Programmation de la réhabilitation d’un bâtiment tertiaire

La prestation accompagne la Région dans la définition et la justification d’un projet immobilier de réhabilitation, depuis le diagnostic approfondi jusqu’à l’assistance à la sélection du concepteur. Le bâtiment étudié est un immeuble tertiaire ancien d’environ 1 200 m² de surface de plancher, en R+5 avec sous-sol, combles non aménagés, locaux communs, garage et terrain attenant. Le relevé géomètre précis est annoncé comme devant être communiqué ultérieurement. Le site accueille une trentaine d’agents et présente notamment des enjeux de fonctionnalité, d’accessibilité, de sécurité et de confort thermique.

M1 — Diagnostic approfondi

Le titulaire établit l’état des lieux fonctionnel et bâtimentaire : recueil des données cadastrales et urbanistiques, contraintes du site, plans, surfaces, fonctionnement, accès et flux. Il examine les conformités réglementaires et structurelles, notamment l’accessibilité, la sécurité incendie et les obligations applicables aux bâtiments tertiaires. Le diagnostic des installations porte sur le chauffage, la ventilation et la climatisation, l’eau chaude sanitaire, les équipements de levage, la sûreté et la vidéoprotection, les systèmes de sécurité incendie, les installations électriques et le gaz. Pour les équipements concernés, il documente l’état, la durée de vie résiduelle, les risques de maintien en l’état et les travaux à envisager; les équipements à remplacer sont photographiés et localisés sur plans avec estimation des travaux.

L’évaluation énergétique comprend le relevé des déperditions, l’analyse des consommations réelles, l’examen de l’enveloppe et de l’adéquation des systèmes aux usages, ainsi qu’une simulation thermique dynamique. Elle étudie également l’opportunité d’un raccordement au réseau de chaleur biomasse envisagé pour le secteur. À l’issue des études, trois scénarios cohérents de rénovation sont élaborés, avec plans schématiques, coûts de travaux ventilés, durée d’exécution estimée, priorisation des interventions énergétiques, économies et réductions d’émissions de gaz à effet de serre attendues, et aides financières mobilisables.

Les livrables comprennent notamment le bilan fonctionnel, les notes réglementaire et structurelle, les plans de repérage et des charges admissibles, le diagnostic technique, le reportage photographique, les relevés thermographiques, l’analyse des consommations, la simulation thermique dynamique, la stratégie de rénovation et le chiffrage des trois scénarios.

M2 — Définition des besoins

Le titulaire réévalue les besoins des occupants et l’organisation des espaces au regard des usages actuels et futurs, notamment du télétravail, du travail hybride et de la coopération transversale. Il étudie les espaces collaboratifs et polyvalents, les bureaux partagés, les espaces de concentration et de visioconférence, ainsi que le taux de mutualisation des postes. Lorsque cela est pertinent, il vise environ 16 m² de surface utile brute par résident, avec un plafond pouvant atteindre 18 m² selon les contraintes fonctionnelles. Il produit deux scénarios d’expression des besoins — normal et optimisé — chacun décliné en tableaux de surfaces, schémas fonctionnels, plans de principe, coût projet d’aménagement et estimation de la durée des travaux.

M3 — Schéma directeur

La mission examine les options de valorisation des espaces vacants ou sous-utilisés : réserve, location, cession ou partage avec d’autres occupants. L’analyse du marché local porte notamment sur les valeurs locatives et vénales, la demande et les preneurs potentiels; chaque option est évaluée au regard des investissements préalables, coûts, recettes, délais, risques, contraintes et effets sur le fonctionnement des services.

À partir des résultats des missions précédentes, le titulaire hiérarchise les travaux et établit trois solutions opérationnelles. Il compare le coût de l’opération et son coût global sur 20 ans, en distinguant les montages MOP et MPGP, et fournit des plans schématiques, tableaux de surfaces et une note d’aide à la décision. Il compare également la réhabilitation au relogement, en tenant compte des coûts induits et des conséquences fonctionnelles, avec cartographie des opportunités immobilières présentes et observées sur les trois dernières années.

M4 — Programme détaillé de l’opération

Le titulaire actualise les données validées, rédige le programme immobilier de référence pour la consultation de l’équipe de maîtrise d’œuvre et assiste le maître d’ouvrage à la préparation des pièces de consultation. Le programme comprend un livret de contexte, un programme fonctionnel et un programme technique détaillé. Ce dernier prévoit une notice d’exigences techniques et de performance et des fiches par espace. Les fiches identifient notamment les équipements et mobiliers spécifiques intégrés aux travaux, tels qu’une banque d’accueil, un espace tisanerie ou une bulle de silence; le recensement du mobilier tertiaire standard n’est pas inclus dans la mission.

La mission comprend aussi l’évaluation des impacts organisationnels des hypothèses d’aménagement, de réhabilitation ou de relocalisation temporaire, ainsi que la définition de mesures destinées à maintenir la continuité du service public. Les livrables incluent les trois livrets, une note d’impact organisationnel, des plans schématiques et l’actualisation du coût et du calendrier de l’opération.

M5 — Sélection du concepteur

Le titulaire conseille la Région sur le règlement de consultation, les compétences attendues, les pièces techniques et financières et les cadres de réponse. Il contribue aux réponses aux questions des candidats, contrôle les dossiers de candidature et réalise leur analyse comparative. Il analyse les offres au regard du programme : fonctionnalité, surfaces, spécificités techniques, insertion dans le site, écarts et conséquences organisationnelles, estimations financières et performance énergétique. Les livrables comprennent les rapports d’analyse des candidatures et des offres.

Organisation et livrables transversaux

Pour les réunions, le titulaire prépare les ordres du jour et supports au moins 72 heures à l’avance et transmet les comptes rendus dans les 72 heures suivant la réunion. Des réunions de suivi sont prévues toutes les quatre semaines, en plus des réunions propres aux phases et des présentations en fin de mission. Il tient à jour le calendrier de sa mission et élabore un calendrier d’opération. Les documents sont remis avec leurs fichiers sources : textes en Word et PDF, tableurs en Excel et PDF, documents graphiques en DWG et IFC, accompagnés d’une version PDF. Les études donnant lieu à des observations de la Région sont reprises par le titulaire à ses frais. Si des études complémentaires, sondages ou relevés sont nécessaires, il en établit le descriptif technique, l’estimation financière et les plans de repérage.