Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la stratégie immobilière et urbaine

La mission articule les choix de programmation, de réhabilitation, de modèle économique, de montage juridique et de gestion des occupants. Elle s’appuie sur les études existantes et les besoins des occupants actuels et futurs pour préparer les arbitrages, puis fournir des outils opérationnels à la conduite du projet.

Scénarisation et arbitrage stratégique

Le prestataire compare quantitativement et économiquement les options de transformation du site, en associant équipes techniques, élus, communes concernées, futur gestionnaire et occupants. Il examine notamment la conservation et la réhabilitation des bâtiments, les démolitions-reconstructions nécessaires, les possibilités de surélévation, ainsi que les effets d’une cession ou d’un bail à construction.

L’analyse prend en compte les contraintes patrimoniales, structurelles et réglementaires (dont accessibilité, sécurité incendie, règles ERP et décret tertiaire), les coûts de travaux et de dépollution, les besoins fonctionnels et les enjeux de performance environnementale. Elle alimente une grille de loyers différenciés et des propositions de décote, avec leurs conditions d’éligibilité et d’évolution.

Livrables attendus : rapport de cadrage et hypothèses de travail, analyse bâtimentaire et coûts associés, étude du marché locatif et proposition de grille locative, schéma urbain et plan programme, note comparant les scénarios, support d’arbitrage et relevé des décisions constituant la feuille de route de la suite.

Approfondissement et opérationnalisation du scénario retenu

Le prestataire produit un plan guide urbain pour l’ensemble du site, sans se substituer aux études de conception détaillée. Il précise, bâtiment par bâtiment, les principes d’intervention (réhabilitation, démolition-reconstruction, surélévation, extension ou conservation), la programmation et l’affectation des surfaces, les circulations et espaces extérieurs, ainsi que les objectifs de performance environnementale. Il propose aussi les diagnostics complémentaires nécessaires et leurs cahiers des charges.

Le calendrier et le phasage articulent jalons, procédures administratives, financement progressif et travaux par bâtiment et par lot. Ils décrivent les impacts pour chaque occupant, les périodes d’indisponibilité, les solutions de relogement envisagées et les conditions de retour dans les locaux réhabilités.

Le plan d’affaires consolidé modélise l’acquisition, les travaux, la gestion locative, les coûts et recettes, les financements et la trésorerie. Il traite notamment les cessions partielles, les baux à construction, les loyers décotés, les coûts de dépollution avec leurs incertitudes, les flux de TVA et les sensibilités aux coûts, délais, taux d’intérêt, occupation et aléas de dépollution. La stratégie de commercialisation définit les catégories d’activités et de surfaces, les formats contractuels et conditions commerciales, le processus et les critères de sélection, ainsi que l’accompagnement des occupants sous conventions d’occupation précaire ou baux commerciaux.

Les livrables comprennent le plan guide illustré avec fiches bâtiment et programmation, le calendrier et plan de phasage, un support destiné aux occupants, le plan d’affaires sous forme de tableur et de note de synthèse, et un rapport opérationnel de commercialisation.

Suivi ponctuel de la mise en œuvre

Des prestations ciblées peuvent être commandées selon les besoins du projet : étude de marché d’une filière ; appui à la rédaction d’un AMI ; présence à des réunions de coordination avec comptes rendus (jusqu’à 10 réunions sur 6 mois par bon) ; analyse et comparaison de candidatures à un AMI ; appui à une négociation avec un investisseur ; analyse juridique d’un montage ; mise à jour du bilan prévisionnel (au maximum deux fois par an) ; préparation, animation et restitution d’un atelier de positionnement ; benchmark d’un projet de référence ; note de veille réglementaire ou fiscale ; et missions ponctuelles au temps passé, préalablement cadrées et validées.

La mission requiert une équipe pluridisciplinaire couvrant le montage d’opérations immobilières, l’urbanisme et la programmation, l’ingénierie juridique, l’économie sociale et solidaire, ainsi que l’ingénierie technique et environnementale du bâti et l’économie de la construction. Le titulaire assure conseil et alerte, coordination, remise de livrables exploitables et corrections sans incidence financière lorsque leur insuffisance ou non-conformité lui est imputable.