Études de faisabilité et de programmation

La mission vise à définir les conditions techniques, fonctionnelles, réglementaires, environnementales et financières de la requalification d’un site intercommunal situé à Étueffont. Le périmètre comprend notamment une ancienne plateforme de stockage de plaquettes bois de 5 000 m² à désamianter et démolir, une chaufferie, un bâtiment d’environ 372 m² sur trois niveaux, un bâtiment destiné aux services techniques et une halte-garderie d’environ 95 m².

L’étude doit intégrer les besoins d’accueil, de bureaux, d’atelier, de stockage, de salles de réunion, de locaux techniques et de services associés, ainsi que la suppression du quai de déchargement et la prise en compte de l’évolution possible des compétences de la collectivité.

Diagnostic et analyse de l’existant

La première phase comprend :

• collecte et analyse des données disponibles, du PLUi, des servitudes et des contraintes réglementaires ;
• analyses foncière, urbaine, paysagère, des accès et des circulations ;
• diagnostic de l’état apparent des bâtiments, de leur potentiel de réhabilitation et de leurs contraintes techniques ;
• recensement des réseaux, raccordements existants et contraintes de desserte ;
• analyse historique des usages, des risques environnementaux et des études complémentaires éventuellement nécessaires.

Les diagnostics existants font apparaître notamment :

• une chaufferie centrale composée d’une chaudière fioul modulante de 59/120 kW et d’une chaudière bois modulante de 42/150 kW, pour une puissance totale de 270 kW ; la chaudière bois est à l’arrêt en raison d’une panne de la vis d’alimentation du silo ;
• des circulateurs anciens, des défauts de calorifuge, une régulation primaire absente et des équipements de chauffage présentant des performances hétérogènes ;
• une production d’eau chaude sanitaire par ballon de 200 l, vétuste, ainsi qu’une ventilation hygiénique permanente insuffisante dans les sanitaires ;
• des réseaux d’eaux pluviales en très mauvais état sur les bâtiments A et B, avec chéneaux obstrués, raccordements défectueux, infiltrations et dégradations de zinguerie ;
• des désordres structurels et d’étanchéité affectant notamment la couverture, les charpentes, les façades, les planchers et le sous-sol du bâtiment B ; des investigations complémentaires sont nécessaires avant tout aménagement de ce bâtiment ;
• la présence d’amiante dans des plaques en fibres-ciment et plaques ondulées de la toiture du quai de chargement/déchargement ;
• l’absence de revêtements contenant du plomb dans les mesures réalisées, avec nécessité d’investigations complémentaires pour les composants demeurés inaccessibles.

Les diagnostics devront également intégrer les contraintes de sécurité et de travaux liées à l’amiante, aux investigations par sondages et prélèvements, aux analyses éventuelles en laboratoire accrédité et à la protection des intervenants. Les résultats plomb sont interprétés selon une valeur de référence de 1 mg/cm² lorsque ce risque est concerné.

Élaboration du programme

Le titulaire précisera les besoins avec les représentants de la communauté de communes et établira :

• un programme fonctionnel détaillé ;
• un tableau détaillé des surfaces ;
• les capacités d’accueil, organisations fonctionnelles, contraintes réglementaires et surfaces prévisionnelles de la halte-garderie ;
• les capacités, modularités et besoins techniques des salles de réunion ;
• l’affectation des locaux, les travaux nécessaires et la compatibilité des bâtiments réhabilités avec les usages envisagés ;
• les exigences de qualité d’usage, environnementales et énergétiques ;
• les conditions de conservation des espaces existants et de modification de l’accès au silo de chauffage.

Le programme doit pouvoir servir de base à une future consultation de maîtrise d’œuvre.

Scénarios et faisabilité

Le titulaire élaborera au minimum trois scénarios d’aménagement. Un scénario n’intégrera pas la création d’une salle de conseil communautaire. Chaque scénario comprendra notamment :

• un plan de masse de principe ;
• l’organisation fonctionnelle et l’insertion sur le site ;
• la gestion des accès et du stationnement ;
• les espaces extérieurs ;
• le phasage éventuel ;
• une analyse comparative et une recommandation argumentée.

