Maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation d’un bâtiment patrimonial en logements accessibles

La mission porte sur la transformation d’un bâtiment ancien en neuf logements autonomes et accessibles, avec des espaces communs. Le programme prévisionnel totalise 640 m² de surface utile, hors circulations PMR, escalier et ascenseur. Il est indicatif : les options doivent être testées, affinées et peuvent évoluer pendant les études.

La mission de base comprend les phases APS, APD, PRO, ACT, VISA, DET et AOR. S’y ajoutent le diagnostic bâtimentaire et thermique (DIAG, avec calcul des étiquettes DPE énergie et CO₂ avant et après travaux selon la méthode 3CL), une simulation thermique dynamique (STD) et l’ordonnancement, la coordination et le pilotage des travaux (OPC). Le diagnostic doit proposer plusieurs scénarios technico-économiques classés par priorité ; la poursuite des études dépend de l’arbitrage sur les options retenues.

Organisation fonctionnelle et accessibilité

Le programme prévoit quatre T1 bis de 30 à 35 m² et cinq T2 de 45 à 50 m². Au rez-de-chaussée sont prévus une salle commune traversante de 90 m², conçue pour accueillir jusqu’à 20 personnes, un local pour intervenants extérieurs de 15 m², un T1 bis, des locaux techniques et de stockage vélos de 10 m² chacun, ainsi qu’un ascenseur remplaçant l’escalier de service. La salle commune comprend salon, espace repas et petite cuisine équipée ; la puissance électrique totale des appareils doit rester inférieure à 20 kW. Le local d’intervenants prévoit un point d’eau, un WC PMR et un accès indépendant par la rue du Château.

À l’étage R+1 sont prévus un T1 bis, trois T2 et une buanderie de 10 m² ; au R+2, deux T1 bis, deux T2 et un local réserve et ménage de 10 m². Chaque logement doit avoir une entrée indépendante et une cuisine ou kitchenette privative complète. Les circulations doivent faciliter les échanges entre habitants et l’accès au jardin partagé.

• Couloirs d’au moins 1,20 m de largeur (1,40 m souhaités), portes intérieures de 90 cm (passage utile de 83 cm) et aire de giration libre de 1,50 m dans les pièces des logements et espaces communs.
• Éclairage minimal de 300 lux dans les espaces de vie et 500 lux dans les cuisines et salles de bains ; prises à 45–50 cm du sol et interrupteurs à 90 cm.
• Pièces d’eau avec douche 90 × 90 cm avec porte, WC suspendus rallongés à 45–50 cm d’assise, lavabos suspendus laissant le passage des jambes en fauteuil, barres d’appui, miroir, prise, rangement et sèche-serviettes.
• Précâblage prévu pour une éventuelle téléassistance domotique, sans imposer d’emblée un système intrusif ; plaques de cuisson à induction et robinetterie avec limiteur de température.

Patrimoine, énergie et systèmes techniques

Le projet doit privilégier la conservation et la restauration des éléments patrimoniaux remarquables, dans la limite des contraintes fonctionnelles, réglementaires et financières. Le ravalement doit respecter les caractéristiques architecturales et les matériaux traditionnels, notamment des enduits compatibles avec les maçonneries anciennes. La rénovation doit préserver au maximum les cloisonnements et matériaux existants tout en améliorant l’ergonomie, la luminosité et l’acoustique.

L’objectif énergétique minimal est la classe C du DPE et un gain global d’au moins 40 %. À titre indicatif, les cibles sont une consommation inférieure à 180 kWhEP/m²/an et des émissions inférieures à 30 kg éqCO₂/m²/an. Les pistes du programme incluent une isolation intérieure en matériaux biosourcés et perspirants, des menuiseries performantes avec volets extérieurs en bois, et des systèmes collectifs de chauffage, rafraîchissement passif, ventilation et production d’eau chaude sanitaire. Le bureau d’études thermique doit évaluer la pertinence de ces prescriptions et comparer, pour chaque scénario, les investissements et les dépenses de fonctionnement, avec ou sans énergies renouvelables.

