Maîtrise d’œuvre pour réhabilitation d’un îlot immobilier

La mission porte sur les études et le suivi de la réhabilitation d’un ensemble immobilier pour créer une pension de famille, des espaces collectifs et des locaux tertiaires. Elle comprend le diagnostic et le relevé de l’existant, les études de conception, l’assistance à la passation des marchés de travaux, leur suivi, la réception et le suivi de la garantie de parfait achèvement.

Études et conception

La phase de diagnostic comprend le relevé de l’existant et un diagnostic complet, notamment structurel et des réseaux EU/EP, afin d’établir les interventions nécessaires. Les études successives comprennent l’estimation et le calendrier prévisionnels, les surfaces par niveau, les notices descriptives et techniques, les plans, coupes et façades, les notes de calcul de structure, charpente et thermique, ainsi que les dossiers d’autorisations d’urbanisme et leurs pièces complémentaires.

Les livrables graphiques prévoient notamment un plan masse au 1/500e ; en APS, plans des niveaux et façades au 1/100e et coupes significatives au 1/200e ; en APD, tableau des surfaces SHOB, SHAB/SU, SP et ST, plans et coupes au 1/100e et détails au 1/50e ; en PRO, plans des niveaux au 1/50e, coupes et façades au 1/100e, détails au 1/50e et 1/20e, et plans techniques au 1/100e. Le PRO comprend aussi les spécifications détaillées et CCTP par corps d’état, les limites de prestations, le coût prévisionnel et le calendrier par phase.

Programme des travaux à concevoir

• Réhabilitation globale des bâtiments existants, avec démolition et reconstruction partielles envisageables, reprises des murs porteurs et planchers, création des circulations verticales et horizontales et intégration d’un ascenseur.
• Création de 25 logements et de locaux communs résidentiels d’environ 50 m² (salle de convivialité avec tisanerie, salon, sanitaire et buanderie), d’un espace bureaux d’environ 40 m² avec sanitaire et douche attenants, ainsi que de locaux techniques et de stockage. Les deux commerces conservent une destination tertiaire ; leurs surfaces sont prévues brutes, avec fluides en attente et mesures conservatoires pour les sanitaires.
• Réseaux électriques, plomberie, chauffage et ventilation, équipements sanitaires, détection incendie, éclairage de sécurité et contrôle d’accès ; mise aux normes d’accessibilité PMR lorsque la configuration le permet.
• Aménagement d’un parking et d’une cour intérieure avec terrasse privée végétalisée, accessible uniquement à la pension de famille ; raccordements aux réseaux publics et gestion des eaux pluviales.

Le volet thermique comprend l’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, le remplacement de toutes les menuiseries extérieures, la révision des charpentes et toitures, le remplacement de la chaudière fioul par une production collective de chauffage et d’eau chaude sanitaire, et la création d’une ventilation simple flux. Plusieurs solutions de chauffage/ECS sont à étudier, notamment pompe à chaleur, géothermie, chauffe-eau solaire ou bois. Une simulation thermique dynamique portant sur l’ensemble du projet doit vérifier le confort d’hiver et d’été, sans recours à la climatisation.

Consultation et suivi des travaux

L’ACT comprend la préparation des DQE, CCTP par corps d’état, plans approuvés et planning général, l’analyse comparative des offres et la mise au point des marchés. Le VISA porte sur les études d’exécution produites par les entreprises : la maîtrise d’œuvre en vérifie la conformité au projet et aux engagements énergétiques et environnementaux. L’OPC est prévu comme mission complémentaire optionnelle ; il couvre la coordination des corps d’état, la planification et le suivi des interfaces de chantier.

La DET comprend la direction et le contrôle de conformité des travaux, les réunions de chantier hebdomadaires avec compte rendu, des visites inopinées, le contrôle des fournitures, l’organisation et la validation d’un logement témoin avec le maître d’ouvrage, ainsi que le suivi des avis du contrôleur technique et des sous-traitants. Elle inclut la vérification des situations et décomptes mensuels, la proposition des acomptes et l’établissement du décompte définitif.

L’AOR couvre les opérations préalables à la réception, les procès-verbaux, le suivi de la levée des réserves et la constitution du DOE : documents graphiques, CCTP, tableaux de surfaces, plans d’exécution et de synthèse, avis et rapport final du contrôleur technique, DIUO, notices de fonctionnement et de maintenance, procès-verbaux de classement au feu et d’essais acoustiques, garanties et dossier photographique. Le suivi de la GPA comprend un point mensuel sur place avec le maître d’ouvrage, l’analyse des désordres, la proposition et le contrôle des travaux de reprise.