L’analyse devra prendre en compte l’évolutivité des bâtiments, l’accueil futur du service d’eau potable, la fonctionnalité des équipements, la facilité de réalisation, les contraintes réglementaires et les impacts environnementaux.

VRD, assainissement et eaux pluviales

Les études préliminaires porteront sur la voirie, les accès, la circulation automobile, les cheminements piétons, l’accessibilité des personnes à mobilité réduite et les stationnements, en intégrant le développement de l’ancien site ZELLER.

Elles examineront les réseaux d’eau potable, de défense incendie, d’eaux usées, d’eaux pluviales et les réseaux secs. L’étude devra notamment traiter la suppression du portique existant dont la validité est limitée à 2029, sans privilégier la création d’un poste de relevage, ainsi que le raccordement de l’ensemble des bâtiments et de l’ancien site ZELLER.

Pour les eaux pluviales, le titulaire devra analyser les possibilités d’infiltration, identifier les contraintes hydrauliques, définir les principes de gestion à la parcelle, proposer les ouvrages nécessaires et vérifier les possibilités de raccordement. Il remettra un plan de principe, une note explicative et les hypothèses de dimensionnement.

Les préconisations techniques pourront notamment porter sur la remise en état des chéneaux et descentes, les raccordements d’eaux pluviales, les solins, la protection mécanique des descentes, le suivi de la zinguerie, le raccordement à l’assainissement collectif et l’installation d’équipements hydro-économes.

Chauffage, ventilation et énergie

L’étude devra exploiter les diagnostics CVC et examiner les améliorations possibles : remise en fonctionnement de la chaudière bois, remplacement de la vis d’alimentation, maintien d’une température de retour supérieure à 60 °C, remplacement des pompes, calorifugeage des organes et réseaux, comptage énergétique, gestion technique du bâtiment, remplacement du ballon d’eau chaude sanitaire, installation de VMC simple flux autoréglable permanente dans les sanitaires, calorifugeage des réseaux d’aérothermes et mise en place de destratificateurs d’air.

Une étude thermique complète des bâtiments A et B, avec calcul des déperditions pièce par pièce, ainsi qu’une étude de dimensionnement aéraulique des futures installations de ventilation devront être prévues dans les pièces de marché.

Évaluation et aide à la décision

Pour chaque scénario, le titulaire évaluera les incidences de la démolition et du désamiantage, des réseaux et VRD, des aménagements extérieurs, des constructions neuves, de la réhabilitation des bâtiments existants, des honoraires d’études et des aléas. L’analyse multicritère intégrera notamment les coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance, la performance énergétique avec rafraîchissement estival, l’impact des travaux sur l’activité, l’évolutivité, les risques techniques et réglementaires et le calendrier prévisionnel.

Livrables et coordination

Les livrables intermédiaires comprennent les comptes rendus de réunion et les documents de travail, dont un plan de masse de faisabilité. Les livrables finaux comprennent notamment le rapport de diagnostic, le programme fonctionnel détaillé, le tableau des surfaces, les plans des scénarios, le schéma directeur VRD, l’étude préliminaire d’assainissement, les évaluations par scénario, l’analyse multicritère et le rapport final d’aide à la décision.

Le rapport final devra reprendre le plan de masse, le programme détaillé des surfaces, le schéma directeur VRD et assainissement, l’enveloppe financière ventilée par poste, le phasage opérationnel, le planning global jusqu’à la mise en service et une note sur les procédures réglementaires à engager. Les documents seront fournis aux formats PDF et modifiables, notamment Word, Excel et DWG.

Le titulaire assure les échanges avec les partenaires, les investigations nécessaires, les comptes rendus et les réunions de lancement, de présentation du diagnostic, de validation du programme, de restitution des scénarios et de présentation finale. L’équipe doit réunir des compétences en programmation architecturale, urbanisme, architecture, VRD, hydraulique et assainissement, économie de la construction et environnement.