Construction neuve en entreprise générale

Marché global d’entreprise générale pour des opérations de construction neuve de moins de 30 logements, individuels, intermédiaires et/ou collectifs, pouvant intégrer des travaux de démolition. La prestation couvre la conception d’exécution, la coordination des intervenants, les travaux tous corps d’état, les essais, la mise en service, la réception et la remise des documents nécessaires à l’exploitation.

Conception, structure et enveloppe

Les projets doivent rechercher une insertion urbaine et paysagère qualitative, une organisation lisible des espaces, la rationalité constructive, la maîtrise des surfaces et des charges, ainsi que l’accessibilité PMR. Les hauteurs libres minimales sont de 2,5 m dans les logements individuels et collectifs, avec 2,7 m au rez-de-chaussée en site urbain lorsque possible et 3,5 m sous dalle pour les commerces. Le ratio SHAB/SDP visé est d’au moins 92 % en collectif et 87 % en individuel.

L’enveloppe doit être performante, durable, saine et accessible pour l’entretien. Les objectifs mentionnés comprennent Bbio -10 %, Cep -10 % et DH inférieur à 600, avec adaptation possible selon le label Effinergie RE2020. Les résistances thermiques minimales sont supérieures à 5 m².K/W pour les murs et à 7 m².K/W pour les planchers hauts. Tous les vitrages doivent être nettoyables depuis l’intérieur sans équipement spécifique ; les menuiseries principales ont une largeur de baie d’au moins 90 cm et un Uw inférieur ou égal à 1,3 W/m².K.

Les toitures doivent intégrer les équipements techniques et permettre un accès sécurisé depuis les parties communes. Pour les toitures-terrasses, l’étanchéité bicouche élastomère est de classement FIT-F5-I5-T4 et un test de mise en eau est réalisé après le clos-couvert. Les protections collectives sont obligatoires : garde-corps de 1,05 m en terrasse accessible et de 1,10 m en terrasse inaccessible. Les toitures végétalisées doivent prévoir au moins 10 cm de substrat et 7 variétés de plantes.

Espaces extérieurs, stationnement et réseaux

Les espaces extérieurs comprennent les voiries, cheminements, clôtures, accès, stationnements, espaces plantés, aires de jeux, éclairage, réseaux et assainissement. Les cheminements piétons doivent être accessibles, séparés des flux automobiles, non glissants et présenter une largeur libre comprise entre 1,20 m et 1,80 m. Les voies ont notamment une largeur de 3,50 m en sens unique et de 5 m en double sens ; l’aire de retournement, lorsqu’elle est nécessaire, doit être adaptée aux camions de 36 tonnes.

Les places de stationnement mesurent notamment 2,40 × 5 m en bataille et 2,10 × 5,50 m en latéral ; les places PMR ont une largeur de 3,30 m. En sous-sol, la hauteur libre minimale est de 2,05 m, les circulations mesurent 5,60 m entre stationnements libres et 6 m entre boxes. Les parkings de plus de 10 places doivent être pré-équipés pour la recharge des véhicules électriques ; un séparateur d’hydrocarbures est prévu à partir de 5 places en stationnement aérien.

Les espaces plantés doivent comporter au moins trois strates végétales, une zone laissée au naturel et une majorité d’espèces indigènes ; aucune espèce ne doit représenter plus de 5 % des plantations et les espèces invasives sont proscrites. Les fosses d’arbres ont une profondeur minimale de 1 m et un volume de 8, 12 ou 15 m³ selon le développement de l’arbre. Le paillage naturel des massifs a une épaisseur minimale de 7 cm. L’entretien et l’arrosage des jeunes plantations sont inclus dans la garantie d’un an.

Les eaux pluviales doivent faire l’objet d’une gestion alternative lorsque le contexte le permet : récupération, noues d’infiltration ou espaces inondables. Les plans des réseaux, fils d’eau et plans de recollement sont à fournir. Les réseaux EU/EV doivent être nettoyés et contrôlés par caméra avant mise en service, avec remise d’une attestation.