• Résistances thermiques minimales visées : murs R ≥ 3,7 m²·K/W ; combles perdus ou toitures terrasses R ≥ 7,0 ; rampants et plafonds de combles R ≥ 6,0 ; planchers bas R ≥ 3,0. Si le seuil des murs est inatteignable en centre historique, une surperformance des autres postes doit être modélisée pour maintenir le gain global.
• Menuiseries : Uw ≤ 1,3 W/(m²·K), Sw ≥ 0,30, TL ≥ 0,75 et classement AEV A4. Étanchéité à l’air visée Q4 ≤ 0,8 m³/h/m², avec deux tests obligatoires : au clos couvert et en phase OPR ; le test intermédiaire associe les acteurs du chantier à la recherche des fuites.
• Pompe à chaleur air/eau réversible envisagée, classe A++ selon EN 14825 recherchée (SCOP ≥ 4,6, SEER ≥ 6,1), avec ventilo-convecteurs ; SPP des pompes inférieur à 150 W/m³·h au débit nominal et SFP des ventilo-convecteurs inférieur à 0,04 W/m³·h. Calorifuge des réseaux hydrauliques de classe 4 à l’intérieur et de classe 5 à l’extérieur ou en locaux non chauffés ; constante de refroidissement des ballons inférieure à 0,05 Wh/L·K·j si installés. Brasseurs d’air prévus dans les logements.
• VMC double flux avec puits canadien à étudier : caissons au minimum L2 pour l’étanchéité et U2 pour l’isolation selon EN 1886, SFP de CTA inférieur à 0,6 W/m³·h, échangeur d’efficacité supérieure à 80 % et réseaux de ventilation de classe B au minimum. Un test d’étanchéité des gaines est prévu avant les OPR, avec reprise des défauts en cas de non-conformité.
• Éclairage LED préconisé : efficacité supérieure à 90 lm/W et puissance limitée à 1,5 W/m²/100 lux ; détection de présence et seuil de luminosité dans les zones communes à occupation intermittente.
• Régulation de l’ensemble des équipements, consignes et plages horaires ajustables, supervision consultable à distance par page internet. Pour le chauffage et la climatisation : loi d’eau, thermostat dans chaque pièce régulée et réglage de consigne de ±3 °C par pièce.
• Plan de comptage thermique, volumétrique et électrique par usage principal ; sous-comptages thermiques dans chaque appartement, compteurs thermiques MID avec vérification initiale par le constructeur, capteurs ultrason alimentés sur secteur (batteries proscrites) et communication MBus, ModBus ou BACNET (impulsions proscrites). Les données sont enregistrées à une fréquence d’une minute et consultables pendant trois ans ; ce suivi triennal ne fait pas partie de la mission de maîtrise d’œuvre.

Livrables et suivi de l’opération

Les livrables identifiés comprennent APS, APD, permis de construire, PRO, DCE, DOE, diagnostic bâtimentaire et thermique, et STD. Ils sont également remis en version numérique PDF et DWG. Le CCAP prévoit un exemplaire pour APS, PRO, DCE, DOE, MC1 et MC2, deux pour APD et cinq pour le permis de construire. La mission inclut notamment les attestations réglementaires thermiques aux phases de permis ou déclaration de travaux et de réception, ainsi que les documents nécessaires aux autorisations d’urbanisme et demandes de subventions. Le maître d’œuvre implante le mobilier manufacturé standardisé sur les plans, émet les ordres de service en DET, vérifie les décomptes de travaux et traite les factures de travaux dans Chorus Pro. Le maître d’ouvrage peut arrêter les prestations à l’issue de chaque mission ; la mission est reçue à la fin de la garantie de parfait achèvement, ou après la levée de la dernière réserve si cette garantie est prolongée.