Schéma directeur immobilier et énergétique multi-enjeux

La mission porte sur 27 sites, représentant 38 717 m² développés. Elle associe un diagnostic multi-enjeux du patrimoine à la construction d’un schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE), puis à la préparation de son démarrage opérationnel si la tranche optionnelle est affermie.

Lancement et audits

La phase de lancement cadre la méthode, le planning et la gouvernance, recense l’état des connaissances et les outils de gestion existants, et produit notamment un tableau de synthèse, un kit de lancement et les relevés de décisions.

L’audit couvre six volets : réglementaire, vétusté, énergétique, occupationnel, fonctionnel, stratégique et budgétaire. Il comprend notamment :

• le repérage des non-conformités, l’analyse de l’accessibilité PMR et un programme chiffré de mise en conformité et de maintenance réglementaire, détaillé année par année sur 12 ans ;
• l’évaluation de l’état des composants, bâtiments et sites, avec désordres localisés et illustrés, indicateurs de vétusté, repérage des bâtiments pouvant être qualifiés d’insalubres et programme chiffré de maintenance et gros entretien sur 12 ans ;
• un audit énergétique de chaque bâtiment allant au-delà d’un simple DPE, avec analyse des consommations par bâtiment et par usage, indicateurs de performance, d’occupation et de charges d’exploitation, ainsi que l’identification des potentiels d’amélioration.

Les mesures énergétiques possibles comprennent l’enregistrement continu des températures pendant une semaine, idéalement en période de chauffe, les relevés d’intensité d’équipements, la caméra thermique et l’analyse de combustion des chaudières lorsque les analyses précédentes ne sont pas disponibles. Elles ne sont pas systématiques : elles sont proposées ponctuellement lorsque les données disponibles ne permettent pas de conclure, puis soumises à validation de la collectivité.

L’audit énergétique aboutit à un à trois programmes chiffrés d’amélioration sur 12 ans, priorisés selon leur retour sur investissement. Pour les bâtiments concernés, ils visent les objectifs du dispositif éco-énergie tertiaire : réduction des consommations de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, ou atteinte d’un seuil de consommation conforme au dispositif.

Les volets occupationnel et fonctionnel décrivent les activités et leurs besoins actuels et futurs en surfaces, équipements, infrastructures et créneaux d’utilisation, ainsi que les fonctions possibles des sites et les aménagements raisonnables associés, chiffrés avec les plus-values pertinentes. L’analyse stratégique et budgétaire examine les valeurs vénale et locative, les orientations et capacités financières de la collectivité, le SCOT et les outils de valorisation du patrimoine, avec leurs contraintes et bénéfices.

Scénarios et schéma directeur

À partir des audits, le titulaire élabore trois scénarios comparés à l’aide d’indicateurs validés avec la collectivité. Chaque scénario prévoit notamment la répartition des activités par site ou bâtiment, les opérations immobilières envisagées, un programme de travaux annuel sur 12 ans, l’évolution attendue du patrimoine et une trajectoire budgétaire. Les travaux réglementaires sont prévus sans délai supplémentaire dans tous les scénarios ; les programmes énergétiques respectent les objectifs applicables. Les chiffrages incluent notamment réalisation, pilotage, études techniques, mise en œuvre, essais et réglages.

Après choix d’un scénario, le SDIE détaille les opérations et leur programmation, avec une attention particulière au lissage des dépenses et aux opérations des cinq prochaines années. Les livrables comprennent des fiches d’opérations par site avec planning, coûts et recettes, montage juridique et contraintes réglementaires, ainsi que les éventuelles fiches de bouquets de travaux, la gouvernance et le calendrier de révision du schéma.

Données, suivi et rendus

Les données énergétiques de l’année en cours sont mises en forme pour leur intégration dans OPERAT : tri des données utiles, organisation par bâtiment et préparation d’un fichier d’import conforme au modèle ADEME. Cette préparation s’appuie sur les résultats de l’audit et est menée en parallèle des phases 3 et 4.

Si la tranche optionnelle est activée, l’accompagnement comprend trois ateliers d’une demi-journée, un tous les six mois, pour apporter méthode et outils de suivi et actualiser le bilan quantitatif et qualitatif du SDIE. Les documents sont rédigés en français et remis sous forme de fichiers informatiques réutilisables ; les présentations orales seules ne valent pas achèvement d’une phase.