’air ; les conduits souples non ramonables sont proscrits.

Espaces extérieurs, réseaux et chantier

Les aménagements comprennent stationnements, garages, voiries, cheminements, espaces végétaux, gestion des eaux pluviales, ordures ménagères et réseaux divers. Les cheminements doivent être stables et accessibles ; les gravillons et matériaux pulvérulents sont proscrits. Les plantations privilégient les essences résistantes à la sécheresse et limitant l’entretien. Les jardins privatifs sont clos par une clôture rigide de 150 cm, engazonnés et plantés avec 20 cm de terre végétale, ou au minimum 50 cm avec géotextile en cas de terrain pollué.

La maîtrise d’œuvre établit une étude technique et une évaluation financière du bassin de rétention, des raccordements en eau potable et en assainissement et de la collecte des eaux pluviales. Les cuves éventuelles sont dédiées à l’arrosage extérieur et, le cas échéant, au nettoyage.

Pendant la préparation et l’exécution, elle contrôle les plans d’exécution, notes de calcul, plannings, matériaux, implantation, DICT, sous-traitants, déchets, ordres de service, situations de travaux et décomptes. Elle organise les réunions hebdomadaires de chantier et diffuse chaque compte rendu au plus tard deux jours ouvrés après la réunion. Elle prescrit les essais et analyses prévus, vérifie la conformité des ouvrages, suit les dépenses et assiste le maître d’ouvrage pour les modifications, réclamations, réceptions et levées de réserves.

En AOR, elle constitue les DOE et DIUO, recueille les notices de fonctionnement et d’entretien, certificats de garantie, procès-verbaux d’essais, d’épreuves, d’analyses et de traitement, ainsi que les bordereaux de suivi des déchets. Elle suit les réserves pendant la garantie de parfait achèvement et remet un audit énergétique THCEx des travaux réellement exécutés.