Réhabilitation et valorisation d'immeubles anciens

L'opération porte sur l'aménagement de l'îlot Haut Cortel et la réhabilitation de cinq immeubles faisant l'objet d'une opération de restauration immobilière (ORI), avec acquisition, portage immobilier, études, démolition, travaux, livraison de plateaux, commercialisation et remise des ouvrages.

Programme immobilier

L'îlot Haut Cortel comprend cinq immeubles situés du 48 au 56 rue Gabriel Cortel :

• 48 rue Gabriel Cortel : parcelle AH 309, unité foncière de 98 m² et 140 m² de surface de plancher ;
• 50 rue Gabriel Cortel : parcelle AH 528, unité foncière de 82 m² et 290 m² de surface de plancher ;
• 52 rue Gabriel Cortel : parcelle AH 307, unité foncière de 80 m² et 256 m² de surface de plancher ;
• 54 rue Gabriel Cortel : parcelle AH 306, unité foncière de 64 m² et 148 m² de surface de plancher ;
• 56 rue Gabriel Cortel : parcelle AH 305, unité foncière de 95 m² et 223 m² de surface de plancher.

L'ensemble représente environ 419 m² d'emprise au sol et 1 057 m² de surface de plancher, auquel s'ajoute une venelle d'environ 25 m² débouchant rue Antoine Benoist. Le programme prévoit des locaux commerciaux en rez-de-chaussée sur rue et des logements dans les étages. La venelle pourra être réhabilitée pour desservir les logements. Des parties de bâtiments non qualitatives situées à l'arrière, côté venelle, pourront être démolies.

La mission vise la livraison de plateaux de commerces et de logements. La finalisation, la vente ou la location des locaux pourront être assurées par l'aménageur pour son propre compte ou confiées à un autre opérateur. Des ventes d'immeubles à rénover, notamment dans le cadre de dispositifs éligibles aux aides de l'Anah, ainsi que des dispositifs de type DIFF, peuvent être mis en œuvre.

Les cinq immeubles ORI sont :

• 10 rue Jean Chéreau, parcelle AE 98 de 187 m² ;
• 1 quai Henri Ragobert, parcelle AH 276 de 53 m² ;
• 10, 12 et 14 rue Haute des Chevaliers, parcelle AH 290 de 380 m² ;
• 16 rue Haute des Chevaliers, parcelle AH 218 de 172 m² ;
• 15/17 rue Basse Pêcherie – 2 rue Haute Pêcherie, parcelle AH 230 de 490 m².

Pour ces immeubles, la mission vise la livraison de plateaux de logements, voire de commerces, puis leur finalisation, vente ou location par l'aménageur ou par un autre opérateur. Les opérations de réhabilitation peuvent être conduites individuellement au-delà de la procédure ORI.

Acquisitions, libération et études

L'aménageur doit acquérir ou prendre à bail les biens et droits nécessaires, à l'amiable, par préemption ou par expropriation. Il conduit les négociations foncières et peut acquérir les biens situés hors périmètre lorsqu'ils sont indispensables à l'opération, avec accord formel de la collectivité.

Il gère les biens acquis, assure le relogement provisoire et définitif des occupants en liaison avec la collectivité et les administrations, indemnise ou réinstalle les commerçants, artisans et autres titulaires de droits, et informe les intéressés des aides disponibles. Les parties libérées doivent être démolies ou rendues inutilisables dès que les conditions techniques et juridiques le permettent.

Les études comprennent notamment le suivi du plan d'organisation spatiale, les études opérationnelles de démolition, d'aménagement et de construction, les propositions éventuelles de modification du programme avec leurs documents financiers prévisionnels et, si nécessaire, des études liées au Plan de sauvegarde et de mise en valeur. L'aménageur prépare également les dossiers nécessaires aux financements Anah, notamment au titre des dispositifs THIRORI et RHI.

Travaux, coordination et livrables

L'aménageur réalise les démolitions nécessaires, met en état et aménage le bâti, réalise les équipements d'infrastructure propres à l'opération et conduit les aménagements permettant de livrer des plateaux de commerces ou de logements aménageables. Il établit un ou plusieurs avant-projets sommaires en accord avec les services concernés de la collectivité.

Il assure la maîtrise d'ouvrage des travaux, leur parfait achèvement dans les délais prévus et la coordination administrative générale. Il coordonne les opérateurs, les aménagements et les équipements mis à la charge des bénéficiaires de cessions, locations ou concessions d'usage, et assure la communication relative à l'opération.

Les ouvrages destinés à revenir à la collectivité, notamment les voiries, espaces libres et réseaux, lui appartiennent au fur et à mesure de leur réalisation et lui sont remis de plein droit à leur achèvement. L'aménageur prépare les actes authentiques de transfert de propriété et entretient les ouvrages en bon état jusqu'à leur remise.

Commercialisation, gestion et financement

L'aménageur cède, concède ou loue les biens aux utilisateurs ou aux personnes publiques et concessionnaires concernés, avec accord de la collectivité sur les attributaires. Il met en place les moyens de commercialisation, organise l'accueil et le conseil des acquéreurs potentiels et prépare les actes nécessaires.

Il tient une comptabilité distincte de l'opération, actualise les documents de gestion, suit la trésorerie, contracte les financements provisoires nécessaires et établit les prévisions annuelles de dépenses, recettes, acquisitions, cessions, travaux, trésorerie et financement. Les contrats sont passés conformément à la réglementation applicable, avec représentation consultative du concédant au sein de la commission d'appel d'offres ou du jury de l'aménageur.