Mission de maîtrise d’œuvre pour deux immeubles de logements

La prestation porte sur une mission complète de maîtrise d’œuvre pour la construction neuve de deux immeubles identiques d’environ 14 logements chacun, soit environ 28 logements. Elle couvre les études de conception, la coordination des disciplines, les études techniques, les livrables aux phases ESQ, APS, APD, PRO, VISA/EXE, préparation à la mise en exploitation et DOE, ainsi que la production des maquettes numériques BIM par la maîtrise d’œuvre.

Le planning prévisionnel mentionne les jalons suivants : remise de l’ESQ en 10/2026, de l’APS en 11/2026, de l’APD en 12/2026, du PRO en 02/2027, lancement de l’appel d’offres en 03/2027, ouverture du chantier en 06/2027, préparation à la mise en exploitation en 01/2029 et réception des travaux en 04/2029. Ces jalons ne constituent pas une durée contractuelle précisée.

Programme immobilier

L’opération concerne la partie de la parcelle 44 231 comprise entre la route de Guerting et la rue du Lyonnais. La conception doit préserver la possibilité d’implanter ultérieurement un troisième bâtiment d’une dizaine de logements.

Chaque immeuble comprend principalement des logements T1, T2 et environ huit T3, un ascenseur, environ 20 garages répartis en deux bandes et environ 20 places de stationnement. Les logements du rez-de-chaussée disposent de jardins et ceux des étages de balcons à privilégier ; les terrasses en étage sont à éviter, sauf éventuellement au dernier niveau.

Les typologies et surfaces indicatives sont les suivantes :

• T1 : 28 à 32 m² SHAB ; T2 : 50 à 55 m² SHAB ; T3 : 62 à 68 m² SHAB ; T4 : 72 à 78 m² SHAB ; T5 : 90 à 96 m² SHAB.
• Répartition approximative des 28 logements LLS : 6 T1, 4 T2 et 20 T3.
• Les surfaces fonctionnelles doivent être respectées à 3 % près.

Le projet vise la certification NF Habitat HQE niveau d’entrée et doit être conforme à la RE2020 palier 2025. La conception doit prendre en compte l’orientation, les vues, les masques solaires, les mouvements d’air, les circulations et le confort d’été, notamment pour les logements sous combles. Les pièces humides doivent être regroupées afin de limiter la distribution des réseaux sanitaires. Les systèmes constructifs et matériaux doivent être limités et nécessiter peu d’entretien.

Fonctionnement des logements

Chaque logement comprend une entrée-dégagement, un séjour-cuisine, une salle d’eau, un cellier, une ou deux chambres selon la typologie et une terrasse ou un balcon.

Les principales exigences sont les suivantes :

• Placard d’entrée d’au moins 120 cm de largeur, avec étagère, rangements et penderie ; GTL encastrée conforme aux réglementations.
• Porte-fenêtre du séjour d’au moins 1,80 m de largeur, avec volet roulant, accès extérieur sans ressaut supérieur à 2 cm dans les deux sens.
• Cuisine éclairée naturellement, ouverte ou fermée, pouvant recevoir un évier, une cuisinière avec four sans alimentation gaz, un lave-vaisselle de 60 × 60 cm, un meuble casserolier de 80 cm et un réfrigérateur-congélateur de 70 × 60 cm. L’électroménager n’est pas installé ; les emplacements et prises doivent figurer sur les plans.
• Salle d’eau avec douche de 90 × 120 cm minimum, meuble vasque, WC suspendu conforme PMR, renforts pour futures barres de relevage et réservations pour lave-linge et sèche-linge.
• Cellier ventilé avec réservations pour lave-linge et sèche-linge lorsque nécessaire et emplacement de 50 × 60 cm pour les bacs de tri sélectif ; pour les T1, le cellier peut être remplacé par un grand placard d’entrée.
• Chambre principale d’au moins 12 m² et PMR ; seconde chambre pouvant mesurer 11 m² ; possibilité d’installer un placard coulissant d’au moins 150 cm dans chaque chambre.
• Terrasse ou balcon accessible PMR, d’au moins 8 m² pour les T1 et T2 et 12 m² pour les T3, avec une profondeur minimale de 2,5 m.

