Études de faisabilité d’une plateforme logistique urbaine

Le marché réunit quatre études intellectuelles distinctes pour évaluer l’aménagement d’un pôle logistique urbain, son modèle économique, les procédures à prévoir et ses conditions d’accessibilité. Les équipes doivent coordonner leurs hypothèses et la cohérence de leurs livrables.

Lot 1 — Programmation et scénarios d’aménagement

Le travail comprend l’analyse du site et des études disponibles, puis la programmation immobilière et un scénario architectural, urbain et paysager de niveau comparable à une esquisse. La programmation du MIN en rez-de-chaussée vise notamment des locaux adaptés aux denrées périssables : aménagement isotherme, cellules modulables selon une trame poteaux-poutres, froid positif sur 30 000 à 40 000 m² au minimum et étude d’une option de froid négatif. Les cellules usuelles sont de 300 à 500 m², avec des surfaces possibles de 150 à 1 200 m² ; la zone des producteurs reste non cloisonnée. Sont également prévus bureaux, éventuellement en mezzanine, quais pour poids lourds et petits porteurs, et aménagement intérieur adaptable.

La programmation des étages peut associer entrepôts du dernier kilomètre, messageries, hôtel logistique, stockage mutualisé, logistique inversée, dégroupage et préparation de commandes, cyclo-logistique et locaux de services. Elle examine aussi une station multi-énergies (recharge électrique des PL, VL et VUL, hydrogène et carburants), la valorisation des déchets propres et secs et des locaux pour les acteurs logistiques. Les principes de réseaux envisagent notamment eau glacée pour le froid positif, branchements électriques et comptages individuels, renouvellement d’air centralisé et eau chaude pour les bureaux et locaux sociaux.

Le scénario traite l’organisation technique des bâtiments, les réservations nécessaires, la défense incendie, la faisabilité réglementaire et technique, les nuisances et l’intégration paysagère. Il comprend des plans de circulation, d’approvisionnement et de stationnement, la séparation des flux et l’étude des accès des poids lourds aux niveaux supérieurs. Il propose une centrale photovoltaïque en toiture en privilégiant l’autoconsommation du MIN, un concept de développement durable et un bilan estimatif détaillé des dépenses, avec quantités et prix unitaires, distinguant MIN, logistique, autres bâtiments éventuels et VRD. Le phasage doit permettre le maintien des activités existantes, limiter les déménagements et organiser les zones de chantier de manière sécurisée.

Lot 2 — Marché et modèle économique

L’étude analyse l’offre logistique existante ou en projet dans le bassin marseillais, le marché régional et ses perspectives à 3–5 ans et à 10 ans, les segments en demande et les prix de vente ou de location au m². Elle compare au minimum six projets français ou européens de programmes mixtes logistiques et d’activités, notamment leurs programmes, coûts estimatifs, portage, commercialisation, montages juridiques et difficultés.

Le titulaire formule des recommandations pour le programme immobilier : typologies d’activités, conditions d’acceptabilité de la logistique en étage (R+1 et R+2), offre de services et tableau de synthèse des destinations, surfaces et processus. Il compare des modèles économiques et contractuels, propose un scénario optimisé et établit un business plan détaillé comprenant bilans d’aménagement et immobiliers ainsi que coûts de fonctionnement. Il étudie le cash-flow, le financement des investissements par les développeurs et la soutenabilité financière. La mission comprend aussi l’identification d’investisseurs et d’utilisateurs potentiels, une liste de sociétés et de contacts commerciaux, ainsi qu’un test de marché par questionnaire préalablement validé.

Lot 3 — Faisabilité réglementaire, environnementale et administrative

Le lot dresse l’état des règles applicables dans un rapport et un tableau de synthèse, à partir des documents disponibles et de recherches sur les documents de planification pertinents, notamment PLUi, SCOT, SRADDET, plans de mobilité et climat, SAGE, SDAGE, NATURA 2000 et ZNIEFF. Il recense risques, contraintes, servitudes, exclusions, complexités procédurales, délais et chemins critiques.

Le rapport de procédures couvre l’urbanisme réglementaire et opérationnel, les études environnementales et réglementaires (dont étude d’impact, DLE-IOTA et gestion des terres), les autorisations de construction et ICPE, ainsi que les éventuelles procédures de fin partielle d’activité. Une vision unifiée est restituée par un synoptique cartographique, un diagramme de Gantt, des propositions d’optimisation et des notes sur l’organisation des acteurs et, si nécessaire, la maîtrise foncière. Des approfondissements portent sur les sensibilités environnementales et climatiques du site, une stratégie ICPE adaptée au bâtiment mixte à étages et les procédures associées aux évolutions routières et ferroviaires.

Lot 4 — Trafic, voirie et fret ferroviaire

Le titulaire recueille et analyse les études et données existantes, puis modélise les volumes de transport issus de la programmation révisée, les parcours générés, les véhicules et les effets sur le réseau local et autoroutier. Les hypothèses de décarbonation de la flotte et, si sa faisabilité est confirmée, le report modal ferroviaire sont intégrés ; l’étude estime aussi les effets sur l’emploi.

Le volet routier propose des schémas et recommandations pour les circulations internes au MIN, les voiries d’accès et les infrastructures lourdes proches. Il différencie les flux agroalimentaires et logistiques, les VL et leur stationnement, la cyclo-logistique, la cyclo-mobilité et les piétons. Pour le réseau proche, il remet des préconisations, un schéma de fonctionnement et des simulations avant/après intégrant les données d’accès et l’option d’ITE. Le volet externe examine notamment des améliorations de connexion au réseau autoroutier.

Le volet ferroviaire évalue deux options, dont une implantation au sud du MIN de l’autre côté de l’A507, puis approfondit le scénario retenu avec les parties prenantes. Il examine sillons disponibles et nécessaires, raccordement au réseau ferré national, contraintes techniques, coûts, étapes, calendrier prévisionnel et gains de report de trafic et environnementaux. Les livrables comprennent un rapport illustré et un tableau de synthèse modifiable, notamment sur les rotations journalières par type d’utilisateur.

Coordination et restitutions

Les titulaires échangent avec les autres équipes et les acteurs concernés afin d’aligner hypothèses et rendus. Le dispositif prévoit trois comités de pilotage, trois groupes de travail techniques de préparation et trois journées associant comité technique et workshop. Les livrables sont transmis en numérique ; les fichiers sources et formats éditables exigés sont remis intégralement.