Études du potentiel de surélévation de bâtiments tiers

Le marché porte sur des études visant à identifier, quantifier et évaluer des possibilités de surélévation de bâtiments appartenant à des tiers. L’analyse porte notamment sur les surfaces de plancher, les niveaux supplémentaires et les typologies immobilières envisageables, puis qualifie les sites au regard des contraintes urbaines, techniques, réglementaires, foncières, juridiques, économiques et politiques.

Déroulé des études

Les prestations suivent quatre phases successives, chacune soumise à validation avant le passage à la suivante :

• Cadrage et préparation : collecte et traitement des données, définition des hypothèses, des sources et de la méthode d’analyse, puis réunion de lancement.
• Identification du gisement brut : recensement et quantification des possibilités à partir des données disponibles et des règles d’urbanisme.
• Qualification du potentiel : analyse multicritère des unités foncières, première appréciation de la faisabilité économique et opérationnelle, et hiérarchisation par scoring.
• Sélection et recommandations : fiches détaillées pour les sites prioritaires retenus, comprenant contraintes, scénarios de programmation, recommandations et modélisation volumétrique simplifiée en blocs 3D.

Pour chaque phase, les méthodes de calcul, sources, hypothèses, limites et incertitudes doivent être précisées. Le filtrage distingue le gisement brut, le gisement qualifié, les opportunités présélectionnées et les sites prioritaires ; les critères de filtrage et les motifs d’exclusion ou de déclassement doivent être justifiés. La sélection peut réduire plusieurs milliers d’unités foncières à un nombre limité de sites.

Faisabilité politique et programmation

Pour les sites présélectionnés définis avec le pouvoir adjudicateur, l’étude comprend des échanges avec les services d’urbanisme et des entretiens avec les élus concernés. Chaque site reçoit une qualification politique — favorable, incertain ou défavorable — accompagnée des facteurs susceptibles de favoriser ou de compromettre l’opération. Cette analyse alimente la hiérarchisation des opportunités.

Pour chaque site prioritaire, les recommandations examinent les produits immobiliers adaptés : logements locatifs sociaux ou très sociaux, logements intermédiaires, accession sociale ou libre et Bail Réel Solidaire. Elles justifient les scénarios proposés et identifient les conditions de faisabilité réglementaire, technique, foncière, juridique et opérationnelle. L’estimation économique prévisionnelle prend en compte les coûts de construction, les éventuels surcoûts de surélévation et de logistique de chantier, les recettes potentielles et le coût éventuel d’acquisition des droits à construire. Les hypothèses, niveaux de fiabilité et incertitudes sont explicités ; les études complémentaires nécessaires sont identifiées.

Les recommandations abordent aussi le couplage éventuel entre rénovation thermique et surélévation, les matériaux biosourcés ou bas carbone, notamment l’ossature bois, les exigences de la RE2020, la sobriété des ressources, la préservation du bâti existant et l’économie circulaire.

Livrables et pilotage

Selon les prestations commandées, les livrables comprennent une base de données SIG géoréférencée avec dictionnaire des champs, un atlas cartographique, un tableau de scoring multicritère, des fiches de sites prioritaires, une note stratégique consolidée et un support de présentation. Les fiches incluent les règles d’urbanisme applicables, le potentiel, les contraintes, les blocs 3D simplifiés et une synthèse des recommandations.

Les livrables sont remis en formats numériques exploitables, modifiables et interopérables, réutilisables et actualisables sans retraitement complémentaire. Pour chaque bon de commande, le titulaire organise le lancement, suit l’avancement, présente les résultats des phases, soumet les livrables à vérification et validation, puis assure une restitution finale. Le périmètre, les prestations et les délais applicables sont précisés au bon de commande ; les phases sont validées formellement avant la suivante.