Maîtrise d’œuvre de logements collectifs

Mission complète de maîtrise d’œuvre pour la conception et le suivi d’une opération de logements collectifs familiaux et sociaux. Le périmètre comprend l’esquisse, les études APS et APD, les études PRO, l’EXE partielle limitée aux métrés et DPGF, le DCE, l’assistance à la passation des marchés de travaux, le VISA, la direction de l’exécution des travaux, la synthèse, l’assistance à la réception et le suivi de la garantie de parfait achèvement. Le maître d’œuvre n’est pas chargé des études d’exécution des ouvrages.

L’équipe doit réunir des compétences en architecture, structure, fluides, acoustique et thermique, VRD, hydraulique, économie de la construction, ainsi qu’en démolition et désamiantage. Les études associent le contrôleur technique et le coordonnateur SPS dès les phases d’avant-projet.

Programme fonctionnel et surfaces

Le programme prévoit 36 logements, soit :

• 18 studios de 20 m², dont 1 logement PMR minimum ;
• 12 T1 bis de 30 m², dont 2 logements PMR minimum ;
• 6 T2 de 40 m², dont 6 logements PMR minimum.

Le projet doit prévoir les accès et circulations adaptés aux différents produits de logements, un local ordures ménagères et un local vélos-poussettes par cage d’escalier, un bureau d’accueil de l’agent de gestion, ainsi que les locaux communs nécessaires. Les logements doivent favoriser une organisation jour/nuit ; les pièces de vie doivent bénéficier d’un éclairage naturel. Les logements du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin doivent disposer de balcons, loggias ou terrasses de 8 à 10 m², avec une profondeur minimale de 2,50 m.

Les études doivent détailler les surfaces de plancher, surfaces administratives, surfaces habitables et surfaces utiles, par niveau, logement et pièce. Elles comprennent les plans de masse, niveaux, coupes, façades, logements, réseaux, fondations, aménagements extérieurs et détails aux échelles prescrites, notamment 1/200, 1/100, 1/50, 1/20 et 1/10 selon les documents.

Prescriptions architecturales et matériaux

Le clos et couvert comprend notamment des façades en enduit projeté grain fin ou RPE, des soubassements résistants aux chocs, une bande gravillonnée de 40 cm au pied des façades et un traitement anti-graffiti au rez-de-chaussée exposé au domaine public. Les menuiseries extérieures sont prioritairement en PVC monobloc à double vitrage, avec volets roulants électriques ; les fenêtres accessibles doivent recevoir une protection anti-intrusion, avec barreaudage vertical espacés de 11 cm maximum lorsque cette protection est requise.

Les terrasses privatives sont étanchées et protégées par des dalles en grès cérame sur plots plastiques ; les dalles en bois sont proscrites. Les balcons reçoivent un carrelage en grès émaillé 40 × 40 cm, ingélif et antidérapant. Les garde-corps sont en aluminium thermolaqué ou en béton ; les garde-corps vitrés et à câbles sont proscrits. Les séparatifs entre balcons et terrasses sont en verre dépoli, avec une hauteur minimale de 1,90 m.

Les pièces sèches reçoivent des cloisons en plaques de plâtre sur ossature métallique avec isolant phonique de 7 cm et un carrelage en grès cérame 40 × 40 cm. Les placards ont une profondeur intérieure minimale de 0,60 m, sont aménagés aux deux tiers en penderie et au tiers avec tablettes réglables. Les salles de bains et salles d’eau sont carrelées toute hauteur ; les douches disposent d’un receveur de 90 × 90 cm minimum et les baignoires sont en acier de 1,70 m minimum. Les WC comportent un mécanisme double chasse 3/6 litres de classe acoustique 1.

Installations techniques et parties communes

Le projet comprend les réseaux d’eau avec comptages individualisés, étiquetage durable sur support métallique ou plastique et vannes d’arrêt par colonne montante. Les installations électriques prévoient des comptages séparés pour les équipements et parties communes. Chaque logement dispose de prises téléphoniques et TV dans le séjour et les chambres ; la réception collective doit couvrir la TNT et les satellites ASTRA et HOT BIRD.

Le chauffage et l’eau chaude sanitaire sont définis selon l’étude thermique. Le chauffage gaz est proscrit pour les solutions électriques ; la VMC est de type hygroréglable A selon l’étude thermique, avec raccordement séparé des locaux ordures ménagères et entretien. L’ascenseur est à machinerie électrique embarquée, cabine en inox martelé anti-graffiti, main courante inox, commande anti-vandale, téléalarme GSM et contrôle d’accès VIGIK.

