Exploitation et maintenance multitechniques

Le marché couvre le pilotage et l’exploitation technique, la conduite des installations, la maintenance préventive et corrective ainsi que les consommables et pièces nécessaires. Il est organisé en neuf sections : pilotage et missions générales, puis CVCD/désenfumage, courants forts, plomberie/protection incendie, GTB, courants faibles, second œuvre, clos et couvert et géothermie.

Les opérations préventives et correctives de niveaux 1 à 4 sont incluses au forfait pour les sections 1 à 6 ; pour les sections 7 et 8, la prévention couvre les niveaux 1 à 3 et la corrective le niveau 1. Sont notamment hors forfait les opérations correctives de niveau 5, les travaux de modification ou d’extension, les réparations après sinistre non imputable au titulaire, les dégradations liées à la malveillance ou au vandalisme et les mises aux normes consécutives à de nouvelles règles postérieures à la prise d’effet du marché.

Démarrage, conduite et outils de suivi

Les missions de démarrage comprennent l’organisation des équipes et procédures, l’état des lieux avec essais fonctionnels, le suivi des garanties de dommage-ouvrage et la mise en place de la GMAO. L’état des lieux recense les défauts, non-conformités, anomalies et lacunes documentaires ; un rapport de prise en charge est remis deux mois après la prise d’effet.

Le titulaire fournit, initialise et exploite une GMAO unique, issue d’un logiciel du commerce, avec accès dynamique de l’acheteur et deux accès pour ses intervenants. Elle doit être opérationnelle au plus tard 40 jours après le début des prestations ; l’inventaire des équipements et la saisie des gammes préventives sont à achever au plus tard deux mois après la prise d’effet. Le titulaire forme ses personnels, met à jour les données quotidiennement, gère les stocks dans l’outil, assure les sauvegardes et remet les extractions en format Excel. Le portail de demandes des occupants est mis en place par l’acheteur, mais le titulaire doit l’utiliser.

La conduite vise le confort, l’hygiène, la sécurité et l’optimisation des consommations. Elle comprend inspections, vérification des paramètres, surveillance des défauts et suivi des fluides. Le fonctionnement et la capacité à répondre aux interventions sont assurés en permanence ; une astreinte est prévue. Le titulaire traite les demandes, en suit la bonne fin et renseigne la GMAO. Il produit notamment des rapports hebdomadaires, mensuels et annuels, des suivis de consommation, les plannings de présence et de maintenance, les comptes rendus d’incidents et une proposition annuelle de travaux. Il planifie et suit les contrôles réglementaires relevant de l’exploitant ; les contrôles périodiques confiés à un organisme agréé relèvent d’un marché séparé.

CVCD, ventilation, désenfumage et géothermie

Le périmètre CVCD comprend trois thermo-frigopompes, les circuits de production et distribution chaud/froid, les CTA, les terminaux, le traitement d’eau, les réseaux aérauliques et hydrauliques, la régulation, ainsi que les équipements de désenfumage. Le géo-cooling utilise un échangeur sur eau de nappe pour rafraîchir les plafonds rayonnants sans solliciter les groupes frigorifiques lorsque les températures le permettent. Les bureaux sont desservis par des CTA tout air neuf à récupération d’énergie et des plafonds rayonnants ; les salles de réunion ont une ventilation à débit variable commandée par détection de présence. Les sanitaires sont ventilés par VMC et le parking par amenée d’air naturelle et extraction mécanique ; en grande vitesse, le débit de désenfumage est de 600 m³/h par véhicule.

Sont notamment prévus : réglage et contrôle des débits d’air, nettoyage des bouches, vérification de l’étanchéité des réseaux, remplacement trimestriel des filtres média et à poches des CTA et semestriel des filtres des équipements terminaux. L’entretien des thermo-frigopompes par le fabricant ou un spécialiste habilité est au minimum annuel. Le forage fait l’objet d’un pompage de décrassage hebdomadaire avec inversion du sens d’écoulement, d’un examen mensuel, d’un contrôle trimestriel des paramètres électriques, d’un contrôle complet et d’une analyse d’eau annuels. Les circuits techniques font l’objet d’analyses physico-chimiques semestrielles ; les débits d’air sont mesurés au moins annuellement. Les fuites de fluides frigorigènes sont contrôlées selon la réglementation, et l’entretien des systèmes thermodynamiques ne peut être espacé de plus de deux ans. Le titulaire suit aussi l’exploitation et la maintenance des équipements géothermiques conformément aux prescriptions réglementaires et de la DREAL.

