Maîtrise d’œuvre pour réhabilitation et construction de logements

Le diagnostic établit un état des lieux complet des pathologies techniques, énergétiques et sociales : structure, gros œuvre, voirie, clôtures, réseaux EU et EP, végétation, fluides, chauffage, eau chaude, ventilation, électricité, télécommunications, menuiseries, serrurerie, peinture et autres composants du second œuvre. Il comprend notamment :

• Une analyse de la résistance mécanique des structures et de la conformité des équipements aux normes, règlements d’hygiène et de sécurité ;
• Un diagnostic thermique initial et final conforme à la norme THCE ex, avec coûts mensuels des charges par logement et éléments nécessaires à la troisième ligne de quittance ;
• Un programme de travaux visant au minimum la classification énergétique B et l’objectif BBC Effinergie Rénovation ;
• Au minimum trois scénarios d’intervention, avec estimatifs, objectifs techniques, d’attractivité, de fonctionnement, de flux et de sécurité, images sommaires avant/après et hiérarchisation des travaux sur 10 ans ou davantage.

Le dossier comprend les plans et schémas aux échelles 1/500 et 1/200, les tableaux de surfaces, un rapport détaillé, les solutions techniques et matériaux proposés, l’estimation par lot et par nature de travaux ainsi que les délais d’études et de réalisation.

Esquisse, avant-projet et conception

Les études d’esquisse examinent la faisabilité du programme et du site, les contraintes urbanistiques, climatiques, géographiques, sociales et économiques, les niveaux de qualité acoustique, thermique et PMR, le parti architectural, le clos et couvert, les fondations, l’adaptation au sol, les réseaux et les solutions comparées. Les estimations sont ventilées entre déconstruction, dépollution, construction, VRD et espaces verts, ouvrages liés aux études de sol et surcoûts éventuels.

Les études APS et APD précisent la composition générale, l’habitabilité, l’accessibilité, l’adaptabilité, les équipements techniques, les coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance, les principes constructifs, les matériaux et leurs performances. Elles intègrent les observations du maître d’ouvrage, du contrôleur technique, du CSPS et, si nécessaire, du coordonnateur SSI.

Les livrables comprennent notamment :

• Notice technique et environnementale, étude solaire, étude hydraulique avec simulation de la temporisation des eaux pluviales et étude énergétique en coût global ;
• Plans de situation, masse, niveaux, fondations, façades, coupes, logements, locaux communs et espaces extérieurs, avec plans aux échelles 1/500, 1/200, 1/100 et détails significatifs ;
• Dossier de permis de construire et autres autorisations, dossiers destinés au contrôleur technique, au CSPS et au SSI si nécessaire ;
• Coût prévisionnel définitif par lots, calendrier général, dossiers de labels, subventions et certifications.

Les études PRO décrivent la totalité des constituants de l’ouvrage et prennent en compte la qualité, le prix, les délais, l’usage, l’acoustique, les besoins énergétiques, l’étanchéité à l’eau et à l’air, les déchets dangereux et la protection des travailleurs. Elles comprennent le prédimensionnement justifié de la structure et des installations techniques, les plans détaillés, les calculs de fondations, structure, thermique, acoustique, fluides et ascenseurs, les plans des réseaux, équipements, voiries, parkings, cheminements PMR et espaces extérieurs.

Le CCTP doit préciser les caractéristiques, la localisation, les normes, la mise en œuvre, les essais, les tolérances, les émissions de polluants, l’économie de ressources, le recyclage et l’emploi de matériaux performants et biosourcés. Le cadre de décomposition du prix global et forfaitaire est établi par lot, en cohérence avec le CCTP et les avant-métrés, avec deux colonnes de quantités et prise en compte des prestations supplémentaires éventuelles si elles sont retenues.

ACT et marchés de travaux

La mission ACT comprend l’avis sur les modalités de consultation et les capacités minimales, l’élaboration des pièces techniques du DCE, l’intégration des études de sol, des observations du contrôleur technique, du PGC et du SSI, la définition des pièces à remettre par les entreprises et le planning enveloppe.

La maîtrise d’œuvre assiste aux commissions, analyse les candidatures, les offres, variantes et options, vérifie les prix, quantités, omissions et erreurs, établit les rapports d’analyse comparative, accompagne les négociations lorsqu’elles sont autorisées et prépare les dossiers de marché. Elle fournit également les éléments de communication, dont les illustrations de façades, la notice descriptive et une perspective informatique destinée à la plaquette.

EXE, VISA et synthèse

Les études EXE sont limitées aux lots VRD, structure et fluides et comprennent les plans d’exécution provisoires et définitifs, les notes de calcul, les dimensionnements définitifs et la mise en cohérence du CCTP. Les autres études EXE sont réalisées par les entreprises.

Le VISA porte sur les études d’exécution des entreprises, à l’exception des lots VRD, structure et fluides. Il comprend l’examen des plans et notes de calcul, les demandes de correction, les fiches de visa et le tableau chronologique des remises, approbations et observations.

La mission SYNT coordonne les interfaces entre lots et comprend la synthèse des réseaux, terminaux, réservations et éléments architecturaux, les plans et coupes superposables, les fiches d’interface aux échelles 1/20 ou 1/10, les réunions, comptes rendus, cahier des charges, planning de synthèse et récolement des plans DOE.

Direction de l’exécution et réception

La DET assure la conformité des travaux au projet, aux marchés et à la réglementation. Elle comprend l’implantation, le contrôle des démarches des entreprises, les ordres de service, les avenants, les réunions hebdomadaires, les comptes rendus, le suivi du calendrier, les inspections périodiques et inopinées, le contrôle des matériaux, matériels, quantités, stockage, coûts, essais et non-conformités.

Elle vérifie les situations et acomptes, tient l’état des dépenses, suit les avenants et pénalités, établit les propositions de paiement, contrôle les décomptes finaux et assiste le maître d’ouvrage pour les réclamations et litiges.

Les opérations de réception comprennent les OPR, la vérification des épreuves, des imperfections, du repliement des installations et de la remise en état, les procès-verbaux, les réceptions partielles, le suivi des réserves et leur levée. Les tableaux de réserves sont actualisés toutes les deux semaines jusqu’à leur complète levée ; les désordres relevant de la GPA font l’objet d’un suivi hebdomadaire, de mises en demeure et, si nécessaire, de devis d’entreprises de substitution.

DOE, GPA et OPC

Le DOE réunit les plans de récolement selon le plan de classement et la nomenclature imposés, les dossiers d’exécution, notices de fonctionnement et d’entretien, certificats de garantie, procès-verbaux d’essais, d’épreuves, d’analyses et de traitement, avec remise des plans actualisés et des documents correctement référencés.

Pendant la GPA, la maîtrise d’œuvre suit les finitions, reprises et désordres, ordonne et contrôle les travaux correctifs, tient le tableau de parfait achèvement, recueille les quitus et organise une visite de fin de GPA au plus tard trois mois avant son terme.

L’OPC, lorsqu’elle est affermie, couvre la préparation, l’exécution et la réception pour tous les bâtiments, VRD, espaces verts, aménagements extérieurs, concessionnaires, administrations et locataires. Elle comprend l’organigramme, les circuits documentaires, la planification des études et travaux, les calendriers par tâche, les réunions interentreprises, le suivi hebdomadaire, les comptes rendus, les relances, le suivi des retards, les essais, les réceptions, les levées de réserves, le récolement et le règlement des comptes.