Les plans doivent intégrer dès l’APS l’aménagement intérieur conforme au référentiel mobilier, notamment les meubles de séjour, tables, lits, bureaux et armoires avec leurs dimensions de référence.

Matériaux et équipements

Le gros œuvre doit être pérenne malgré les dégradations liées au fort turn-over des logements sociaux. Une attention particulière est portée aux ponts thermiques, aux ponts acoustiques et aux transmissions sonores entre logements et parties communes.

Les toitures respectent les règles d’urbanisme ; une toiture en tuiles multipans est privilégiée. Les descentes d’eaux pluviales extérieures sont en zinc avec dauphin terminal en fonte. Une trappe d’accès aux combles et, lorsque nécessaire, un platelage bois sont prévus pour la maintenance de la VMC ; une toiture-terrasse doit disposer d’un accès depuis les parties communes au dernier niveau.

Les fenêtres et portes-fenêtres sont en PVC, à ouverture à la française, avec un ouvrant oscillo-battant pour les fenêtres, vitrage isolant et acoustique et volets roulants isolés motorisés. Une commande centralisée est installée dans le séjour, en complément d’une commande individuelle par pièce. Les portes d’entrée en acier laqué répondent notamment aux exigences A2P BP1, de sécurité incendie, d’acoustique et d’accessibilité PMR, avec serrure trois points A2P, microviseur, entrebâilleur et seuil maximal de 2 cm.

Les cloisons des logements sont de type Placostyl 72/48 avec isolation phonique et parements hydrofuges dans les pièces humides. Les parties communes disposent de plafonds démontables lorsque des réseaux sont présents. Les revêtements de sol sont au minimum classés U3P3 au rez-de-chaussée et U2SP3 aux étages ; les salles d’eau et WC reçoivent un grès cérame PN6 d’au moins 40 × 40 cm, les autres pièces privatives un sol souple PVC, le hall un grès cérame R11 d’au moins 50 × 50 cm et les circulations d’étage un sol souple PVC. Les marches de l’escalier reçoivent une peinture époxy et le sol de l’ascenseur est carrelé.

Les peintures sont en phase aqueuse et éco-labellisées ou portent la mention NF Environnement. Les pièces des logements sont peintes en finition mate, avec un mur accent dans chaque séjour. Les salles d’eau et WC reçoivent une faïence toute hauteur autour de la douche, du lavabo et du WC, en carreaux rectangulaires de type 25 × 40 cm.

L’installation électrique respecte PROMOTELEC, CONSUEL et NF C 15-100. Les câblages téléphone et télévision passent par le tableau de communication ; le téléphone est câblé en grade 3. Les logements comprennent notamment des ampoules LED, un détecteur de fumée, des prises TV et RJ45 dans le séjour et les chambres, des prises et points lumineux selon le tableau par pièce, ainsi que des luminaires dans les locaux et espaces désignés. L’éclairage des halls et circulations est commandé par détection de mouvement.

Les alimentations de plomberie sont en tubes PER encastrés en dalle, sans raccord et sous fourreaux ; les réseaux apparents sont en cuivre et les évacuations en PVC. Les robinetteries respectent au minimum les classements ECAU prescrits : E0C3A2U3 pour l’évier, E00CH3A2U3 pour le lavabo et E1C2A2U3 pour la douche. Les logements comprennent notamment un évier en résine à deux bacs avec égouttoir, un meuble vasque accessible par déclipsage et une douche à l’italienne ou avec receveur extra-plat antidérapant encastré de 90 × 120 cm minimum, paroi en verre sécurit traité anticalcaire d’au moins 5 mm, barre d’appui et tablette permettant la fixation ultérieure d’un siège rabattable hors prestation.

Le mode de chauffage et la production d’eau chaude sanitaire sont à définir par les études de faisabilité et les contraintes financières. Le gaz est proscrit comme énergie principale. Dès l’APS et avant le dépôt du permis de construire, plusieurs scénarios doivent être comparés : chaufferie collective électrique, chaufferie collective hybride et solutions individuelles 100 % électriques. La comparaison indique le respect de la RE2025, le coût de mise en œuvre, les consommations estimatives et les coûts pour les locataires. La ventilation est assurée par une VMC hygro B et le suivi des consommations doit distinguer au minimum chauffage, eau chaude sanitaire et prises électriques. L’ascenseur a une charge de 630 kg et une alimentation triphasée.

