Maîtrise d’œuvre de rénovation de logements

Mission de maîtrise d’œuvre pour la rénovation complète d’un bâtiment de logements. Elle comprend les études APD et PRO, l’assistance à la passation des marchés de travaux (ACT), les études d’exécution intégrales (EXE), la direction de l’exécution des travaux (DET), l’assistance aux opérations de réception (AOR) et l’OPC. Les études APS ont déjà été réalisées : le maître d’œuvre reprend le scénario 1bis, se l’approprie et le valide comme base de ses études, en signalant les insuffisances ou incohérences normalement décelables.

Programme fonctionnel et interventions à concevoir

Le programme prévoit dix appartements, dont deux duplex, et deux studios avec salle commune. Il vise la réorganisation des pièces, la restructuration des cuisines, le remplacement des baignoires par des douches, le gain de surface dans les chambres et pièces de vie avec création de placards, et la création d’un local buanderie/cellier. Le bâtiment représente 1 022 m² SHON ; la réhabilitation s’inscrit dans l’enveloppe existante, avec valorisation des combles.

Le scénario technique 1bis comprend notamment :

• Dépose de l’isolation thermique par l’extérieur existante et pose d’une ITE en laine de roche, R = 3,7 m².K/W, épaisseur 130 mm ; isolation en sous-face de la dalle du sous-sol et isolation des combles, R = 7,5.
• Remplacement des menuiseries extérieures par du double vitrage 4/16/4 ; travaux de charpente, couverture et zinguerie, confortements et création de fenêtres de toit.
• Démolitions et purges ; adaptations de maçonnerie et créations d’ouvertures dans les murs de refend et les dalles pour les duplex. Le désamiantage reste à confirmer par diagnostic avant travaux ; le repérage de 2006 ne signalait pas d’amiante au niveau des logements.
• Mise aux normes des installations électriques, notamment tableaux et protection des personnes selon NF C 15-100 ; radiateurs électriques à inertie, douches, lavabos, WC suspendus, kitchenettes et ballons d’eau chaude sanitaire.
• Ventilation mécanique double flux, avec dépose des caissons existants et création des réseaux de soufflage et de reprise des extractions.

Études et livrables

L’APD arrête les surfaces détaillées, les plans, coupes et façades, les principes constructifs et les matériaux ; il justifie les solutions techniques et les installations, vérifie les réglementations applicables et établit une estimation des travaux ventilée par lots. Les livrables comprennent notamment des plans architecturaux au 1/100 avec détails au 1/50, des principes de structure et de réseaux, le diagnostic de l’installation électrique existante et sa mise en conformité, les notices d’hygiène, de sécurité incendie, d’accessibilité et, le cas échéant, d’acoustique. Le maître d’œuvre prépare également les pièces nécessaires à la déclaration préalable et assiste le maître d’ouvrage dans les démarches administratives.

Le PRO précise la conception, les matériaux, les équipements et les tracés des fluides ; il fournit notamment des plans au 1/50, avec détails de conception de 1/20 à 1/2, les plans de fondations, de structure, d’aménagements extérieurs et de réseaux, les schémas techniques et les CCTP définissant les limites entre lots, essais et épreuves. Il met à jour le coût prévisionnel, l’avant-métré et les calendriers.

Au titre de l’ACT, le maître d’œuvre prépare les pièces techniques du DCE, vérifie leur cohérence, analyse les candidatures sur les capacités techniques et professionnelles ainsi que les offres et variantes, puis remet un rapport comparatif technique et financier et prépare les mises au point des marchés de travaux.

Les EXE intégrales couvrent l’ensemble des lots : plans d’exécution et spécifications à l’usage du chantier, plans de synthèse coordonnant spatialement les corps d’état, devis quantitatif détaillé et actualisation du calendrier. La cellule de synthèse, si elle est instituée et confiée au maître d’œuvre, comprend l’organisation et l’animation des réunions, l’analyse des conflits d’implantation, la production et la diffusion des plans de synthèse ainsi que leur mise à jour.

Suivi des travaux, réception et contraintes

La DET comprend le contrôle des documents et ouvrages, les réunions et comptes rendus de chantier, les ordres de service, le suivi de l’avancement et des dépenses, la vérification des décomptes et l’instruction des réclamations. Elle intègre le phasage et la rotation des logements, la sécurité et la continuité d’occupation, ainsi que la limitation des nuisances. L’AOR couvre les opérations préalables à la réception, les réserves et leur levée, l’examen des désordres pendant l’année de garantie de parfait achèvement et la constitution du DOE, avec collecte et vérification des dossiers des entrepreneurs et des notices de fonctionnement et de maintenance.

L’OPC établit le calendrier prévisionnel joint au DCE, puis le calendrier détaillé des études d’exécution et des travaux, incluant les jalons de validation et de commande, les essais et la réception. Pendant les travaux, le suivi détaillé de l’avancement est hebdomadaire ; les retards sont analysés mensuellement. Le chantier doit préserver la continuité opérationnelle des occupants, la sécurité et le contrôle des accès, la confidentialité et la coordination avec le commandement de la gendarmerie. La durée des travaux était estimée à 8 à 10 mois dans l’hypothèse d’un bâtiment vide ; le phasage en site occupé peut l’allonger.

La sécurité incendie relève de la réglementation des bâtiments d’habitation : le maître d’œuvre traite notamment les dispositions relatives à la famille du bâtiment, à l’encloisonnement ou au désenfumage des circulations et escaliers, aux degrés coupe-feu, aux DAAF et, le cas échéant, aux colonnes sèches. La coordination SSI applicable aux ERP n’est pas confiée.