Études de faisabilité et mission de maîtrise d’œuvre

La mission porte sur l’analyse du foyer-logement existant, l’étude de plusieurs options de transformation, puis, si la tranche conditionnelle est affermie, la conception et le suivi des travaux jusqu’à la réception et pendant la garantie de parfait achèvement. Le programme concerne 17 logements individuels (7 T1 bis et 10 T2) et une salle commune. La maîtrise d’œuvre doit tenir compte de l’usage du site, de ses occupants et de l’objectif de maîtrise des coûts d’investissement, d’entretien et d’exploitation.

Faisabilité et scénarios

La tranche ferme comprend l’analyse de l’existant, les diagnostics techniques, fonctionnels et réglementaires et l’élaboration d’au moins quatre scénarios : réhabilitation lourde ; réhabilitation complétée par la démolition des garages et la création de logements T2 ; démolition-reconstruction d’un ensemble de type foyer-logement ; démolition-reconstruction d’un ensemble intergénérationnel. Pour chaque scénario, la maîtrise d’œuvre précise si une dimension intergénérationnelle, inclusive ou de tiers-lieu peut y être associée.

Pour la réhabilitation, au moins deux scénarios d’économies d’énergie doivent être proposés dans l’enveloppe des travaux et viser au minimum l’étiquette énergétique C après travaux. Le diagnostic comprend notamment l’état des composants, les plans de l’existant et les tableaux de surfaces, ainsi que la liste des investigations complémentaires à commander par le maître d’ouvrage. Les rendus de niveau APS comportent notice descriptive, estimations détaillées, plans après travaux et planning. Les estimations distinguent notamment les coûts de désamiantage, déplombage et traitement du radon, les interventions sur les espaces extérieurs et, le cas échéant, celles rendues nécessaires sur les espaces publics. Elles détaillent les travaux d’adaptabilité et de rénovation énergétique, avec ventilation des taux de TVA indiqués au programme.

Conception, performance et usages

La tranche conditionnelle comprend les études de conception, l’assistance à la passation des marchés de travaux, le visa ou les études d’exécution selon le partage retenu, la direction de l’exécution, l’ordonnancement, le pilotage et la coordination, puis l’assistance à la réception et pendant la GPA. Les études intègrent l’audit énergétique selon la méthode 3CL DPE 2021 à l’échelle du bâtiment, avec indication des gains énergétiques, des émissions de GES et des coûts par logement. Le programme demande une classe C minimale après travaux pour chaque logement et l’amélioration de son étiquette GES.

La conception doit aussi traiter le radon identifié dans un logement, l’accessibilité des espaces extérieurs, l’adaptation climatique et le confort d’été, le confort acoustique, la mise aux normes électriques et la conformité de la salle commune au regard des diagnostics et de la réglementation ERP. Les surfaces habitables, celles des annexes et les équipements par logement sont à établir dès l’APS. Les surfaces indiquées au programme sont de 33,79 m² pour un T1 bis et de 47,31 m² pour un T2.

Les prescriptions de réhabilitation orientent les choix vers des ouvrages durables, réparables et faciles à entretenir : traitement des toitures et eaux pluviales, façades et menuiseries, sols et revêtements, plomberie et sanitaires, chauffage, ventilation et installations électriques. Elles précisent notamment une VMC hygroréglable de type B à basse consommation, la prise en compte des occultations et du confort estival, ainsi que des accès sûrs aux équipements pour leur maintenance. Les espaces extérieurs, clôtures, cheminements et gestion des eaux pluviales sont étudiés en fonction du programme et des caractéristiques du site.

Documents et suivi

Les productions incluent les cahiers de plans de l’état existant et du projet, notices, estimations et planning, les pièces du dossier de consultation des entreprises et les documents nécessaires au conventionnement. Pour la concertation locative, sont prévus des supports avant/après travaux et par typologie, des éléments comparatifs de loyers lorsqu’ils sont applicables et un planning. Le DOE numérique comprend au minimum plans PDF et DWG, plans de récolement des réseaux, schémas, notices, fiches techniques, garanties fabricants, procès-verbaux d’essais et de mise en service, notices de maintenance et informations sur les entreprises et équipements.

Si la réhabilitation est réalisée en site occupé, le phasage des interventions est soumis à validation du maître d’ouvrage ; les contraintes d’accès, la limitation des nuisances et la protection des occupants sont intégrées aux pièces de travaux. Les interruptions d’eau, d’électricité ou de chauffage sont à réduire au minimum ; aucune ne peut dépasser 8 heures consécutives par journée et une coupure programmée de plus de 4 heures appelle des solutions palliatives soumises à validation.