Maîtrise d’œuvre pour réhabilitation de bureaux en logements

La prestation porte sur la maîtrise d’œuvre d’une opération de transformation de bureaux en logements. Le périmètre de base comprend PRO/DCE, ACT, EXE, DET et AOR, avec conception, préparation des marchés, direction des travaux, contrôle financier et assistance à la réception. Le périmètre technique prévoit également les études de faisabilité et de réhabilitation ESQ, DIAG, APS et APD lorsque nécessaires à la conception de l’opération.

Diagnostic et conception

Les études comprennent l’état des lieux, les visites en logements, le reportage photographique, la représentation graphique de l’existant, le relevé des désordres et la proposition d’investigations complémentaires. Elles couvrent l’analyse historique, urbanistique, architecturale, réglementaire, technique et fonctionnelle, ainsi que l’examen des installations existantes au regard du futur usage.

Un audit énergétique standardisé au format 3CL doit être remis avec plusieurs scénarios, dont au moins un respectant l’enveloppe prévisionnelle et atteignant les objectifs énergétiques fixés. La faisabilité comprend une synthèse, un scénario d’utilisation et une estimation financière.

Les études d’avant-projet précisent la composition en plan et en volume, les surfaces, les volumes intérieurs, l’aspect extérieur, les raccordements aux réseaux, les dispositions et performances techniques, le calendrier et le cas échéant le phasage fonctionnel. Les livrables comprennent notamment :

• ESQ : plans des niveaux significatifs au 1/500, détails éventuels au 1/200, volumétrie, notes architecturales, fonctionnelles, techniques, de surfaces, de coût et de délai.
• APS : plans, coupes et élévations au 1/200 avec détails éventuels au 1/100, tableau des surfaces, notices descriptive et technique, délai global et estimation provisoire.
• APD : plans, coupes et élévations au 1/100 avec détails au 1/50, principes de structure et pré-dimensionnement, réseaux techniques, matériaux, sécurité, compartimentage et issues de secours.
• APD : restitution des plans en formats DWG et PDF et dépôt des dossiers de DP, PC ou AT nécessaires.

Projet, DCE et marchés de travaux

Les études PRO définissent les formes, matériaux, conditions de mise en œuvre, implantations, équipements, réseaux et fluides. Elles produisent des plans au 1/50, des détails architecturaux d’échelle 1/20 à 1/2, les plans de fondations, structure, réservations, VRD, chauffage, climatisation, plomberie, électricité, sécurité et installation de chantier.

Les pièces écrites précisent les exigences qualitatives et fonctionnelles, les matériaux, les contraintes de mise en œuvre, les essais et conditions de réception ainsi que les limites de prestations entre lots. Le DCE regroupe les pièces écrites et graphiques et peut intégrer les adaptations nécessaires du CCAP, de l’acte d’engagement et du règlement de consultation.

L’ACT comprend l’examen des candidatures, l’analyse technique et financière des offres, l’analyse des variantes éventuelles, les réponses aux questions des entreprises, les rapports comparatifs, la proposition des entreprises mieux-disantes et la mise au point des pièces contractuelles. La présence aux réunions de la commission d’appel d’offres n’est pas comprise.

EXE, synthèse et VISA

Les études d’exécution comprennent les plans d’exécution, spécifications de chantier, plans de synthèse, devis quantitatifs détaillés et calendriers par marché. La mission comprend la mise en cohérence technique des documents des entreprises, l’examen de leur conformité au projet, le relevé des observations, le visa, l’examen des matériels et matériaux au regard du CCTP et les arbitrages techniques et architecturaux. Le visa ne transfère pas la responsabilité propre des entreprises et ne constitue pas une vérification intégrale de leurs documents.

Direction des travaux et gestion financière

La DET organise et dirige les réunions de chantier, diffuse les comptes rendus, prépare les ordres de service, suit l’avancement et informe le maître d’ouvrage. Elle contrôle la conformité des ouvrages et documents aux marchés, établit les comptes rendus d’observation et assure la coordination avec le SPS, le contrôleur technique, les entreprises, concessionnaires et autres intervenants.

La gestion financière comprend la vérification des décomptes mensuels et finals, l’établissement des états d’acompte, l’examen des travaux complémentaires et l’analyse technique, matérielle et économique des réclamations. Les décomptes mensuels sont vérifiés sous 5 jours et le décompte final sous 10 jours à compter de leur réception ; les mémoires en réclamation sont instruits sous 10 jours.

Réception et garantie

L’AOR organise les opérations préalables à la réception, les réunions de contrôle de conformité et la liste des réserves par lot ou corps d’état. Les performances des installations sont validées par sondage. La prestation comprend la proposition de réception, le suivi de la levée des réserves, l’examen des désordres signalés et la constitution du DOE à partir des plans conformes à l’exécution et des prescriptions de maintenance des fournisseurs.

Le suivi des désordres se poursuit pendant l’année de garantie de parfait achèvement. L’OPC peut comprendre l’analyse des tâches élémentaires, la détermination de leur enchaînement et de leur chemin critique, ainsi que l’harmonisation et le pilotage des interventions jusqu’à la levée des réserves ; il est présenté comme un élément distinct de la mission de base.

Interfaces et livrables complémentaires

Le maître d’œuvre associe le coordonnateur SPS dès l’APS, lui transmet les documents d’avant-projet, de projet, d’exécution, de sécurité et le calendrier détaillé, et le convoque aux réunions concernées. Une réunion de lancement intervient au plus tard dans les 15 jours suivant le démarrage de la mission.

Pendant l’avant-projet, au dépôt de l’autorisation d’urbanisme, au moins 3 images qualitatives du projet sont produites et diffusées sur fichier informatique. Les documents d’études, DCE, EXE/VISA et DOE font l’objet d’une vérification par le maître d’ouvrage sous 10 jours. Le maître d’œuvre doit également établir les dossiers nécessaires aux autorisations administratives.