Performance énergétique et maintenance des installations thermiques

Le marché couvre la fourniture d’énergie, l’exploitation, la conduite, la surveillance, le réglage, l’entretien courant, la maintenance corrective et les investissements de performance des installations de chauffage, d’eau chaude sanitaire (ECS), de climatisation et de traitement d’air de l’EHPAD. Il s’agit d’un marché température avec intéressement, comprenant les postes P1, P2, P3R et P3P.

Périmètre des installations

Les prestations portent notamment sur :

• Les circuits de combustible et de combustion, les chaudières, échangeurs, circulateurs, vannes, robinetteries, soupapes et équipements de métrologie ;
• Les groupes de production de froid à condensation par air ou par eau, aéroréfrigérants, dry-coolers, équipements à détente directe, pompes et régulations ;
• Les réseaux de distribution et d’émission de chaleur ou de froid, y compris radiateurs, planchers, plafonds, cassettes murales, ventilo-convecteurs et thermostats ;
• Les installations électriques et de régulation liées au chauffage, à l’ECS, aux pompes immergées, à la télégestion et à la supervision ;
• Les ballons, échangeurs, préparateurs gaz, pompes de circulation et de bouclage, compteurs ECS, réseaux d’eau froide d’appoint, adoucisseurs, filtres, pompes doseuses, disconnecteurs et systèmes de traitement d’eau ;
• Les pompes de puisard et de relevage, les centrales de traitement d’air, extracteurs et VMC, hors désenfumage.

L’inventaire définitif et complet des équipements doit être établi durant les deux premiers mois d’exploitation. Les équipements nécessaires au fonctionnement des installations sont inclus, même lorsqu’ils ne figurent pas exhaustivement dans l’inventaire initial.

P1 — énergie et intéressement

Le titulaire fournit le gaz naturel et, selon les travaux P3P, l’électricité nécessaire. Il assure le chauffage des bâtiments pendant les périodes définies par le maître d’ouvrage et la préparation de l’ECS toute l’année. Il relève les compteurs de gaz, sous-compteurs, chaleur, ECS et eau froide d’appoint et transmet les index avant le 5 du mois suivant la relève.

Les consommations sont calculées à partir des relevés mensuels, avec prise en compte du correcteur PTZ et du PCS pour le gaz. Les valeurs PTZ contractuelles sont de 14 à 300 mbars et de 11 à 21 mbars. La cible énergétique NB est indexée selon la rigueur hivernale ; l’intéressement débute le 1er janvier 2028.

Le titulaire règle les brûleurs et régulateurs, respecte les consignes de température, identifie les équipements peu performants et propose leur remplacement ou l’installation de matériels plus performants. La saison de chauffage est comprise entre le 1er septembre et le 30 juin ; la mise en route ou l’arrêt demandé doit être effectif sous 24 heures, avec une période de mise en température de 12 heures. La période contractuelle de chauffage est de 254 jours, ou 255 jours les années bissextiles. La température extérieure minimale de référence est de -10 °C.

P2 — conduite, entretien et dépannage

La maintenance préventive suit au minimum les gammes de maintenance contractuelles. Elle comprend la surveillance, les réglages, l’équilibrage, la télésurveillance, les interventions d’astreinte, le nettoyage des locaux techniques, les contrôles réglementaires, les analyses d’eau, la tenue des livrets et carnets de suivi, ainsi que le dépannage courant.

Les petits matériels et consommables dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 200 € HT sont inclus, hors dégradations volontaires ou vandalisme. Le titulaire maintient en permanence un stock de consommables et de petites fournitures et dispose de pièces permettant une remise en service en mode dégradé.

Le service d’astreinte fonctionne 24 heures sur 24 et 365 jours par an avec un numéro d’appel unique. Le délai maximal d’intervention est de 2 heures, en astreinte comme hors astreinte, sous réserve des prolongations contractuellement prévues pour l’approvisionnement, le génie civil, les manutentions ou autorisations spéciales.

ECS, climatisation, ventilation et contrôles

La température minimale de l’ECS est de 55 °C dans les ballons et de 50 °C au retour de boucle. L’ECS doit être fournie toute l’année ; les interruptions pour travaux sont limitées à 4 heures par jour, avec accord préalable et préavis d’un mois.

Les unités de climatisation font l’objet de deux maintenances préventives par an, avec nettoyage des filtres et échangeurs, contrôle des condensats, températures, régulation, pressions, intensités, étanchéité frigorifique et paramètres de fonctionnement. Les VMC sont entretenues au moins une fois par an ; les filtres, bouches, débits, ventilateurs, conduits, régulations et positions de fonctionnement sont contrôlés. Les VMC double flux font en outre l’objet d’un contrôle du récupérateur, du by-pass, du taux de récupération et des condensats. Les filtres des centrales d’air sont nettoyés ou remplacés au minimum deux fois par an et les bouches d’extraction sont nettoyées au moins une fois par an.

