Conseil stratégique en immobilier

L’accord-cadre couvre les analyses immobilières ponctuelles ou approfondies, commandées au fur et à mesure, ainsi que l’accompagnement d’opérations traitées en globalité. Les missions peuvent porter sur les aspects stratégiques, financiers, fiscaux, juridiques et immobiliers, notamment les prises à bail ou renégociations, acquisitions et cessions d’actifs, BEFA, VEFA et montages complexes.

Définition d’un projet et choix d’implantation

Pour un projet d’acquisition ou de location, le prestataire peut analyser les implantations concernées — en propriété ou locatives — sous les angles financier, juridique, technique et environnemental. Il collecte et examine notamment surfaces, effectifs, ratios d’occupation, loyers et charges, puis produit un rapport sur l’existant et ses impacts financiers, sociaux et environnementaux.

Avec France Télévisions, il définit les besoins en surfaces, les effectifs attendus, les usages opérationnels, les caractéristiques et la localisation recherchées, les temps de transport cibles et les modalités juridiques d’occupation. Il peut également analyser les usages des locaux, les liens fonctionnels, les métiers, le nomadisme, les archives papier ou électroniques, les contraintes informatiques et de téléphonie ainsi que les besoins de stationnement. Les livrables peuvent comprendre un cahier des charges, un rapport d’organisation, une synthèse et une feuille de route immobilière et managériale.

L’étude capacitaire vérifie l’adéquation entre le cahier des charges et les immeubles envisagés, identifie les adaptations nécessaires et, le cas échéant, documente leur qualité et leur coût. Des schémas d’implantation sur étages types illustrent la capacité d’accueil selon les effectifs et ratios retenus par France Télévisions. Le prestataire peut aussi accompagner les échanges avec collectivités et intervenants du projet, conseiller sur les paramètres d’urbanisme et coordonner ou suivre des études requises (sol, architecture ou autres).

Recherche et négociation de locaux

Le prestataire établit avec France Télévisions un cahier des charges et une grille de hiérarchisation des critères : localisation et transports, surfaces et usages, caractéristiques architecturales et techniques, contraintes financières, mode d’occupation et calendrier de l’opération. Il recherche des biens ou fonciers, prépare des analyses comparatives et propose un classement exposant avantages et inconvénients.

La sélection comprend une liste intermédiaire puis une short list d’au moins trois biens, avec fiches descriptives et financières, analyses comparatives et supports de gouvernance. Les sites présélectionnés peuvent être visités avec le prestataire ; France Télévisions choisit l’immeuble et peut conduire ou confier la négociation.

Pour les baux, renouvellements, renégociations ou BEFA, le prestataire prépare les conditions financières et juridiques, peut mener plusieurs négociations en concurrence et accompagne France Télévisions jusqu’à la rédaction du bail. Il remet des états écrits d’avancement au moins hebdomadaires avec simulations financières, puis un accord de principe ou term sheet signé par le bailleur ; à défaut d’accord, il fournit un relevé des démarches et un avis sur les possibilités de négociation. Pour les acquisitions, il modélise les scénarios, notamment VEFA ou location avec option d’achat, suit avec le notaire désigné les aspects juridiques et risques, examine les pièces techniques et coordonne les participants. Les restitutions écrites, listes des points à négocier, simulations et supports de comités sont adaptés à la mission.

Cession et valorisation d’actifs

Pour les cessions, le prestataire étudie plusieurs scénarios de valorisation et de reconversion : maintien ou changement d’usage, rénovation, restructuration, démolition-reconstruction, division et programmes possibles (bureaux, logements libres ou sociaux, hôtels, commerces ou équipements publics). Il examine les règles d’urbanisme applicables et leur évolution possible, les valeurs d’investissement et locatives, ainsi que les coûts de travaux. Les évaluations peuvent croiser méthodes par comparaison, rendement et flux de trésorerie actualisés avec des méthodes à rebours d’aménagement, de promotion, d’investissement ou d’utilisateur ; elles déterminent une valeur pour chaque scénario et peuvent estimer les droits de commercialité ou comparer cession de propriété et bail de longue durée constitutif d’un droit réel.

Les livrables peuvent inclure rapports exhaustifs et synthétiques, fiches comparatives et notes sur les mécanismes économiques et financiers. Le prestataire peut segmenter le marché, cibler les profils d’acquéreurs et leur capacité à réaliser le projet, proposer des mesures d’optimisation et préparer leur communication. Pour un appel d’offres, il aide à établir le cahier des charges et ses annexes techniques, organiser les visites du bien, répondre aux questions des candidats, analyser les offres et conduire les discussions jusqu’à une liste de finalistes. Il remet notamment grille de sélection, tableaux d’analyse, rapport et présentation orale. Pour une cession de gré à gré, il recherche des acquéreurs potentiels, y compris à l’international lorsque pertinent, organise les visites, négocie les propositions et remet un rapport détaillé et comparatif des démarches.

Procédés immobiliers spécifiques

Pour certaines opérations complexes, la mission peut porter sur la recherche et la proposition de montages adaptés, tels que BEFA ou VEFA, échanges immobiliers avec ou sans soulte, ou bail emphytéotique associé à une convention de retour, location avec option d’achat ou mise à disposition. Le livrable prévu est un rapport détaillé et chiffré des préconisations.