Étude de faisabilité et aide à la décision pour la réhabilitation d’un ensemble immobilier communal

La mission porte sur la réhabilitation et la valorisation d’un ensemble immobilier communal comprenant le bâtiment AB53, la parcelle AB54 et, en variante sous réserve d’acquisition, la parcelle AB51. Elle doit permettre à la commune de comparer les possibilités d’évolution du site avant d’arrêter les orientations de l’opération.

Le relevé et l’état des lieux couvrent notamment :

• les plans de chaque niveau, surfaces, dimensions principales et hauteurs sous plafond ;
• les circulations, escaliers, ouvertures, façades, coupes principales, combles et toiture dans la mesure nécessaire ;
• les locaux techniques, réseaux apparents et espaces extérieurs directement concernés ;
• la vérification des surfaces et leur synthèse dans un tableau récapitulatif ;
• l’identification des limites du relevé et des investigations complémentaires nécessaires.

Un relevé topographique complémentaire est à apprécier pour le stationnement, les cheminements, les eaux pluviales, l’aménagement paysager et l’intégration éventuelle d’AB51.

Diagnostic technique et réglementaire

Le diagnostic synthétique porte sur l’état apparent des façades, la toiture et la charpente, les planchers, murs porteurs, escaliers, menuiseries, l’humidité et les pathologies visibles. Il examine également le chauffage, l’eau chaude, la ventilation, les installations électriques et gaz, ainsi que les réseaux d’eau et d’évacuation.

Les éléments nécessitant des vérifications structurelles particulières sont identifiés pour les ouvertures, modifications de cloisons ou murs, aménagements de combles, modifications de planchers et créations de logements. Les études structurelles approfondies et sondages nécessaires sont repérés comme prestations complémentaires.

L’étude analyse les diagnostics existants et précise les diagnostics complémentaires nécessaires, notamment pour l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz et la performance énergétique. Elle examine les règles applicables à l’habitation, à l’accessibilité des logements, aux ERP si la salle associative est conservée, à la sécurité incendie, aux espaces extérieurs, au stationnement, à la ventilation, à l’acoustique, à la performance énergétique, à l’urbanisme et aux autorisations administratives.

Scénarios de restructuration

Au minimum, deux scénarios fonctionnels sont étudiés :

• maintien de la salle associative d’environ 70 m², avec rénovation, accès, accessibilité PMR, sanitaires, sécurité incendie, incidences sur les logements, acoustique, chauffage, ventilation et conditions de fonctionnement ;
• transformation de la salle associative en logement, avec surface habitable potentielle, typologie, accès, réseaux, équipements, stationnement induit, contraintes réglementaires, potentiel locatif et conditions de transformation.

Les scénarios intègrent aussi le logement actuel d’environ 100 m², les combles d’environ 95 m², l’ancienne mairie d’environ 50 m² et les espaces extérieurs. Un scénario complémentaire proportionné peut être proposé lorsqu’il présente un intérêt en matière de logements, coût, performance énergétique, phasage, patrimoine ou espaces extérieurs.

Le logement du premier étage est étudié selon différentes organisations, notamment deux T3 ou une combinaison T2/T3/T4. Chaque hypothèse est appréciée au regard des surfaces, distributions, éclairage naturel, accès, pièces de vie, salles d’eau, sanitaires, réseaux, isolation acoustique, coût et potentiel locatif. Les combles sont examinés pour leur état, hauteur, accessibilité, aménagement, incidences structurelles et sur la toiture, isolation, intégration au logement et création éventuelle d’un logement supplémentaire. L’ancienne mairie est étudiée pour un logement, un maintien en local communal ou une intégration fonctionnelle.

Rénovation énergétique

Une stratégie globale compatible avec le caractère ancien du bâtiment et une réalisation par tranches compare l’isolation thermique par l’intérieur, par l’extérieur ou en solution mixte, les menuiseries, l’étanchéité à l’air lorsque pertinente, la ventilation, le chauffage, l’eau chaude, la régulation et une éventuelle production d’énergie renouvelable.

La comparaison porte sur la performance énergétique, les conforts d’hiver et d’été, l’investissement, l’exploitation, les contraintes architecturales et techniques, la compatibilité avec le phasage, la pérennité et la maintenance. Sont distingués les travaux réalisables indépendamment, ceux à réaliser globalement, les travaux à anticiper en première tranche et les réservations ou attentes techniques nécessaires.

Espaces extérieurs et phasage

Les espaces extérieurs sont étudiés sur AB54 et, en variante, sur AB54 augmenté d’AB51. L’analyse prend en compte le stationnement des logements et les besoins éventuels de la salle associative, les accès, cheminements piétons, accessibilité, stationnement des vélos, plantations, désimperméabilisation, eaux pluviales, éclairage, confort d’été et qualité paysagère.

Deux hypothèses sont étudiées : un parking paysager limitant l’imperméabilisation et intégrant plantations et gestion des eaux pluviales, et un petit parc arboré privilégiant végétalisation, arbres, cheminements, repos, désimperméabilisation et gestion naturelle des eaux. Pour chaque hypothèse sont prévus un plan de principe, les surfaces principales, les principes paysagers, la gestion des eaux pluviales et l’estimation financière.

Le phasage technique et financier peut notamment distinguer : premier étage et premiers logements, combles, maintien ou transformation de la salle associative, ancienne mairie, travaux énergétiques ou de façade et espaces extérieurs. Pour chaque tranche sont précisés le contenu des travaux, le coût estimatif, la durée indicative, les contraintes, les incidences sur les autres parties, les travaux à anticiper, les financements potentiels et les recettes locatives éventuelles. Les travaux à réaliser simultanément sont identifiés.

Livrables et poursuite de l’opération

Le rapport d’aide à la décision comprend l’état des lieux, plans, coupes, façades, surfaces, photographies, pathologies et contraintes ; pour chaque scénario, les plans de principe, l’organisation fonctionnelle, surfaces, nombre et typologie des logements, devenir de la salle, des combles et de l’ancienne mairie, contraintes réglementaires et estimation ; ainsi que les volets énergie, espaces extérieurs, phasage et synthèse financière.

Un tableau comparatif porte notamment sur le nombre de logements, la surface habitable, la salle associative, la performance énergétique, les espaces extérieurs, le coût des travaux, le coût par logement et la complexité du phasage. Le titulaire formule une recommandation argumentée et présente les conclusions aux élus. Les documents graphiques et tableaux sont remis en PDF et dans des formats sources réutilisables.

La mission initiale n’inclut pas les études de conception détaillées ni la préparation complète des marchés de travaux. Ces prestations pourront faire l’objet ultérieurement d’une décision spécifique et d’un contrat ou dispositif distinct.