Les halls et circulations utilisent des revêtements résistants, un éclairage LED avec détection de présence et des équipements anti-vandale. Le local ordures ménagères est situé au rez-de-chaussée, accessible depuis l’extérieur, ventilé mécaniquement sur réseau séparatif, équipé d’un siphon de sol, d’un point d’eau, d’une porte métallique d’1 m de passage libre et d’un parcours direct sans ressaut ni pente vers l’aire de ramassage. Les locaux vélos-poussettes disposent d’un accès direct extérieur, d’une ventilation mécanique et d’une surface minimale de 8 m² pour une opération de 20 logements au maximum, augmentée de 0,5 m² par logement supplémentaire, sans dépasser 15 m² par local.

Le bureau d’accueil de l’agent de gestion a une superficie minimale de 15 m², avec espace WC, lavabo, attente cloisonnée, sous-comptages, chauffage électrique, prises, téléphones et climatisation. Le local commun n°1 a une superficie minimale de 70 m² et comprend notamment une tisanerie, des sous-comptages, une prise RJ45, une prise TV, un détecteur de fumée et une climatisation. Les cheminements doivent être pérennes, non meubles et non glissants ; les espaces verts excluent les végétaux toxiques, allergènes, urticants ou blessants.

Études, pièces écrites et consultation des entreprises

Les études APS et APD comprennent les dossiers de permis de construire ou de démolir, les notices de sécurité et d’accessibilité, les plans et perspectives d’insertion, les simulations thermiques dynamiques, les études acoustiques, les estimations par corps d’état, les détails de surfaces, les notices de durabilité et les propositions de stratégie d’achat. L’APD arrête les principes constructifs, fondations, structure, matériaux, raccordements et équipements.

Le PRO comprend les dimensionnements de structure et d’installations techniques soumis au contrôleur technique, les calculs de fondations, structure, thermique RE 2020, débits et puissances des fluides, les CCTP par lot, détails quantitatifs estimatifs, plans de calepinage, fiches techniques, calendrier enveloppe, DPGF et estimation par lot. Les CCTP précisent les caractéristiques fonctionnelles, dimensionnelles et de position, les normes, matériaux, modes de mise en œuvre, essais et seuils de tolérance.

Le DCE comprend les pièces techniques et graphiques, plans et schémas de principe des installations, pièces administratives, vérification de cohérence et livraison numérique en PDF et formats modifiables. L’ACT inclut l’analyse des candidatures et des offres, le contrôle de conformité, l’analyse comparative qualité-prix, le contrôle des DPGF, la détection des offres anormalement basses, la traçabilité des demandes et réponses, les mises au point et la préparation des marchés.

VISA, DET, synthèse et réception

Le VISA contrôle l’organisation des études des entreprises, la complétude des plans et schémas, leur conformité au projet, au permis de construire et aux marchés, ainsi que le respect des observations du contrôleur technique et du coordonnateur SPS. La DET comprend les décisions nécessaires au chantier, les instructions, le suivi de l’implantation, des délais, de la qualité, des quantités, du stockage, des coûts et de la conformité réglementaire.

Le maître d’œuvre organise les réunions hebdomadaires de chantier, diffuse les comptes rendus au plus tard deux jours après chaque réunion, effectue des inspections périodiques et inopinées, vise les plans et notes de calcul, contrôle par sondage la qualité des matériaux et matériels, prescrit les essais et analyses, suit les concessionnaires, vérifie les situations et décomptes et prépare les propositions de paiement et de pénalités.

La synthèse coordonne les lots fluides, techniques, structurels, VRD, clos-couvert et aménagement intérieur. Elle comprend une synthèse technique, architecturale et globale, des réunions, comptes rendus sous 48 heures, plans et coupes de synthèse au 1/50 lorsque requis, validation des réservations, analyse des cheminements et gabarits, mise à jour des plans et dossier final.

Les opérations de réception comprennent les OPR, propositions et procès-verbaux de réception et de levée des réserves, les attestations de conformité, le DIUO, les attestations parasismique, thermique, acoustique et d’accessibilité, ainsi que les DOE définitifs. Pendant la GPA, le titulaire applique la procédure de traitement des désordres, analyse et transmet chaque fiche dans un délai maximal de 72 heures, remet un rapport mensuel et participe à des réunions trimestrielles sur site.