Réalisation de logements sur l’îlot K6

La consultation porte sur la cession et la réalisation d’un programme d’environ 90 logements sur l’îlot K6, avec une surface de plancher totale minimale de 5 500 m². La programmation principale prévoit 88 logements collectifs, dont 19 logements locatifs sociaux (LLS) et 5 logements en accession sociale (PSLA), ainsi que 3 logements individuels de type « Maison en Hameau ». Une autre présentation de l’objet mentionne 8 logements individuels libres et 6 logements sociaux en petit collectif ; cette ventilation devra être clarifiée dans le dossier de réponse.

Le projet devra proposer une mixité typologique à dominante de T2 et T3, complétée par des T4 et T5. Les logements familiaux T3 et plus devront disposer d’un espace extérieur privatif : jardinet pour les maisons, terrasse ou loggia pour les appartements. Le bâtiment destiné aux logements sociaux devra être identifiable, distinct des bâtiments en accession libre et sociale, et implanté sur une emprise foncière identifiable et divisible. Le montage pourra relever d’une VEFA, d’une co-maîtrise d’ouvrage ou d’une maîtrise d’ouvrage directe du bailleur ; l’opérateur restera responsable de la cohérence architecturale, des accès, des VRD, du stationnement mutualisé et du phasage avec le bâtiment social.

Formes urbaines et conception architecturale

Les logements collectifs seront répartis dans 3 immeubles, avec des gabarits pouvant aller de R+1+attique à R+3+attique selon l’implantation. L’immeuble proche des maisons en hameau ne pourra pas dépasser R+2. Les maisons en hameau seront positionnées au nord-ouest, séparées des programmes voisins par une noue végétalisée et un cheminement piéton. Le parking silo sera implanté au nord, le long de la RD88, avec un gabarit pouvant atteindre R+2+attique.

Le projet devra respecter les emprises constructibles, les lignes d’accroche et les altimétries du plan des prescriptions. Le niveau fini du rez-de-chaussée devra respecter l’altimétrie de référence avec une tolérance de ±20 cm, sauf impossibilité technique dûment justifiée. Les talus ne pourront pas présenter une pente supérieure à 30 % ; les soutènements paysagers seront limités à 0,60 m de hauteur visible. Une distance minimale de 10 m entre immeubles distincts pourra être exigée.

Les immeubles de l’îlot K6 sont plafonnés à R+5+attique par le cahier de conception, tandis que la programmation détaillée prévoit des gabarits plus mesurés. Les bâtiments devront présenter une volumétrie sobre, des façades soigneusement composées et une architecture contemporaine ou traditionnelle épurée. Les pignons visibles depuis l’espace public devront être traités architecturalement et comporter des percements ; leur largeur pourra atteindre 12,5 m pour les immeubles collectifs.

Les toitures à deux pans devront présenter une pente de 35 à 40 %. Les toitures monopans, terrasses et faibles pentes sont admises sous conditions de volumétrie, d’adossement, d’acrotère et d’intégration des équipements techniques. Les toitures courbes et les formes complexes de toiture sont interdites. Les débords de toiture sont limités à 25 cm par rapport à la façade. Les matériaux autorisés comprennent notamment les tuiles de teinte ocre rouge, le zinc, l’acier ou l’aluminium non brillants à joint debout, le cuivre et les solutions végétalisées. Les façades peuvent recevoir un enduit, un bardage bois ou zinc, ou un bardage acier à joint debout, avec trame verticale pour les bardages.

Stationnement et mobilités

Un parking silo d’environ 125 places devra assurer l’offre principale pour les résidents, avec des places complémentaires en rez-de-chaussée ou en aérien pour les visiteurs. Son dimensionnement devra être ajusté et justifié selon les typologies retenues. La réponse devra décrire son fonctionnement, ses accès, sa mutualisation éventuelle avec les visiteurs et les maisons en hameau, son évolutivité, son mode de dévolution et sa gestion patrimoniale.

La note technique de stationnement devra notamment traiter :

• les logements aidés à raison de 0,5 place par logement ;
• les logements libres selon 1 place par 60 m² de SDP, avec plafond de 2 places par logement, et l’exigence aménageur de 1,5 place par logement ;
• les visiteurs à raison d’1 place pour 5 logements ;
• les emplacements vélos couverts et sécurisés et le pré-équipement IRVE conformément à l’article L.113-11 et suivants du CCH ;
• les revêtements perméables des stationnements aériens : béton drainant, pavés engazonnés ou graviers en alvéoles.

Les maisons individuelles groupées doivent disposer de 2 places privatives chacune, dont au moins une place ouverte directement accessible depuis la rue. En l’absence de garage fermé, un local vélo de 6 m² minimum par maison est requis. Les continuités piétonnes et cyclables, les voies partagées, les venelles, les placettes et les espaces de convivialité devront être intégrés au projet.

Eaux, réseaux et aménagements extérieurs

L’aménageur réalisera les réseaux VRD de desserte jusqu’en limite de propriété. Sont notamment prévus un branchement individuel d’eaux usées, un branchement d’eaux pluviales de diamètre 200 mm constituant l’unique point de rejet autorisé, un branchement d’eau potable, un coffret électrique basse tension et un fourreau fibre optique. Le gaz est sans objet. L’acquéreur réalisera à ses frais les réseaux intérieurs, les raccordements aux bâtiments, le raccordement des eaux usées et la régulation des eaux pluviales.

Les clôtures, haies, plantations, ouvrages de gestion des eaux pluviales et revêtements définitifs devront participer à l’intégration paysagère. Les limites de type B à la charge de l’opérateur seront intégrées au permis de construire et pourront comprendre un muret enduit de 0,60 m surmonté d’un dispositif bois à claire-voie de 1,20 m, pour une hauteur totale de 1,80 m. Les portillons seront en bois, à éléments majoritairement verticaux, d’une largeur maximale de 1,50 m. Les clôtures grillagées autorisées au contact des haies existantes devront être implantées sans les endommager.

Le volet paysager du permis devra démontrer l’intégration du projet. Les terrasses extérieures à moins de 0,50 m du terrain naturel sont admises dans la limite des surfaces imperméabilisées autorisées. Les haies devront associer au minimum 5 à 7 essences, dont 30 à 50 % d’essences persistantes ; les végétaux devront être rustiques, locaux et adaptés au sol et au climat.

Phases et livrables de conception

La réponse et le projet devront intégrer la lecture du PLU et du cahier de conception, la définition du programme, la désignation des concepteurs, l’élaboration d’une esquisse, son analyse par l’architecte urbaniste, l’intégration des observations, l’envoi du projet détaillé, puis le visa favorable avant dépôt du permis de construire.

Le dossier d’offre finale comprendra notamment un plan de masse coté, les plans des principaux niveaux, des coupes significatives, au moins 3 perspectives 3D depuis l’espace public, une note de conception urbaine et paysagère, un bilan d’opération prévisionnel, une note environnementale et une note technique de stationnement.