Étude de pré-programmation urbaine, architecturale et paysagère

La mission porte sur la pré-programmation urbaine, architecturale et paysagère d’un ancien établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elle doit objectiver le potentiel de reconversion, les besoins du territoire, les conditions de faisabilité et les orientations programmatiques avant d’éventuelles procédures opérationnelles.

L’étude couvre l’emprise du site et son environnement immédiat, avec mobilisation possible d’un périmètre élargi pour l’analyse de la morphologie urbaine, des équipements, des flux, des espaces publics et du paysage. Elle s’appuie notamment sur les données foncières, les documents d’urbanisme, les études existantes, le métré, le relevé topographique et le diagnostic amiante lorsqu’il sera disponible.

Équipe et coordination

L’équipe comprend au minimum :

• un architecte mandataire pour le pilotage, l’analyse du bâtiment et les plans d’aménagement intérieur ;
• un urbaniste pour le diagnostic territorial, l’analyse réglementaire et les scénarios urbains ;
• un paysagiste concepteur pour les espaces extérieurs, les plans paysagers et les continuités écologiques.

Un programmiste et un économiste de la construction sont recommandés. Toute évolution de l’équipe est soumise à l’accord préalable du maître d’ouvrage. La mission comprend la coordination avec le maître d’ouvrage et la collectivité, les réunions de lancement, les comités de pilotage à l’issue de chaque phase, un point d’étape intermédiaire en phase 2 et les présentations aux élus.

Phase 1 — Diagnostic et définition des objectifs

Le diagnostic porte sur :

• la morphologie urbaine, le tissu bâti, les espaces publics, les accès et les flux piétons, cyclables et automobiles ;
• les paysages, les co-visibilités, les cônes de vue, les ambiances, la végétation, la perméabilité des sols et les continuités écologiques ;
• le PLU ou PLUi, le zonage, les règles d’emprise, de hauteur et de stationnement, les servitudes et protections patrimoniales ;
• les réseaux d’assainissement, d’eau potable et d’énergie, ainsi que les contraintes techniques ;
• les conditions d’une démolition éventuelle, notamment l’amiante, la structure et la perméabilité ;
• l’état général du bâti, sa structure, son enveloppe, sa distribution intérieure et son potentiel de réhabilitation ;
• l’adaptabilité aux usages de logement et les contraintes d’accessibilité, thermiques et acoustiques ;
• les éléments à conserver, transformer ou démolir et les premiers ordres de grandeur des coûts de réhabilitation.

L’analyse territoriale examine les dynamiques démographiques et socio-économiques, les besoins en logements par types, tailles et statuts d’occupation, les besoins des seniors, jeunes actifs et familles, ainsi que l’offre commerciale et les services de proximité. Les acteurs clés peuvent être consultés selon des modalités définies conjointement.

L’étude de marché constitue un livrable distinct. Elle analyse la demande locative et en accession, l’offre locative sociale et privée, les prix, loyers, vacances, taux de rotation, listes d’attente, opérations neuves et segments prioritaires. Elle positionne les produits au regard des loyers, prix d’équilibre et plafonds de ressources des financements aidés. Le volet activités identifie les fonctions complémentaires potentiellement viables, telles que services à la personne, espaces de coworking ou tiers-lieux, activités associatives et crèche, en traduisant les besoins en volumes, surfaces, capacités et organisation spatiale.

Les livrables comprennent un rapport de diagnostic illustré, une note de marché logement et activités et une présentation au maître d’ouvrage et aux élus.

Phase 2 — Scénarios d’aménagement

Deux à trois hypothèses contrastées sont élaborées à partir du diagnostic validé :

• réhabilitation de l’existant, adaptation aux nouveaux usages et traitement des espaces extérieurs ;
• démolition-reconstruction, nouveau projet architectural et optimisation foncière ;
• le cas échéant, scénario hybride de démolition partielle et de réhabilitation des éléments conservés.

Chaque scénario comprend un plan de masse au 1/500e minimum, des plans de niveaux schématiques au 1/200e ou au 1/250e, des coupes et élévations significatives, au moins une vue extérieure et une vue intérieure, ainsi qu’un schéma paysager des stationnements, cheminements, plantations et de la gestion des eaux pluviales.

Un tableau de surfaces est établi pour chaque scénario avec les surfaces utiles et de plancher, le nombre de logements ou unités, les logements locatifs sociaux, intermédiaires, en accession abordable ou sociale, adaptés aux seniors, les activités, équipements, stationnements dont PMR, espaces verts et espaces libres. Chaque hypothèse est accompagnée d’une fiche présentant ses avantages, inconvénients, risques et conditions de réussite.

Les éléments financiers indicatifs comprennent le coût global des travaux, de la démolition éventuelle, des aménagements extérieurs et des honoraires, les hypothèses de montage opérationnel et les coûts restant à la charge de la commune. Les livrables sont un dossier de scénarios, une note comparative et une présentation destinée à l’orientation du scénario.

Phase 3 — Pré-programme consolidé

Le scénario orienté est traduit en pré-programme opérationnel comprenant les orientations stratégiques, le programme fonctionnel détaillé par usage, les surfaces et nombres d’unités, les niveaux de prestations, les exigences qualitatives, les performances énergétiques visées, l’accessibilité, la gestion des eaux, la biodiversité, les principes d’organisation des espaces extérieurs et les liaisons avec l’espace public.

Le bilan de faisabilité économique et financière détaille les coûts par poste, notamment structure, second œuvre, équipements, VRD et espaces extérieurs, ainsi que les coûts de démolition, dépollution et libération des emprises lorsqu’ils s’appliquent. Il présente les recettes potentielles, les cessions foncières, loyers, valorisations d’activités, frais annexes, subventions mobilisables et solde d’équilibre, avec des sensibilités de plus ou moins 10 % sur les coûts, prix de sortie ou subventions. Le bureau d’études s’articule avec l’EPFL pour le montage des bilans d’opération immobilière.

Le livrable final comprend un document de pré-programme paginé au format A4, des annexes cartographiques en A3, une note de synthèse de 4 pages maximum destinée aux élus et une présentation finale.

Les documents sont remis en PDF, les plans en DWG ou DXF, les bilans de surfaces sous forme de tableur et les présentations en PowerPoint ou PDF. Une version imprimée reliée est prévue pour les livrables de phase, et les fichiers numériques sont transmis via une plateforme collaborative ou tout autre moyen convenu.