Étude et assistance à maîtrise d’ouvrage pour la densification immobilière

La prestation accompagne la définition des besoins, l’analyse des bâtiments et de leur performance énergétique, la comparaison de scénarios de densification, puis l’étude détaillée du scénario retenu et la préparation de son dossier de labellisation. Elle comprend également une aide à la recherche d’un hébergement temporaire des agents pendant les travaux.

Besoins et diagnostic

Le recensement porte sur les occupants actuels et futurs, les effectifs prévisionnels jusqu’en 2030 — agents pérennes, contractuels temporaires et stagiaires compris —, les résidents, les relations fonctionnelles et les espaces spécifiques ou partagés. Il comprend l’adaptation d’une fiche d’expression des besoins, des entretiens avec les administrations, la validation des fiches avec les directions, puis un rapport de synthèse et des schémas de principe.

Le diagnostic du site et du bâti combine état des lieux quantitatif et qualitatif, analyse des documents disponibles et des contraintes techniques, réglementaires, administratives et fonctionnelles. Il comprend une étude capacitaire, la fiabilisation des surfaces utiles brutes (SUB) actuelles et futures, l’estimation des postes de travail et résidents accueillables, et le recensement des études complémentaires éventuellement nécessaires. Le livrable est un rapport complet.

Le parc étudié comprend deux bâtiments de bureaux reliés par une passerelle au premier étage : le bâtiment A compte quatre étages au-dessus d’un niveau -1 et 2 403 m² SUB ; le bâtiment B, trois étages au-dessus d’un niveau -1 et 1 435 m² SUB. Un troisième bâtiment comprend un garage et un ancien logement de concierge inoccupé. Les trois bâtiments partagent un point de livraison d’électricité et de gaz. Les consommations relevées en 2024 sont de 82 224 kWh d’électricité et 384 694 kWh de gaz. Les données antérieures comprennent notamment un audit énergétique CEREMA de 2020, un plan de sobriété énergétique de 2024, un diagnostic amiante de 2014 et une étude de sols G5 de 2013.

Audit énergétique et scénarios

L’audit comprend l’état des lieux, le bilan énergétique, les préconisations, un programme d’amélioration à intégrer aux scénarios et une analyse financière. Une étude SED ou STD portant sur le confort d’été est demandée, avec pour objectif les cibles du décret tertiaire à l’horizon 2050 et la réglementation en vigueur, notamment les décrets BACS et APER. Le rapport comprend une analyse et un chiffrage des travaux.

La faisabilité examine jusqu’à trois macro-scénarios, notamment la réhabilitation lourde ou la démolition-reconstruction partielle ou totale ; le prestataire peut proposer un scénario supplémentaire. L’analyse porte sur la viabilité technique et financière, les besoins éventuels de relocalisation temporaire, les nuisances en cas de travaux en site occupé et la cible de 16 m² SUB par résident. Elle aboutit à un rapport comparatif avec avantages, inconvénients et tableau multicritères d’aide à la décision.

Le space planning décline trois hypothèses de macrozoning — minimaliste, intermédiaire et maximaliste — avec plans de principe, positionnement des services, nombre de postes individuels et de positions de travail par zone, ainsi qu’un chiffrage global. Les comparaisons couvrent notamment l’organisation, les impacts sociaux et techniques, les coûts d’investissement et d’exploitation, les gains énergétiques et le calendrier global.

Scénario retenu et labellisation

L’étude du scénario retenu comprend sa traduction en plans d’implantation 2D, tenant compte des besoins, des flux et des spécificités techniques, une estimation financière des travaux et un calendrier de réalisation. Trois versions du rapport sont prévues : COTECH, COPIL et version définitive après validation.

La dernière phase assiste le maître d’ouvrage pour le dossier de labellisation en CRIP ou CNIP : fiche opération, comparaison d’au moins deux scénarios et annexes, dont les données nécessaires à l’OSAF. L’analyse financière est réalisée en coût global sur 25 ans et estime notamment les travaux détaillés par lot, les diagnostics et prestations intellectuelles, les aléas et révisions, les déménagements et locations temporaires, le renouvellement immobilier et les coûts annuels d’exploitation-maintenance et de gros entretien-renouvellement.

Pilotage et conditions de réalisation

La prestation inclut le suivi, le reporting, la préparation des supports, leur reprographie et acheminement ainsi que la rédaction des comptes rendus. Les documents de réunion sont transmis sous forme dématérialisée au plus tard 48 heures avant la réunion. La participation est demandée à au moins 4 à 5 réunions COPIL en présentiel et 4 à 5 réunions COTECH en présentiel ou, à défaut, en visioconférence. Les livrables et comptes rendus sont soumis à validation ; les modifications demandées sont poursuivies jusqu’à validation finale expresse. Il n’est pas prévu de phase spécifique de concertation avec les agents.

Deux prestations supplémentaires éventuelles sont prévues : la participation à une réunion COTECH ou COPIL supplémentaire et le recensement des besoins d’une administration non identifiée au démarrage, toujours dans l’objectif de 16 m² SUB par résident. Les documents transmis sont soumis à confidentialité ; les documents nominatifs papier et électroniques doivent être détruits une fois l’opération immobilière achevée.