Maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de 43 logements

La mission de maîtrise d’œuvre porte sur 43 logements — 18 appartements collectifs et 25 villas — et comprend le diagnostic, les études de conception, la préparation et l’analyse des marchés de travaux, le suivi d’exécution, le VISA et l’assistance à la réception. Elle inclut également des missions d’OPC, d’étude thermique et de relevé des existants.

Diagnostic et conception

Le diagnostic prévoit un état des lieux de 100 % des logements, l’examen des parties communes et des équipements, l’analyse de la structure, des désordres, des contraintes réglementaires et du fonctionnement des bâtiments, ainsi que la prise en compte des attentes des occupants. Il doit permettre de confirmer ou d’adapter le programme, d’étudier les avoisinants et de proposer les solutions et leur estimation. Les investigations complémentaires éventuelles nécessitent l’accord préalable du maître d’ouvrage ; celui-ci les règle directement. La maîtrise d’œuvre en suit les résultats et en produit une synthèse.

Les phases APS et APD comprennent la comparaison de solutions, leur faisabilité et leur coût, la définition des dispositions fonctionnelles et techniques, des matériaux et des performances. L’étude thermique utilise la méthode 3CL avec au moins trois scénarios — état initial, programme de travaux et scénario demandé par le maître d’ouvrage — ainsi qu’une simulation thermique dynamique et des DPE à l’échelle du bâtiment et du logement. Un DPE après travaux est également demandé.

Le programme fixe comme performances minimales l’étiquette C pour toutes les villas, B pour les logements collectifs R+2 et R+3, et C pour les logements collectifs R+1. Les DPE existants de 2023 indiquent C pour les villas et pour le collectif R+1, B pour les étages supérieurs ; de nouveaux DPE sont à réaliser avant le lancement du programme.

Programme technique à concevoir

Les travaux à définir couvrent notamment :

• les reprises d’étanchéité des zones non traitées de la toiture-terrasse collective, le nettoyage des gravillons des toitures-terrasses des garages des villas et la vérification de leur étanchéité ; les reprises ponctuelles d’ITE et de façades, la peinture des bétons de corniche et des pignons dégradés, ainsi que le remplacement des chaînes d’eaux pluviales des villas par des descentes ;
• les essais caméra sur les réseaux d’eaux usées des villas et leur reprise éventuelle ; le traitement des eaux pluviales des terrasses et balcons collectifs, la récupération en façade sud et la canalisation des eaux de la colline mitoyenne ;
• le remplacement des menuiseries extérieures et portes d’entrée des villas ; pour les menuiseries PVC collectives, des tests d’étanchéité à l’air avant toute décision de remplacement ; le remplacement des douches à l’italienne par des bacs extra-plats avec ressaut de 2 cm, pare-douche et reprises des revêtements muraux, et éventuellement du sol au droit de la douche ;
• le remplacement des luminaires et prises extérieurs dégradés, des moteurs de VMC collective en toiture et de la production collective d’eau chaude, avec suppression des ballons ajoutés dans le collectif ; dans les villas, remplacement des ballons ECS par des ballons intelligents de nouvelle génération et mise en place d’une VMC individuelle ;
• la mise en place de pompes à chaleur dans les séjours et de brasseurs d’air dans les chambres, dans le collectif et les villas ; les convecteurs électriques existants sont indiqués comme ne nécessitant pas de remplacement ;
• l’aménagement extérieur : stores bannes collectifs et brise-vue coulissants, brise-vue derrière les garde-corps des terrasses du R+1, remplacement du portail coulissant, réparation ou remplacement de la porte de garage, remplacement de la vidéophonie dans les deux cages, peinture des garde-corps, cabanons, portails, portillons et protections solaires des villas, et remplacement des marches en bois des escaliers de jardin.

Dossiers de projet et consultation des entreprises

Le PRO/DCE comprend les plans, coupes et élévations, l’implantation et l’encombrement des structures et équipements, les tracés de fluides, un avant-métré et une estimation par corps d’état ou lot. Le CCTP des travaux doit détailler les lots, les caractéristiques fonctionnelles et dimensionnelles, les matériaux, leur mise en œuvre, les normes, essais et tolérances. S’y ajoutent le calendrier des travaux, la DPGF quantitative, les plans d’équipements, les principaux calculs de structure, thermique, acoustique et fluides, et l’estimation indicative des consommations énergétiques. Les dossiers nécessaires aux autorisations d’urbanisme sont également à préparer.

La mission ACT prépare les pièces de consultation par lot, répond aux demandes de précision, vérifie la conformité et la cohérence des offres et établit des rapports d’analyse comparative. Elle assiste le maître d’ouvrage pour les éventuelles négociations, mises au point et documents contractuels définitifs.

Suivi, OPC et réception

La DET comprend la coordination des intervenants et des interfaces, la direction des réunions hebdomadaires de chantier, leur compte rendu écrit et leur diffusion au plus tard deux jours après la réunion. La maîtrise d’œuvre suit le calendrier, effectue les inspections nécessaires, contrôle la conformité, la qualité, les quantités et les coûts, vise les documents d’exécution et suit les situations et décomptes. Le VISA porte sur la conformité des plans et documents d’exécution au projet accepté et aux marchés ; les observations du contrôleur technique et du coordonnateur SPS doivent être suivies.

L’OPC couvre l’ordonnancement, la planification et la coordination des intervenants, avec calendrier détaillé d’exécution, comptes rendus et rapport de fin de chantier. La mission AOR comprend les opérations préalables à la réception, la vérification des essais et procès-verbaux, le suivi des réserves et des reprises pendant la garantie de parfait achèvement. Le dossier final comprend notamment les plans modifiés, les DPE de chaque logement, les notices d’exploitation et d’entretien, garanties et procès-verbaux d’essais. L’élaboration du dossier relatif à la sécurité et à la santé pour les interventions ultérieures est indiquée comme non comprise dans la mission de base.

Les relevés des existants concernent les villas, et non le collectif : façades au 1/100, toitures au 1/200 et plans des logements au 1/50 avec surfaces par pièce, remis en papier et en formats PDF et DWG. Les documents sont généralement transmis en PDF, Word et Excel, les plans en DWG et DXF, en complément de deux dossiers papier.

En phase études, sont aussi prévus des supports graphiques et PowerPoint pour la concertation locative, la participation à environ trois réunions locataires par site, des supports pour les négociations avec des tiers liées à un échange de foncier, ainsi qu’une plaquette finale destinée aux locataires et organismes financeurs, avec un niveau de réalisation graphique exigé.