Maîtrise d’œuvre pour la transformation d’un bâtiment tertiaire en logements

La mission porte sur la transformation d’environ 5 700 m² de locaux tertiaires en logements locatifs sociaux. Elle couvre les études, la préparation et l’assistance à la passation des marchés de travaux, le suivi de leur exécution, la réception et l’accompagnement pendant la garantie de parfait achèvement.

Conception et études

Les missions de base comprennent le diagnostic, l’esquisse, les avant-projets sommaire et définitif, le projet, l’assistance à la passation des marchés de travaux, le visa des études d’exécution et la direction de l’exécution des travaux, puis l’assistance aux opérations de réception et à la garantie de parfait achèvement.

Le diagnostic examine notamment l’état architectural et structurel, les éléments à conserver, les installations de plomberie, chauffage et électricité, l’accessibilité et les enjeux environnementaux. Les études développent les solutions fonctionnelles et architecturales, les structures et fondations, les équipements, l’acoustique, les réseaux et les espaces extérieurs. Elles comparent les solutions techniques, leurs performances et leurs coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance.

Le programme demande une offre de logements de typologies variées, principalement du T2 au T5, avec un nombre limité de grandes typologies. Repères de surfaces habitables par logement :

| Typologie | Surface habitable indiquée |
|---|---:|
| T1 | 25 à 30 m² |
| T2 | 40 à 48 m² |
| T3 | 58 à 67 m² |
| T4 | 70 à 82 m² |
| T5 | 80 à 90 m² |
| > T5 | > 100 m² |

Les logements doivent être évolutifs ou réversibles. Le scénario regroupant des petites typologies en rez-de-chaussée et au premier étage n’est pas à privilégier.

Dossiers et livrables

Les livrables comprennent les plans, notes explicatives et estimations aux phases d’études, les dossiers de permis de construire et, en phase projet, un DCE cohérent comprenant les CCTP communs et par corps d’état, le calendrier enveloppe, les pièces graphiques et les décompositions de prix. Les plans détaillés couvrent notamment logements et parties communes au 1/50, zones particulières au 1/20, fondations, toitures, façades, équipements et réseaux ; les plans de gaines techniques sont demandés au 1/10.

Les études prévoient les calculs de structure, thermique, acoustique et fluides, ainsi que le dimensionnement aéraulique de la VMC et, le cas échéant, les calculs de trafic des ascenseurs et portes automatiques de garage. Les dossiers comprennent également les plans d’aménagement extérieur, les éléments requis par le contrôleur technique et le coordonnateur SPS, ainsi que les documents de commercialisation tels que plans de vente, notices et perspectives.

Passation et suivi des travaux

La maîtrise d’œuvre prépare les pièces techniques du DCE, répond aux questions de consultation, analyse les candidatures et offres, établit les rapports d’analyse et assiste le maître d’ouvrage lors des mises au point et de la conclusion des marchés. Elle suit ensuite les études d’exécution, vise les documents, vérifie les travaux et leur conformité aux prescriptions, organise et dirige les réunions de chantier hebdomadaires, en rédige les comptes rendus et suit les coûts, délais et situations de travaux.

Elle prescrit les essais et analyses prévus, notamment ceux relatifs à l’étanchéité à l’air, au fonctionnement des systèmes et au confort des usagers. Elle supervise le contrôle des matériaux et matériels et veille, pendant la préparation du chantier, à la production des échantillons et prototypes prévus dans les marchés de travaux. À la réception, elle procède aux vérifications, suit la levée des réserves et remet les documents nécessaires à l’exploitation et à la maintenance, dont les plans de recollement, notices, garanties et rapports d’essais. La mission après réception prévoit au minimum deux heures de présence par mois pour constater la levée des réserves.

Missions complémentaires

• MC1 : étude thermique réglementaire RE2020, avec récapitulatifs standardisés énergie-environnement des volets thermique et environnemental.
• MC2 : note acoustique aux phases d’études, prescriptions au DCE, validation des solutions des entreprises et contrôle avant réception. Les mesures de fin d’opération sont réalisées selon la configuration la plus défavorable et le programme de mesures réglementaire.
• TO1–MC3 : assistance à l’obtention de la certification CERQUAL, avec suivi des indicateurs et justificatifs, coordination des intervenants, préparation des audits éventuels et constitution du dossier final. Les audits, droits d’inscription et frais facturés directement par le certificateur sont exclus de cette mission.