Portage ciblé de logements en copropriété

La concession organise l’acquisition, la gestion temporaire, l’amélioration puis la revente de lots d’habitation afin de contribuer au redressement de deux copropriétés. Le programme prévoit au moins 98 logements portés, dans la limite des plafonds Anah de 15 % des logements de chaque copropriété. Il comprend l’acquisition en bloc des lots déjà portés par CDC Habitat Social, jusqu’à 88 logements, puis au moins 10 lots supplémentaires. Les lots secondaires (caves, garages et places de stationnement) peuvent également être acquis si nécessaire.

Les acquisitions supplémentaires sont identifiées avec les partenaires et soumises au comité de suivi. Les priorités incluent les logements associés à une dette de copropriété supérieure à 10 000 €, les situations de suroccupation, d’insalubrité ou d’indignité, ainsi que les logements susceptibles d’être exploités par des bailleurs indélicats. Les acquisitions peuvent être amiables, réalisées par préemption lorsque le droit est délégué, ou intervenir après adjudication. L’expropriation par déclaration d’utilité publique n’est pas prévue. La fiducie ou d’autres montages de portage alternatifs doivent être étudiés.

Les acquisitions doivent être articulées avec les dispositifs Anah en cours lorsque cela permet de mobiliser leurs aides. Les acquisitions de lots CDC Habitat Social se font par acte authentique, éventuellement sans promesse préalable, au prix d’équilibre défini contradictoirement. Pour les autres lots, le concessionnaire propose un prix tenant compte notamment du marché, de l’état et de l’occupation du logement ; le comité de suivi le valide.

Gestion locative, travaux et accompagnement des ménages

Le concessionnaire assure la gestion des logements pendant leur portage : continuité des baux CDC Habitat Social, commercialisation des logements vacants, sélection des locataires, baux, états des lieux, loyers et charges, impayés, réclamations et suivi des interventions techniques. Les loyers sont fixés en tenant compte des logements, du marché local, des ressources des ménages et des objectifs de redressement ; les logements ne font pas l’objet d’un conventionnement ouvrant droit à des loyers réglementés spécifiques. La mise en location est soumise, le cas échéant, au permis de louer.

Les travaux concernent les parties privatives des lots acquis : études techniques nécessaires, mesures conservatoires préparatoires (dont constats d’huissier et référé préventif), travaux d’amélioration et, éventuellement, remise à neuf avant cession. Le concessionnaire choisit les équipes de maîtrise d’œuvre et les prestataires de suivi et de coordination, et s’assure de la qualité et de la bonne réception des travaux. Il prend également les mesures de mise en sécurité des logements vacants. Il ne réalise pas les travaux dans les parties communes, qui restent sous la maîtrise d’ouvrage du syndic ou de l’administrateur provisoire ; il peut accompagner le syndic dans les décisions relatives à ces travaux.

L’accompagnement social comprend l’évaluation des besoins, l’appui aux démarches sociales et résidentielles, la recherche du maintien dans les lieux lorsque la situation le permet et la préparation d’une solution de logement adaptée. Les relogements ne sont pas systématiques : ils sont étudiés au cas par cas, à l’acquisition comme à la revente, et peuvent être réalisés dans le parc social lorsque les ménages remplissent les conditions requises. Le suivi des situations individuelles s’effectue au moyen d’outils de reporting, dans le respect des règles de protection des données.

Participation aux copropriétés, revente et pilotage

Pendant la détention des lots, le concessionnaire paie les charges et appels de fonds afférents à ses biens, participe aux assemblées générales et réunions, et présente sa candidature au conseil syndical lorsque cela est pertinent. Il soutient les démarches de redressement juridique, technique et financier et accompagne les nouveaux acquéreurs dans leur rôle de copropriétaire.

La revente est progressive, selon une stratégie et un calendrier validés avec le concédant et le comité de suivi. Les logements sont proposés prioritairement à des ménages qui en feront leur résidence principale ; les investisseurs ne sont possibles que si leur intervention est compatible avec le redressement de la copropriété. La solvabilité des acquéreurs et leur capacité à assumer durablement les charges sont examinées. Le concessionnaire informe et sensibilise les acquéreurs avant la vente et, si nécessaire, dans les mois qui suivent. Une cession à un opérateur institutionnel nécessite l’accord préalable du concédant. Les prix de vente sont justifiés par les caractéristiques et l’état du bien, les travaux réalisés, la situation de la copropriété, le marché local et les objectifs de redressement. Toute vente sous le prix de revient net moyen requiert la validation du comité de suivi et l’accord exprès du concédant.

Le pilotage comprend la coordination des partenaires, l’animation des instances, le suivi d’indicateurs partagés et l’alerte sans délai sur les difficultés susceptibles d’affecter les objectifs, le calendrier ou l’équilibre économique. Le concessionnaire suit les subventions et le montage financier et rend compte annuellement, avant le 30 juin, au moyen d’un compte rendu financier comprenant notamment le bilan prévisionnel actualisé, le plan de trésorerie, le tableau des acquisitions et cessions et une note de conjoncture. Une commission de suivi se réunit au moins tous les six mois ; le concessionnaire participe également aux commissions trimestrielles « impayés » des dispositifs concernés.