Maîtrise d’œuvre de réhabilitation de logements

Mission de maîtrise d’œuvre de base pour la réhabilitation de 96 logements, de la DIA à l’assistance pendant la garantie de parfait achèvement. L’OPC constitue la tranche optionnelle n°1. Le maître d’œuvre désigne un interlocuteur unique, formalise les rendus et obtient une validation écrite du maître d’ouvrage avant chaque changement de phase et avant toute facture.

Diagnostic, études et programme

La DIA comprend l’état des lieux des logements, parties communes et espaces extérieurs, l’analyse architecturale, urbanistique, réglementaire et technique, ainsi qu’une étude de faisabilité fonctionnelle et financière. Le CCTP demande une visite de 100 % des logements au stade du diagnostic, des relevés de façades au 1/100 et, si nécessaire, des plans d’étage à la même échelle. Le diagnostic examine notamment structures, façades, réseaux, fluides, équipements, installations électriques, accessibilité, sécurité incendie et état sanitaire. Il prévoit un DPE et une étude thermique initiale avec scénarios.

Le titulaire recense les désordres et les risques amiante/plomb, établit la liste des diagnostics avant travaux nécessaires et propose, si besoin, des investigations spécialisées. Lorsque celles-ci sont hors de son champ de compétence, le programme prévoit qu’il rédige le cahier des charges et analyse les offres des prestataires consultés. La DIA aboutit à des scénarios sommaire, étendu et optimisé, à une proposition de programme fonctionnel et à des conclusions de faisabilité.

Les études APS et APD développent et justifient les solutions architecturales, techniques et économiques. Elles comprennent plans, coupes, élévations, surfaces, notices et estimations ; l’APD précise notamment matériaux, principes de structure et de réseaux, installations techniques, sécurité et coût ventilé par lots. Le maître d’œuvre accompagne également les demandes de permis de construire, déclaration préalable et autres autorisations nécessaires.

Les études thermiques sont poursuivies sur le projet aux différentes phases pour vérifier les objectifs énergétiques. Le programme vise notamment la certification CERQUAL BBC Rénovation et le label Mon Logement Santé Rénovation ; une simulation thermique dynamique est prévue pour optimiser le confort d’été.

Travaux envisagés et contraintes d’intervention

Le programme prévisionnel comprend notamment l’isolation thermique par l’extérieur, la réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses, une pompe à chaleur avec radiateurs basse température et robinets thermostatiques, le remplacement des colonnes EU-EV et des ascenseurs, ainsi que la condamnation des conduits VO. Sont aussi envisagés : sécurisation des halls (portes, contrôle d’accès, interphonie et sas), rénovation des peintures et sols des parties communes, remplacement des menuiseries extérieures et occultations, mise en conformité électrique des logements, réfection des pièces humides, installation de PAVE, matérialisation du stationnement, réfection de l’étanchéité de la dalle et aménagements extérieurs. Ce programme reste à vérifier et préciser au cours des études.

La conception et le phasage doivent prendre en compte le site occupé, la continuité d’habitabilité et de service, les nuisances et l’accompagnement des locataires. Le programme prévoit l’usage d’un outil de type KALITI pour le diagnostic, le suivi et la réception, et d’une application de type URBEST pour la communication et les doléances des locataires.

PRO, consultation et suivi des travaux

Les études PRO définissent la conception générale et produisent les plans, schémas, détails, pièces techniques, quantitatifs, DPGF, estimations par corps d’état et plannings par lots. Elles incluent les méthodes de démolition et de sécurisation des nouveaux balcons, ainsi que les dispositions relatives à l’amiante et au plomb en milieu occupé.

En ACT/AMT, le titulaire prépare le DCE, assiste le maître d’ouvrage pour les candidatures, analyse la conformité et les aspects techniques et financiers des offres, puis contribue à la mise au point des marchés de travaux. Une consultation déclarée infructueuse donne lieu à la reprise du dossier de consultation selon les modalités prévues au CCTP, sans complément de rémunération pour la reprise de la phase ACT.

La mission VISA porte sur la conformité des documents d’exécution au projet et comprend l’examen des matériaux et matériels, la gestion des observations et les arbitrages techniques ou architecturaux. Le contrôle vise les anomalies normalement décelables par un professionnel ; il ne constitue pas une vérification intégrale et ne dégage pas l’entreprise de sa responsabilité.

En DET, le maître d’œuvre organise les réunions de chantier, diffuse les comptes rendus, établit les ordres de service, suit l’avancement et la conformité des travaux, contrôle notamment l’étanchéité à l’air et le chantier propre, et assure la gestion financière des décomptes, acomptes, réclamations et décompte général.

L’AOR comprend les opérations préalables à la réception, la visite des parties communes et de chaque logement réhabilité, la validation par sondage des performances des installations, l’établissement et le suivi des réserves, ainsi que la constitution du DOE. Le titulaire examine les désordres signalés pendant l’année de garantie de parfait achèvement et remet un rapport final au moins quinze jours avant la fin de cette garantie ; une visite complète est prévue un mois avant son terme.

Les rendus comportent notamment des fichiers éditables et graphiques : DIA sur CD/USB et trois exemplaires papier ; APS sur clé USB et transmission d’un exemplaire au contrôleur technique et au CSPS ; APD en version informatique et trois exemplaires papier, avec également un exemplaire pour ces intervenants. Les échelles demandées comprennent le 1/200 en APS avec certains détails au 1/100, le 1/100 en APD avec certains détails au 1/50, et le 1/50 en PRO avec détails significatifs du 1/20 au 1/2. Le DCE est remis en trois exemplaires papier et une version informatique. Pour l’AOR, les procès-verbaux et propositions de réception sont remis en trois exemplaires ; le DOE est remis en trois exemplaires papier et en version informatique, avec transmission d’exemplaires au SPS et au bureau de contrôle.

Tranche optionnelle OPC

L’OPC prévoit l’ordonnancement, la coordination et le pilotage du chantier en site occupé, depuis la préparation jusqu’à la levée des réserves. Il comprend l’organisation et le phasage des interventions, la coordination des études d’exécution et des intervenants, le suivi des logements avec états des lieux signés par les locataires, la coordination des travaux auprès des locataires et le suivi des retards. La présence de l’OPC sur site est impérative au minimum deux jours par semaine pendant l’exécution des travaux jusqu’à la réception intégrale.