Études de capacité et de faisabilité d’opérations d’aménagement et de réhabilitation

Études préalables destinées à apprécier les capacités foncières, définir des programmes et examiner la faisabilité technique, urbaine et économique de projets d’aménagement ou de réhabilitation. Les commandes peuvent porter sur quatre missions distinctes : pré-capacité, capacité, faisabilité, puis accompagnement ponctuel ou assistance à la rédaction d’appels à projets.

Études de pré-capacité et de capacité

• Pré-capacité : analyse sommaire destinée à éclairer une décision en amont. Elle recense les règles d’urbanisme applicables (zone, hauteur, emprise, implantation, stationnement, espaces verts, servitudes et protections) et les contraintes manifestes du site. Elle comprend un plan de masse sommaire avec volumétrie simple et un tableau des surfaces, logements et stationnements. Cette prestation ne comprend ni estimation financière, ni bilan prévisionnel, ni réunion ; elle ne préjuge pas d’une étude ultérieure.
• Capacité : diagnostic urbain et réglementaire, inventaire des contraintes, détermination du programme potentiel au regard notamment du contexte bâti, de la topographie, des servitudes et des règles d’implantation, puis schéma d’organisation spatiale ou volumétrie. Une estimation sommaire par ratios des coûts de viabilisation sert à apprécier le prix foncier admissible. Cette étude mobilise architecte-urbaniste, économiste de la construction et programmiste.

Faisabilité urbaine et réhabilitation

Le diagnostic examine notamment le contexte urbain, paysager et environnemental, les données démographiques et le parc immobilier, les déplacements piétons et véhicules, les infrastructures et besoins de voirie-réseaux, ainsi que le patrimoine végétal et les contraintes du site. Les propositions articulent organisation urbaine, programmation, équipements, desserte, environnement, patrimoine et montage opérationnel.

Pour les projets urbains, la prestation comprend 2 ou 3 partis d’aménagement contrastés, des scénarios de programme comparés — les livrables prévoient trois scénarios — et la formalisation du scénario retenu. Les documents indiquent notamment les emprises, hauteurs, densités, logements et typologies, stationnements, espaces publics, espaces verts, voiries et équipements. Les scénarios s’appuient sur des plans de masse au 1/1 000 ou au 1/2 000, des coupes au 1/1 000 ou au 1/500 et des plans d’épannelage.

Chaque scénario fait l’objet d’un bilan prévisionnel détaillé : coûts d’acquisition et d’aménagement, recettes foncières, équilibre de l’opération et risque financier pour la collectivité. L’évaluation inclut les travaux de viabilisation (notamment démolition et voirie), les infrastructures, les bâtiments et les espaces verts. Des options de coûts et de performance énergétique ou environnementale peuvent être comparées avec leurs effets sur le bilan. La mission examine aussi les modalités de gouvernance, de phasage, de financement et d’accompagnement des opérateurs, ainsi que les outils fonciers, d’urbanisme et fiscaux mobilisables. Le scénario final comprend des prescriptions architecturales, urbanistiques, paysagères et environnementales et l’analyse des servitudes et règles du PLU concernées.

Pour les réhabilitations s’ajoutent le diagnostic de l’état du bien, des plans sommaires de l’existant, un projet technique et architectural de niveau AVP, un synoptique de la typologie des logements et une notice des travaux portant notamment sur toiture, façades, cages d’escalier, habitabilité, confort et sécurité, avec estimatif des travaux et honoraires.

Appels à projets et accompagnement ponctuel

L’assistance à la rédaction d’un appel à projets comprend le règlement et le cahier des charges ou la fiche de lot : contexte et objectifs, attentes de la collectivité, critères de sélection, modalités d’accompagnement et conditions de réalisation. Elle comprend également l’analyse des candidatures et des offres et un accompagnement de la conception jusqu’à la phase du permis de construire.

L’accompagnement ponctuel est adapté au besoin commandé et peut concerner des supports d’information ou de sensibilisation, notamment sur les matériaux, l’isolation, le photovoltaïque ou les clôtures. Une proposition est établie selon les compétences recherchées et les jours d’étude nécessaires ; la mobilisation est limitée à 10 journées pleines de 8 heures.

Documents, formats et suivi

La pré-capacité est remise en PDF, avec fichiers sources, une note de synthèse de quatre pages maximum, un plan de masse et un tableau de surfaces. Les études de capacité sont remises en trois exemplaires papier, dont un reproductible, et un exemplaire numérique ; les faisabilités en quatre exemplaires papier, dont un reproductible, et un exemplaire numérique. Pour ces deux missions, les données sont géoréférencées en Lambert zone III, de préférence au format Shape file, à défaut MifMid ; les fichiers sources sont remis à la collectivité, qui détient la pleine propriété des données.

Pour chaque étude de faisabilité, un comité de pilotage et un comité technique suivent et valident les orientations. Le prestataire prévoit au minimum 7 réunions, comprises dans la mission. Les reprises faisant suite aux observations après remise des études des missions 1 et 2 et des documents d’appel à projets restent obligatoires et sans coût supplémentaire.