Aménagements extérieurs et réseaux

Les voiries et surfaces imperméables sont limitées, les mouvements de terre importants sont proscrits et les terres végétales sont stockées sur place puis réemployées au maximum. Les espaces paysagers doivent être sobres et peu exigeants en entretien. Les plantations privilégient des essences indigènes, adaptées au sol, à faible croissance et non invasives ni allergènes ; les arbres à haute tige sont exclus sauf obligation réglementaire.

Chaque logement bénéficie d’au moins une place de stationnement extérieure, dont un tiers conforme à la réglementation PMR. Les garages mesurent 3 × 6 m. Les allées sont bordées par au moins une bordurette de guidage ; les clôtures sont constituées de panneaux grillagés rigides d’au moins 120 cm de hauteur. Les logements du rez-de-chaussée disposent de terrasses en dalles béton posées sur lit de sable.

L’immeuble est raccordé aux réseaux d’eau potable, d’eaux usées et d’eaux pluviales séparatifs, d’électricité, de gaz, de téléphone, de fibre optique et de télédistribution. Les réseaux sont enterrés selon les règles de l’art et les prescriptions des gestionnaires. Les eaux pluviales sont gérées à la parcelle et une partie des eaux collectées doit pouvoir alimenter les chasses d’eau des WC.

BIM et livrables

La mission applique une démarche BIM de niveau 2, fondée sur la collaboration et l’interopérabilité entre maquettes disciplinaires. Le cas d’usage explicitement retenu est l’extraction des informations de gestion ; les usages présentés couvrent également la modélisation de l’existant, l’analyse du site, la communication, la revue de projet, la production de livrables, les études analytiques, l’extraction des quantités et la prévention des conflits selon les phases.

Le BIM Manager de la maîtrise d’œuvre rédige la convention BIM, coordonne les intervenants, organise les circuits de validation, contrôle les maquettes, anime les revues, gère la plateforme collaborative, la sécurité, la confidentialité, l’archivage et la traçabilité. Les coordinateurs BIM assurent l’interface disciplinaire, le contrôle qualité, la mise à jour, la publication et l’extraction des documents. La maîtrise d’œuvre est la productrice BIM obligatoire ; elle établit les maquettes BIM DOE à partir des éléments 2D et écrits des entreprises, auxquelles aucun livrable ni compétence BIM n’est demandé.

Les maquettes sont fournies aux formats IFC 2X3 TC1 et natif. Elles comprennent notamment les disciplines architecture, structure, CVC, plomberie, électricité et réseaux extérieurs. Les maquettes transmises, hors maquette unifiée, sont limitées à 200 Mo par bâtiment ou partie de bâtiment et par discipline ; en cas de dépassement, elles sont redécoupées selon une logique fonctionnelle validée par le maître d’ouvrage. Le géoréférencement utilise le RGF93 pour la planimétrie, l’IGN69 pour l’altimétrie et les coordonnées GPS WGS84 dans l’IfcSite.

Les maquettes doivent respecter l’arborescence IFC, la classification UNIFORMAT II 2015 niveau 3, les règles de nommage sans espaces ni caractères spéciaux et la table des attributs. Les objets, placards, mobiliers et sanitaires des logements sont représentés en 3D ; les balcons, terrasses, loggias, entrées des logements, cages d’escalier et places de parking sont représentés comme espaces IfcSpace. Les propriétés indisponibles sont renseignées « NR » et celles sans objet concerné « SO ».

Les livrables comprennent notamment les maquettes IFC et natives, plans de niveaux, élévations, coupes, tableaux de surfaces, inventaires d’équipements, documents liés aux formats BCF et PDF, notes de calcul, fiches produits, points de détails et de vigilance et notices d’entretien. Un pré-DOE est remis plusieurs mois avant le DOE complet pour contrôler le paramétrage et l’exhaustivité ; les maquettes DOE sont finales lors de la livraison du projet.