Programmation et montage d’une opération médico-sociale

La mission accompagne le maître d’ouvrage des études pré-opérationnelles jusqu’à la préparation et à la conduite de la consultation correspondant au montage retenu. Elle compare deux scénarios pour organiser sur une même parcelle un EHPAD et une résidence d’autonomie. L’AMO conseille et prépare les décisions, sans assurer de mission de maîtrise d’œuvre sur les ouvrages.

Phase 1 — Besoins, diagnostics et faisabilité. Recueil des besoins auprès des élus, équipes, résidents, familles et partenaires, notamment par des entretiens, ateliers et une démarche de maîtrise d’usage. L’analyse porte sur le fonctionnement existant, les contraintes foncières, urbaines et réglementaires, ainsi que sur des opérations comparables. Elle comprend des études foncières et urbaines, des diagnostics de structure, sécurité incendie, accessibilité, amiante, plomb et performance énergétique, ainsi que des études géotechniques, topographiques et de réseaux. Le risque d’inondation et le futur PPRI, sa cartographie des aléas et son règlement doivent être examinés pour les deux scénarios.

Les scénarios sont comparés au regard des capacités et surfaces, de l’organisation, des flux, de l’insertion, du phasage en site occupé, des contraintes techniques et réglementaires, des risques, des délais, des coûts d’investissement et de fonctionnement, des subventions mobilisables et de l’incidence sur le prix de journée. L’AMO remet un rapport comparatif et une recommandation motivée. Les schémas, plans de principe et documents de synthèse éventuels restent programmatiques et ne remplacent pas les études de conception.

• Scénario 1 : équipement EHPAD neuf de 60 places et requalification en EHPAD de 24 places existantes, pour atteindre 84 places au total ; rénovation et intégration de la résidence d’autonomie pour 32 places.
• Scénario 2 : requalification des 56 places de la résidence d’autonomie actuelle en EHPAD, complétée par 28 places neuves pour atteindre 84 places ; construction d’un bâtiment neuf de résidence autonomie de 32 places.
• Dans les deux scénarios, l’unité de vie protégée (UVP) compte 12 places en cible, avec un maximum recommandé de 14, comprises dans les 84 places d’EHPAD. Le projet prévoit également la possibilité d’un PASA.

Phase 2 — Programme détaillé et montage. Sur la base du scénario retenu, élaboration du Programme Technique Détaillé : objectifs, données du site, surfaces par fonction, fiches de locaux, organisation des espaces, schémas fonctionnels et plans de principe, flux des résidents, personnels, visiteurs et fonctions logistiques, exigences architecturales, techniques et environnementales, performances énergétiques, phasage et planning prévisionnel. Le programme étudie aussi l’opportunité d’un espace modulable pouvant accueillir un tiers-lieu ou un accueil de jour, selon les besoins et autorisations.

L’AMO établit des scénarios de financement, un plan global de financement pluriannuel, prépare l’accompagnement des demandes de subventions et analyse l’impact sur l’exploitation, notamment le prix de journée. Elle compare les montages de maîtrise d’œuvre suivie de marchés de travaux, de conception-réalisation, de marché global de performance lorsque ses conditions de recours sont susceptibles d’être réunies, ainsi que tout autre montage pertinent. L’analyse comprend les conditions juridiques, rôles et responsabilités, procédures, risques, calendrier, maintien de l’activité de la résidence et incidences sur la qualité fonctionnelle et architecturale. Elle chiffre comparativement les coûts lorsque les données le permettent, distingue investissement initial et coût global, et examine ce dernier sur 10 et 20 ans lorsque les données sont disponibles.

Phase 3 — Mise en œuvre du montage retenu. Assistance à la préparation et à la conduite de la procédure choisie : rédaction des pièces, définition des critères et exigences, analyse des candidatures et des offres, assistance au jury ou à la commission, négociations éventuelles, mise au point et notification. Selon le montage, elle porte sur la consultation d’une équipe de maîtrise d’œuvre, d’un groupement de conception-réalisation ou d’un marché global de performance. L’AMO aide également à identifier et consulter les prestataires techniques et intellectuels nécessaires, tels que contrôle technique, coordination SPS ou SSI et études spécialisées.

Les livrables comprennent notamment rapports de besoins et de faisabilité, schémas fonctionnels, analyses du PPRI, PTD, plannings et budgets estimatifs, dossier de financement, note d’impact sur le prix de journée, étude comparative et note d’aide à la décision, puis dossiers et rapports d’analyse des consultations selon le montage retenu. Les comptes rendus des comités de pilotage et groupes de travail sont produits systématiquement.

Les exigences de programmation comprennent l’application des normes ERP de type J aux 84 places d’EHPAD, y compris les zones requalifiées. Pour les parties neuves, le projet respecte la RE2020 applicable à la date de dépôt de l’autorisation d’urbanisme et s’inscrit dans une démarche HQE. Pour les parties réhabilitées, l’AMO identifie les règles applicables et propose, si pertinent, des objectifs adaptés de performance énergétique et environnementale. Le programme prend en compte le confort thermique estival et hivernal, la sobriété énergétique, la maîtrise des coûts d’exploitation et la résilience climatique. Le phasage en site occupé doit garantir la continuité des soins et la sécurité des résidents.