Maintenance et exploitation des installations de ventilation

Le titulaire conduit, surveille, règle, contrôle, entretient et dépanne les installations de ventilation naturelle, mécanique contrôlée ou stato-mécanique. Le périmètre P2 et P3 comprend les équipements concourant au fonctionnement : amenées d’air, bouches et grilles, passages de transit, réseaux aérauliques, extracteurs et caissons, dispositifs de sécurité et équipements électriques associés. Le contrat fixe une obligation de résultat et de conseil technique, avec signalement des non-conformités et améliorations souhaitables.

Le parc déclaré présente une discordance de comptage : 2 164 logements dans le règlement de consultation et le CCTP, dont 1 570 et 594 selon les deux secteurs, contre 2 162 dans le CCAP.

Entretien préventif

Les fréquences sont différenciées selon le type d’installation et d’équipement :

• Ventilation naturelle : passage bisannuel, vérification de conformité, vacuité, détalonnage et passages de transit, état et fonctionnement des entrées d’air et grilles, étanchéité de porte palière le cas échéant et mesure des débits. Le ramonage et dépoussiérage des conduits sont indiqués « une fois dans les 4 ans », tandis que le texte les désigne également comme quinquennaux et prévoit leur réalisation en 2027 et 2028.
• VMC simple flux ou stato-mécanique : passage bisannuel dans les logements, avec vérification de conformité, vacuité, détalonnage, fonctionnement des bouches et mesure des dépressions et débits. Contrôle annuel des raccords de conduits en terrasse et de leurs accessoires ; entretien annuel des caissons collectifs ; passage bisannuel sur les caissons individuels. Pour les caissons individuels, refixation et repositionnement des gaines si elles présentent des points d’accumulation d’eau.
• Sur les réseaux, l’intervention indiquée « une fois dans les 4 ans » comprend également ramonage, dépoussiérage, contrôle et rééquilibrage global, réglage du réseau et des bouches, réglage du ventilateur et mesure des débits. Le texte la qualifie aussi de visite quinquennale, prévue en 2027 et 2028.
• Aucune ventilation mécanique double flux n’est actuellement présente ; les vérifications prévues devront être intégrées si le parc évolue.

Le CCTP prévoit notamment, pour les caissons collectifs, dépoussiérage et ramonage, nettoyage des turbines, contrôle et réglage des courroies, paliers, silentblocs, fixations, connexions, alarmes, joints et caractéristiques de fonctionnement, permutation du moteur de secours, mise à disposition d’une courroie de secours et mesures de dépression et de débit. L’entretien des caissons individuels comprend notamment nettoyage, contrôles électriques et d’étanchéité, et mesures de dépression et de débit.

Débits réglementaires rappelés au CCTP, en m³/h :

| Logement | Cuisine petit débit | Cuisine grand débit | SDB | WC | WC + | Débit total minimum |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| T1 | 20 | 75 | 15 | 15 | 15 | 35 |
| T2 | 30 | 90 | 15 | 15 | 15 | 60 |
| T3 | 45 | 105 | 30 | 15 | 15 | 75 |
| T4 | 45 | 120 | 30 | 30 | 15 | 90 |
| T5 | 45 | 135 | 30 | 30 | 15 | 105 |
| T6 | 45 | 135 | 30 | 30 | 15 | 120 |
| T7 et + | 45 | 135 | 30 | 30 | 15 | 135 |

Les objectifs de pénétration annuels sont de 100 % des logements en ventilation naturelle dans chaque résidence collective, 20 % des logements en VMC simple flux dans chaque résidence collective et 100 % des logements individuels. Les débits doivent être mesurés sur 100 % des caissons collectifs et individuels. En collectif, les mesures doivent couvrir au moins deux logements à chacun des niveaux extrêmes et porter chaque année sur au moins 50 % de logements différents de l’année précédente. Les résultats sont remis annuellement sous forme de tableaux par résidence. Le nettoyage des bouches d’extraction et entrées d’air est exclu du P2 et reste à la charge locative.

