Maintenance multitechnique des biens immobiliers

Le titulaire assure l’exploitation, la surveillance, la maintenance préventive et corrective ainsi que la continuité de fonctionnement des installations multitechniques bâtimentaires, avec une obligation de résultat. Les prestations couvrent notamment la plomberie, les réseaux d’eau, le chauffage, la ventilation, la climatisation, les courants forts et faibles, les équipements de sécurité incendie et les travaux de petit second œuvre.

Installations et prise en charge

Les équipements concernés comprennent notamment :

• Installations sanitaires, réseaux d’alimentation et d’évacuation, eaux potable, chaude, froide, pluviale, vannes et usées, RIA
• Installations CVC, chaudières, CTA, VMC, groupes froid, ventilo-convecteurs, pompes, pompes à chaleur, radiateurs, cassettes de climatisation et systèmes VRV
• Postes HT, TGBT, armoires divisionnaires, éclairage normal et de sécurité, prises, groupes électrogènes, onduleurs, STS et inverseurs
• Courants faibles, chronométrie, vidéosurveillance, contrôle d’accès, CMSI, équipements asservis et sprinklage
• Petite serrurerie, peinture, miroiterie, plâtrerie, maçonnerie, menuiserie, faux plafonds, moquette et déplacements de mobilier ou de cartons

Dans les 3 mois suivant la prise d’effet, le titulaire remet un inventaire avec liste des équipements, caractéristiques, quantités, localisation, âge, état apparent et photographies. Il renseigne les équipements dans les GMAO SAM FM, Wellco et MOBIDEX, établit un programme de gros entretien et renouvellement, transmet les codes utilisateurs et administrateurs et identifie les équipements par QR code, y compris tout équipement ajouté ultérieurement.

Le titulaire établit également un carnet de réglage, une analyse des consommations corrigées du climat selon les DJU, les dates de démarrage et d’extinction du chauffage et de la climatisation, ainsi qu’un synoptique des compteurs et sous-compteurs sous formats DWG et PDF. Les relevés de comptage sont présentés mensuellement sous format Excel sans protection.

Maintenance et astreinte

La maintenance préventive et corrective est réalisée selon la norme NF EN 13306, pour les niveaux 1 à 3. Les gammes de maintenance sont intégrées dans SAM FM et des arrêts techniques sont programmés. L’astreinte technique non dédiée couvre toutes les techniques du contrat, 24 heures sur 24 et 365 jours par an.

La maintenance corrective comprend le dépannage, la remise en état provisoire ou définitive, le remplacement de composants et les réparations mécaniques ou spécialisées. Les interventions sont déclenchées par dépêche, courriel, téléphone, Wellco ou GMAO. Après chaque intervention, le titulaire renseigne la GMAO avec les heures de prise en main et de résolution, les pièces commandées et les observations ; les anomalies détectées par supervision font l’objet d’un rapport sous 24 heures.

Les délais de performance prévus sont notamment : intervention sous 2 heures pour les installations prioritaires, sous 4 heures pour les urgences 0 et 1, sous 12 heures pour l’urgence 2, sous 24 heures pour l’urgence 3 et sous 48 heures pour l’éclairage. La réparation définitive est attendue sous 12 heures pour les urgences 0 ou installations prioritaires, sous 18 heures pour l’urgence 1 et sous 24 heures pour les urgences 2 et 3, sauf justification agréée. La disponibilité attendue est de 100 % pour les installations prioritaires et supérieure à 98 % pour les installations normales.

La main-d’œuvre de remplacement est comprise pour les pièces et consommables d’un prix supérieur à 0 € HT et inférieur ou égal à 1 500 € HT. Les petits consommables, pièces de rechange et fluides frigorigènes sont exclus du forfait et font l’objet d’une refacturation selon les conditions contractuelles ; le fluide frigorigène doit être accompagné d’un devis et d’un bordereau de suivi des déchets.

Contrôles et essais

Les contrôles réglementaires sont réalisés par un organisme agréé choisi et payé par RSI ; le titulaire l’accompagne et participe aux essais. Les observations doivent être levées sous 6 mois, les propositions chiffrées étant remises sous 20 jours ouvrés, et les observations urgentes liées à la sécurité traitées immédiatement.

Les essais et mesures comprennent notamment :

• Essais des éclairages de sécurité, groupes électrogènes, onduleurs, STS et inverseurs
• Serrage des connexions tous les 2 ans lors d’un arrêt technique, dépoussiérage annuel des armoires et tableaux, thermographie lorsque la mise hors tension est impossible et proposition triennale de maintenance de niveau 4 des postes HT
• Nettoyage annuel minimal des locaux HT et BT
• Deux analyses annuelles pour chaque réseau fermé, en production et au point le plus éloigné, portant sur coloration, pH, conductivité, TH, TAC, calcium, fer, cuivre et aluminium
• Mesures annuelles des débits d’air, contrôles d’étanchéité des groupes froid, VRV, DRV et armoires à détente directe, ramonage, contrôles de combustion et essais des disconnecteurs

Les résultats comportent les valeurs cibles, une analyse et, si nécessaire, des préconisations. Les relevés antérieurs sont conservés dans les reportings. Les mesures relatives à la légionellose, les relevés de températures et de débits, les procès-verbaux d’essais et les interventions sont consignés dans les documents de maintenance et les journaux de bord des installations prioritaires.

Reporting, documentation et GMAO

Le titulaire produit des reportings mensuels, trimestriels et annuels portant sur les interventions curatives et préventives, les délais, les astreintes, les contrôles réglementaires, les prestations hors forfait, les consommations d’énergie et de fluides, les actions correctives, les sous-traitants, les devis et le plan pluriannuel de travaux. Les comptes rendus de réunions sont rédigés par le mainteneur et remis sous 5 jours ouvrés lorsqu’ils sont prévus par le CCTP.

Il tient à jour les plans, schémas électriques, synoptiques, registres de sécurité, documents historiques, ordres de travaux, comptes rendus et rapports. Une extraction ouverte des équipements et des opérations de maintenance est remise 15 jours avant la fin de la prestation. Un plan de renouvellement du gros entretien est remis dans les 3 premiers mois puis à chaque date anniversaire.

Organisation et continuité

Le titulaire maintient un stock minimum de pièces et consommables : la liste des pièces destinées aux équipements prioritaires est proposée avant la fin du premier mois, celle des autres installations sous 3 mois. Il assure la réception du matériel livré et la traçabilité du stock.

Une présence dédiée est prévue 5 jours sur 7, hors jours fériés, à partir de 7 h 30, avec remplacement du technicien en cas d’absence. Le personnel doit être formé, habilité, identifiable, déclaré et muni des autorisations d’accès nécessaires. L’Inspection Commune Préalable, les inspections périodiques de coordination, le plan de prévention et les habilitations conditionnent l’intervention.

Le titulaire protège les installations, nettoie et remet en état les locaux après intervention, maintient les locaux techniques propres, fournit les moyens de communication nécessaires et remet un plan de continuité dans le mois suivant la notification en cas d’événement majeur. En fin de marché, il restitue les locaux, clés, badges, équipements documentaires et accompagne le nouveau titulaire pendant les deux derniers mois sans rémunération supplémentaire.