Les analyses annuelles des circuits fermés portent notamment sur le pH, TH, TA, TAC, fer, matières en suspension, aluminium et conductivité. Les analyses bactériologiques annuelles de l’ECS comprennent au minimum deux points de prélèvement, au départ de la production, au retour de boucle et aux points d’usage à risque représentatifs. En cas de Legionella pneumophila, le titulaire assiste la mise en place d’une cellule de crise et d’un suivi rapproché visant une concentration inférieure à 1000 UFC/l.

Les contrôles de combustion portent notamment sur les températures et pressions des fumées, le CO2, le CO éventuel, l’opacité et l’O2. Le ramonage est réalisé à raison d’une fois par an pour les cheminées gaz, deux fois par an pour les cheminées fioul et deux fois par an pour les chaufferies bois. Les contrôles des disconnecteurs, compteurs, circuits frigorifiques, circuits gaz, équipements de sécurité incendie et installations relevant du décret BACS sont également pris en charge.

P3R — garantie totale

Le P3R comprend le gros entretien, les réparations et le remplacement des équipements défaillants ou usés par un matériel au moins équivalent, avec maintien de la continuité et de la sécurité du service. Les remplacements importants donnent lieu à des mesures conservatoires et à une fiche P3R détaillée sous 72 heures, précisant notamment les travaux, la main-d’œuvre, le matériel et ses références. Les actes de malveillance ou dégradations commis par des tiers ne sont pas pris en charge au titre du P3R.

P3P — travaux programmés et performance

Le titulaire établit un programme prévisionnel des travaux, avec investissements, justification des opérations et échéancier, notamment sur les cinq premières années pour les prestations non soumises à un délai spécifique. Les équipements installés doivent être de marque courante et le fabricant doit garantir la disponibilité des pièces détachées pendant au moins 10 ans après la pose. Les matériels non réutilisés sont évacués.

Les travaux spécifiques comprennent notamment :

• Le remplacement de 3 chaudières par 2 chaudières gaz naturel à condensation de 500 kW et 300 kW ;
• La réfection complète de la panoplie alimentant le bâtiment historique ;
• Le remplacement des pompes à débit fixe par des pompes à débit variable ;
• Le remplacement des vannes 3 voies des réseaux constants alimentant les CTA par des vannes 2 voies ;
• L’inertage de l’ancienne cuve de fioul domestique ;
• Le remplacement des automates par des automates conformes au décret BACS, avec remontée des données sur l’outil du titulaire et accès en lecture seule pour le maître d’ouvrage et son AMO ;
• La création de points de prélèvement sur les réseaux de chauffage et d’eau glacée, les départs ECS et les retours de boucle.

Des propositions financières peuvent également porter sur une pompe à chaleur air-eau de 350 kW avec ballon tampon de 5 000 litres, deux pompes à chaleur géothermiques de 400 kW unitaires, une chaudière biomasse de 500 kW ou des panneaux photovoltaïques au sol pour autoconsommation. Les études, autorisations, génie civil, second œuvre, VRD, interventions concessionnaires, compteurs et abonnements dédiés sont intégrés aux solutions proposées.

Livrables, suivi et contraintes d’intervention

Le titulaire tient un journal de bord ou livret de chaufferie, des fiches de suivi par CTA et production de froid, des registres de sécurité, des rapports d’incident sous 2 jours ouvrés, des rapports annuels, les certificats et analyses réglementaires, les devis, les procès-verbaux de réception et les justificatifs de garantie totale. Le rapport annuel est transmis au plus tard le 31 juillet et présenté en septembre. Quatre réunions présentielles sont prévues chaque année, complétées par des points en visioconférence pendant la période de chauffe.

Une plateforme numérique d’échange reçoit les attestations de ramonage, analyses d’eau et de légionelles, attestations 4-400 kW, documents relatifs aux fluides frigorigènes, contrôles de disconnecteurs, entretien des adoucisseurs, factures, index, températures, devis et procès-verbaux.

Les interventions respectent le plan de prévention, les règles d’accès, les contraintes de site occupé, les périodes de fermeture pour les travaux ECS et les périodes hors chauffe lorsqu’un arrêt du chauffage est nécessaire. Le planning des travaux est transmis pour validation un mois avant la date souhaitée. Les interventions sur équipements susceptibles de contenir de l’amiante nécessitent un DAT ou des mesures présupposant la présence d’amiante en cas d’urgence.