La première année comprend l’inventaire des accès et caissons (marque, type, année, état), à remettre au plus tard le 30 novembre 2027, le repérage des trappes manquantes en vue du ramonage, et la remise en état à l’aide du BPU. Une étiquette indiquant au minimum la date d’entretien et les coordonnées du prestataire est posée sur chaque extracteur contrôlé. Un état des installations et un programme de travaux sont proposés chaque année.

P2, garantie P3 et interventions curatives

Le P2 couvre l’entretien courant ; les petites pièces dont le prix catalogue est inférieur à 40 € HT y sont incluses. Le remplacement d’une pièce au-dessus de 40 € HT relève du P3. La garantie totale P3 prévoit la réparation ou le remplacement à l’identique ou à fonction identique des matériels défaillants couverts, y compris lorsqu’ils ne sont plus fabriqués, ainsi que le remplacement du matériel vétuste qui ne peut plus assurer sa fonction ni être réparé. Les travaux comprennent la remise en état des lieux dégradés par l’intervention.

Le BPU s’applique notamment aux équipements inadaptés ou à leur typologie durant la première année, puis aux dégradations, actes de vandalisme ou actions de tiers. Les autres remplacements relèvent du P3. Les travaux hors P2/P3 font l’objet d’un devis sous 72 heures ; après bon de commande, leur réalisation est prévue sous 15 jours maximum. Les remplacements complets d’équipements nécessitent l’accord préalable du maître d’ouvrage ; les travaux de remplacement font l’objet d’un procès-verbal de réception. L’exploitant maintient à ses frais un stock de pièces à proximité ; les pièces confiées par le maître d’ouvrage, notamment les moteurs de secours, ne deviennent pas sa propriété à l’échéance.

La permanence téléphonique est accessible du lundi au vendredi de 8 h à 18 h, sans numéro surtaxé. Aucun service d’astreinte n’est demandé. Les délais prévus sont : remise en service sous 48 h ; remplacement de pièces ou d’un équipement hors caisson sous 5 jours ouvrés ; remplacement d’un caisson individuel en moins de 8 jours ouvrables et d’un caisson collectif en moins de 21 jours ouvrables. Les demandes peuvent être déclenchées par appel, courriel ou alerte Qowisio. Une intervention de dépannage ne remplace pas la visite annuelle d’entretien. Les déchets, dont les déchets susceptibles de contenir de l’amiante, sont pris en charge selon les exigences réglementaires de traitement et de traçabilité.

Organisation, suivi et contrôles

Un planning annuel par secteur est soumis à validation ; les entretiens doivent être réalisés avant le 30 novembre. Les modalités d’annonce des passages en logement diffèrent selon les clauses : le CCTP prévoit une information 7 à 10 jours avant le passage, le CCAP une annonce 9 à 10 jours avant en logement privatif et un SMS la veille. La date est annoncée à la demi-journée près. En cas d’absence, un avis de passage permet de fixer un nouveau rendez-vous ; le CCAP prévoit un deuxième passage puis un troisième si nécessaire. Les logements non visités sont signalés mensuellement.

Chaque intervention donne lieu à un compte rendu documentant notamment les horaires, le site, le logement, le technicien, les constats, travaux et fournitures, avec photos avant et après. Les anomalies préventives sont signalées sous 48 h. Les plannings sont actualisés chaque semaine et les reportings mensuels transmis au plus tard le 8, avec notamment le statut et l’avancement des interventions ; les reprises de provision et anomalies font aussi l’objet d’un suivi hebdomadaire par courriel et d’un fichier quotidien transmis à midi. Un extranet de suivi doit permettre la consultation des interventions, l’accès aux comptes rendus et devis, l’historique, les extractions XLS/CSV et, le cas échéant, les échanges par API ; il est actualisé quotidiennement. Un service gratuit de consultation à distance de l’état des interventions est prévu.

Le dispositif comprend également une veille réglementaire, des réunions de pilotage et d’exploitation, l’autocontrôle, des contrôles réguliers et un audit qualité pendant la deuxième année, à la charge du prestataire. Le titulaire recueille les avis après intervention et transmet mensuellement le taux de satisfaction, qui doit atteindre au moins 95 %.