Logements et parties communes

Les logements doivent privilégier la qualité d’usage, l’intimité, la ventilation naturelle, l’éclairement et l’évolutivité. Les logements de 3 pièces et plus sont conçus de manière traversante. Les logements collectifs suivent notamment une répartition indicative de 35 % de T1/T2, 40 % de T3, 20 % de T4 et 5 % de T5 ; les surfaces maximales indiquées sont de 31, 45, 63, 82 et 95 m² pour les T1 à T5. En individuel, les surfaces maximales correspondantes sont de 31, 45, 65, 82 et 95 m², avec un garage de 18 m².

Chaque logement dispose d’un rangement dans l’entrée et d’un cellier ou d’une cave hors SHAB. Les chambres ont une largeur minimale de 2,50 m et une surface minimale de 10 m². Les salles d’eau utilisent des dispositifs de protection à l’eau sous carrelage ; les douches ont une zone minimale de 0,90 × 0,90 m. Les logements T4 et T5 comportent un WC supplémentaire dans la salle de bains, et les duplex un WC par niveau. Cinq pour cent des logements sont adaptés PMR dès la livraison, sauf levée éventuelle de cette demande par la maîtrise d’ouvrage.

Les parties communes comprennent halls, circulations, escaliers, ascenseurs, locaux ordures ménagères, entretien, vélos, voitures d’enfants, locaux techniques et, selon le programme, locaux encombrants et espaces d’accueil. Le local vélos est d’au moins 10 m² et doit permettre le stationnement de vélos cargo. Le local voitures d’enfants représente 0,25 m² par logement de la cage concernée, avec un minimum de 3 m². Le local entretien mesure de 1 à 3 m² pour moins de 10 logements et 5 m² à partir de 10 logements.

Fluides, équipements et contrôles

Les prestations comprennent les réseaux, l’électricité, la télévision, le téléphone, la fibre, le gaz, l’eau froide, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation, l’alarme, le contrôle d’accès et les équipements de sécurité. Les réseaux incorporés sont surdimensionnés de 30 % ; les réseaux EU/EV font l’objet d’un nettoyage, d’un contrôle caméra et d’une attestation avant mise en service.

Le choix énergétique est arrêté selon le type et la taille de l’opération, après étude comparative des scénarios, des investissements, des charges, de la maintenance et de l’impact environnemental. Une solution de récupération passive de chaleur des eaux usées est systématiquement prévue. Les solutions renouvelables doivent couvrir au moins 80 % des consommations pour environ 60 % de la puissance globale installée. Les réseaux de chauffage sont de type multicouche, le PER est proscrit et le calorifugeage est de classe 3 minimum.

La VMC gaz est proscrite. Les réseaux aérauliques sont au minimum de classe A et font l’objet d’un test de perméabilité selon le référentiel Effinergie. Des diagnostics PROMEVENT sont réalisés avant livraison. Deux tests d’infiltrométrie de l’enveloppe sont réalisés, en phase intermédiaire et en phase finale, par un organisme indépendant mandaté par la maîtrise d’ouvrage ; les valeurs maximales sont de 0,6 m³/h.m² en individuel et 0,8 m³/h.m² en collectif.

Les éclairages des parties communes intérieures et extérieures sont à LED. Les équipements de lumière doivent présenter une température de couleur de 3 000 à 4 000 K, un IRC supérieur à 80 et un flux sortant d’au moins 100 lm/W, avec maintien du flux au niveau L80F10. Les ascenseurs sont conformes à la norme EN 81-20, équipés pour la télésurveillance 3F et assortis d’un contrat d’entretien et de maintenance d’un an, avec disponibilité des pièces détachées pendant au moins 15 ans.

Commerces et livrables

Lorsque le programme le prévoit, les locaux commerciaux sont livrés non équipés en chauffage, ECS et électricité, mais avec les attentes nécessaires. Les surfaces sont de préférence comprises entre 60 et 300 m², avec une hauteur libre d’au moins 3,50 m sous poutre. La surcharge admissible du plancher est de 500 kg/m² pour un local inférieur ou égal à 300 m² et de 750 kg/m² au-delà. Les locaux comprennent les réservations, réseaux indépendants, ventilation, sécurité incendie, vitrines, accès PMR et aire de livraison selon le programme.

Les livrables comprennent notamment les plans d’exécution et de recollement, études et notes de calcul, carnets de détails, procès-verbaux de mise en service, attestations réglementaires, rapports d’essais, dossiers de maintenance et dossier des ouvrages exécutés. Les équipements et ouvrages doivent être remis en état et exploitables à la réception.