Mission de maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de logements

La mission porte sur la restructuration d’un immeuble collectif : le programme annonce un passage de 37 logements existants à 41 logements et la transformation de 1 T3 et 3 T2 en T1. Son détail typologique mentionne aussi 27 logements sans changement de destination, 10 avec changement de destination et 8 studios à créer ; ces chiffres ne concordent pas avec le total de 41 annoncé.

Études et conception

La maîtrise d’œuvre comprend le diagnostic et l’esquisse, les études APS et APD, le projet, les dossiers d’autorisations administratives, l’assistance à la passation des marchés de travaux (ACT), les études d’exécution et de synthèse (EXE), la direction de l’exécution des travaux (DET) et l’assistance à la réception (AOR). Le relevé topographique préalable est réalisé par un géomètre indépendamment du présent marché.

Les livrables comprennent notamment les plans et coupes, tableaux de surfaces, notices descriptives et estimations, puis les pièces de consultation et analyses comparatives des offres. Les plans de conception détaillée sont accompagnés de spécifications des matériaux, installations et interfaces entre corps d’état. Les documents graphiques doivent notamment être remis en formats DWG et DXF selon la charte indiquée, ainsi qu’en version papier.

Les carnets de plans individuels sont prévus au format A3 paysage dans le CCTP de maîtrise d’œuvre et au format A4 paysage dans le programme. Le programme prévoit un exemplaire provisoire en phase APD-PC et un exemplaire définitif au DCE. Sont également demandés une perspective axonométrique en couleurs aux phases APS, APD et PRO, ainsi que 3 à 4 vues d’insertion 3D aux phases APS et APD.

Interventions et équipements étudiés

Le programme prévoit le retrait des matériaux amiantés selon le repérage avant travaux, la gestion des déchets, un contrôle de l’empoussièrement, le curage avec tri et le bouchonnage des réseaux existants. La notice technique mentionne aussi l’abattage de la structure. Le gros œuvre/VRD est indiqué « sans objet », tandis que l’étude des balcons existants reste prévue : reconnaissances et sondages, puis définition d’un confortement ou, si nécessaire, d’une démolition-reconstruction.

Les interventions comprennent notamment :

• l’isolation thermique par l’extérieur, par vêture ou laine de bois avec enduit, et la peinture des soubassements ;
• la réfection et l’isolation des toitures-terrasses, le traitement des points singuliers et l’examen de l’optimisation des évacuations d’eaux pluviales ;
• le remplacement des menuiseries extérieures PVC, de classement minimal A3 E3 VA2, avec occultations sur les pièces principales manœuvrables par des personnes handicapées ; les portes d’entrée des logements sont prévues avec deux panneaux métalliques séparés par un isolant, ou solution équivalente en performance, durabilité et résistance ;
• les menuiseries intérieures bois, dont portes, placards, plinthes d’au moins 10 cm et portes coupe-feu ; les mains courantes ou garde-corps sont prévus s’il y a lieu ;
• les cloisons et doublages en matériaux secs, avec isolation dimensionnée pour les performances thermiques et acoustiques, attention aux ponts thermiques et à la perméabilité à l’air ; les papiers peints et peintures gouttelettes sont proscrits.

Les logements reçoivent des sols souples, y compris dans les pièces humides ; l’objectif de revêtement mentionne U2SP3 et une résistance à la glissance R = 10. La notice indique que le carrelage R11 des parties communes est « sans objet ». Elle prévoit de la faïence au-dessus des appareils ménagers en cuisine sur au moins 60 cm de hauteur, un miroir de salle de bains de 100 × 60 cm et une protection étanche autour du bac à douche par panneaux spécifiques ou faïence sur toute la hauteur, en panneaux d’au moins 120 cm de large.

Fluides, confort et conformité

La mission étudie la rénovation des installations techniques et l’amélioration énergétique. Le chauffage peut être assuré par un réseau d’eau chaude avec radiateurs et robinets thermostatiques, ou par une PAC air/air avec production d’eau chaude séparée par ballon thermodynamique ; la production peut être collective ou individuelle selon les études. La ventilation des logements doit être conforme à la réglementation, éviter la sur-ventilation et prévoir l’isolation des gaines hors volume chauffé ; les bouches à débit variable sont alimentées électriquement, sans piles ni accumulateurs. La proposition du BET pour chauffage et ECS aborde également les volets P1, P2, P3 et P5, en investissement et entretien.

Les prestations comprennent aussi l’étude des installations électriques courants forts et faibles selon NF C 15-100, l’éclairage des communs par détection et l’éclairage extérieur conforme aux exigences d’accessibilité. Le programme décrit la réception TV terrestre et satellite, une antenne collective sur support unique, une liaison antenne-répartiteur par fibre et deux prises TV par logement ; aucun démodulateur n’est fourni. Une prise téléphonique fibrée est prévue au séjour ; si le réseau fibre et télévision est mutualisé, un câblage téléphonique indépendant est demandé. En plomberie, sont prévus un évier inox à bac et égouttoir sur meuble, deux alimentations et évacuations pour lave-linge et lave-vaisselle, une douche avec paroi et mitigeur thermostatique, des robinets économiseurs d’eau et des vannes d’isolement sur chaque branche d’eau froide et chaude. Les WC comprennent un dispositif économiseur d’eau ; leur installation dans la salle de bains peut être retenue pour l’accessibilité.

Le projet traite l’accessibilité PMR des logements, pièces humides, accès et parties communes. Le programme prévoit aussi l’amélioration du parking aérien : suppression des trous et ressauts, revêtement non glissant, marquage au sol et bande de guidage PMR. La conception doit respecter les règles de sécurité incendie applicables aux bâtiments d’habitation, notamment l’arrêté du 31 janvier 1986, ainsi que les exigences réglementaires en matière d’hygiène, de salubrité et de ventilation. La performance énergétique visée est une étiquette C (91 à 150 kWhEP/m²/an) ou, selon les audits et le choix du maître d’ouvrage, au minimum D ; une autre clause du programme fixe également D comme minimum.

Consultation, chantier et réception

L’ACT comprend la préparation du DCE, l’analyse des candidatures et des offres, l’analyse technique et financière des variantes, les rapports comparatifs, la présence aux réunions de jugement et la mise au point des marchés de travaux. La DET comprend le suivi de conformité des documents et ouvrages, les réunions et comptes rendus de chantier, ordres de service, tenue du registre, suivi de l’avancement et des dépenses, vérification des décomptes et instruction des réclamations. Les études EXE incluent plans détaillés, coordination spatiale des corps d’état, plans de synthèse et actualisation du calendrier ; leur étendue est définie au CCAP.

L’AOR couvre les opérations préalables à la réception, le suivi des réserves jusqu’à leur levée, l’examen des désordres et la constitution numérique du DOE. Celui-ci doit notamment comprendre les éléments utiles à l’exploitation et à la maintenance et repérer la réversibilité des logements, avec une notice synthétique sur leur fusion éventuelle. Une mission complémentaire OPC est prévue en option ; elle porte sur l’ordonnancement des tâches, la coordination des intervenants et le pilotage du chantier. Le maître d’œuvre doit aussi produire un livret d’utilisation du bâtiment et un guide de gestion et de maintenance ; leurs délais de remise diffèrent entre le programme et le CCTP de maîtrise d’œuvre.