Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la reconstruction d’un EHPAD

La prestation accompagne la préparation et le suivi de la reconstruction de l’EHPAD, depuis le diagnostic initial jusqu’à la réception et à la clôture de l’opération. Le projet de référence est estimé à environ 70 lits et 7 500 m² ; ces données sont des estimations à vérifier et à préciser. Le socle porte sur l’EHPAD. L’accueil de jour, les dispositifs pour les troubles cognitifs et d’autres composantes sont instruits puis soumis à décision ; une extension autonome ne devient une mission de réalisation que par modification contractuelle régulière.

Le titulaire conseille, analyse, prépare les décisions et en assure le suivi. Il ne reçoit ni mandat général ni pouvoir de signature : le maître d’ouvrage arrête le programme et l’enveloppe, décide, engage les dépenses et réceptionne. L’AMO ne donne pas d’ordres aux entreprises et n’assure pas la direction de l’exécution des travaux.

Diagnostic, faisabilité et montage

• P1 — Diagnostic et faisabilité : inventorier et rapprocher les documents de référence, repérer contradictions et décisions manquantes, examiner les droits fonciers, servitudes, accès, réseaux, urbanisme local et risques. Comparer au moins deux scénarios ou implantations, avec emprise, niveaux, stationnement, secours, livraisons, nuisances, maintien éventuel de l’activité, interfaces VRD, avantages, limites et estimation d’ordre de grandeur avec aléas. Préparer le plan des études spécialisées à confier à des tiers qualifiés.
• P2 — Montage et financement : comparer les montages réalisables, dont la maîtrise d’ouvrage directe avec marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux ; n’examiner marchés globaux, VEFA ou baux de longue durée que si leurs conditions juridiques et financières sont réunies. Établir le coût complet et des scénarios de trésorerie, cartographier les financements, préparer les dossiers et suivre les demandes en distinguant les pistes des décisions notifiées. Évaluer aussi la soutenabilité de l’exploitation.

Programmation, études et consultations

• P3 — Concertation et programme : conduire entretiens ou ateliers avec les utilisateurs concernés, notamment direction, soins, hébergement, cuisine, hygiène, maintenance, familles et résidents selon les modalités éthiques convenues. Analyser les usages, journées et nuits types, flux de visiteurs, personnel, linge, repas, médicaments, déchets, urgences et maintenance. Produire programme fonctionnel et technique, fiches locaux, matrices de flux, surfaces, variantes et objectifs de performance ; les exigences cibles sont proposées puis validées après étude du coût global.
• P4 — Études préalables et autorisations : planifier les études nécessaires, leur estimation et leur calendrier ; préparer les cahiers des charges et analyses des consultations expressément demandées. Tenir le tableau des autorisations, prérequis, porteurs et dates de dépôt, et vérifier les conditions de démarrage avant engagement des dépenses et du chantier.
• P5 — Consultation de maîtrise d’œuvre : préparer la stratégie de passation, le dossier de consultation, les critères et le cadre de réponse ; organiser les réponses aux questions, préparer grilles, auditions éventuelles, analyse comparative et projet de notification, puis accompagner la mise au point. Examiner les risques de conflits d’intérêts et de distorsion de concurrence.

Conception, travaux et clôture

• P6 — Conception, consultation des travaux et suivi : examiner les rendus ESQ, APS, APD et PRO au regard du programme, des surfaces, du confort, de la sécurité, de l’accessibilité, de l’exploitation, des coûts, délais, autorisations et avis du contrôleur technique. Suivre écarts, variantes, interfaces entre lots, essais, approvisionnements critiques, modifications et financements. Tenir un tableau mensuel coûts-délais-risques ; les propositions d’avenant sont accompagnées d’une analyse de leurs motifs, de leur conformité, de leur coût et de leur incidence sur le planning.
• P7 — Mise en service et clôture : préparer le plan de mise en service, avec essais, avis de sécurité, vérifications des installations, formation, contrats de maintenance et conditions de fonctionnement avant accueil des résidents. Participer aux opérations préalables à la réception, analyser le procès-verbal et les réserves proposés par la maîtrise d’œuvre, conseiller sur la décision de réception et suivre les preuves de levée des réserves. Organiser le transfert des DOE, DIUO le cas échéant, plans à jour, notices, garanties, schémas de réseaux, registres et procès-verbaux d’essais ; établir le bilan financier et le rapport de clôture. Le suivi de performance à douze mois est présenté comme une prestation complémentaire chiffrable, sauf inclusion explicite dans la mission.

Exigences transversales et livrables

La programmation doit notamment traiter l’hébergement et les unités de vie, les soins et locaux de support, les troubles cognitifs si les dispositifs concernés sont confirmés, la restauration, le linge, les déchets, la logistique, la vie sociale, les conditions de travail, les espaces extérieurs et la mobilité. Les revues de conception portent entre autres sur la résilience cyclonique et sismique, l’architecture bioclimatique, le froid, la ventilation et la qualité de l’air, l’eau et l’ECS, l’électricité et la continuité d’activité, la sécurité incendie, les réseaux numériques et la sûreté, l’acoustique, l’éclairage, la maintenance et le coût global. Les règles locales et nationales applicables doivent être qualifiées, et non présumées.

Les livrables comprennent notes de décision, programmes, tableaux de surfaces et de coûts, dossiers de consultation, avis de conception, registres d’écarts, tableaux de bord, plans de mise en service et bilan de clôture. Ils sont remis en PDF et en format natif modifiable, avec sources, hypothèses, dates, versions, auteur et statut. Les tableaux conservent formules et hypothèses accessibles. Le maître d’ouvrage communique ses observations dans les 15 jours ouvrés ; le titulaire remet une version corrigée dans les 10 jours ouvrés. Un comité technique se tient au moins mensuellement durant les études et le chantier ; le projet de compte rendu est diffusé dans les 5 jours ouvrés. Le titulaire remet aussi, dans les 15 jours ouvrés suivant le commencement des prestations, un planning directeur avec hypothèses, chemin critique et jalons de décision.