Électricité et GTB

Le périmètre électrique comprend le poste HT/BT, TGBT et TGS, tableaux et armoires des services généraux, alimentations de secours, éclairages des parties communes, réseaux de terre et installation photovoltaïque. Celle-ci comprend 1 000 m² de panneaux pour 148 kWc, avec quatre onduleurs sur un bâtiment et deux sur l’autre. L’entretien général des tableaux, armoires et coffrets est annuel ; celui des cellules HT et transformateurs est organisé tous les deux ans, dès la première année. Les essais DGPT2 des transformateurs à huile sont annuels et l’analyse de leur diélectrique triennale. Les BAES sont contrôlés mensuellement, leur autonomie tous les six mois ; un bloc dont la durée de fonctionnement en décharge est inférieure à une heure est remplacé. Les onduleurs font l’objet d’un entretien annuel et de tests trimestriels.

La GTB KNX comprend 16 automates et 50 routeurs IP ; elle pilote le CVCD, l’éclairage et les stores. Le titulaire exploite et programme le système, hiérarchise les alarmes, maintient les logiciels et sauvegarde les données. Il conserve un historique d’exploitation de quatre ans et contrôle annuellement 10 % des points, selon une liste définie avec l’acheteur.

Plomberie, sécurité et courants faibles

La plomberie comprend les réseaux communs d’eau froide et chaude, surpression, appareils sanitaires, traitements d’eau, évacuations, fosses de relevage, séparateur d’hydrocarbures et colonnes sèches. Le titulaire assure notamment la manœuvre annuelle des vannes, le réglage semestriel des robinets infrarouges et chasses, les visites préventives des stations de relevage au moins quatre fois par an et le contrôle semestriel des évacuations d’eaux pluviales. Il fait réaliser chaque année les analyses de potabilité et la recherche de Legionella dans les réseaux d’eau chaude sanitaire (deux prélèvements par an). Les désordres entraînent les mesures correctives nécessaires et, pour Legionella, des analyses supplémentaires jusqu’au retour à la normale. Les colonnes sèches sont vérifiées annuellement ; les rapports de maintenance des installations de protection incendie sont remis au plus tard quinze jours après la visite.

Les courants faibles incluent SSI, contrôle d’accès, anti-intrusion, interphonie/vidéophonie et vidéosurveillance. La maintenance SSI est semestrielle ; le titulaire fournit et remplace chaque année 25 % des têtes de détection incendie et participe aux exercices d’évacuation avec un technicien connaissant le système. Il réalise des visites périodiques des équipements de contrôle d’accès, d’interphonie et de vidéosurveillance ; à la demande de l’acheteur, il dépêche un technicien sous 24 heures pour visionner un enregistrement et transmettre la vidéo utile sur un support adapté. Les badges sont fournis par l’acheteur ; leur programmation et leur encodage sont à la charge du titulaire.

Second œuvre, clos et couvert, consommables

Le second œuvre comprend notamment portes, serrurerie, stores motorisés de façade, revêtements, faux-plafonds, signalétique et miroiterie, à l’exception des ouvrages relatifs aux commerces et aux bureaux. Des rondes mensuelles et inspections semestrielles sont prévues ; les réparations localisées de dalles de faux-plafond, faux-plancher ou revêtement de sol (hors pierre) sont limitées à une surface inférieure ou égale à 1 m². Pour le clos et couvert, également hors commerces et bureaux, les façades et menuiseries extérieures sont inspectées au moins annuellement et les toitures terrasses au moins semestriellement, avec nettoyage des évacuations d’eaux pluviales, examen des points singuliers et mesures conservatoires en cas de vitrage cassé. Après des événements météorologiques particulièrement forts, les toitures accessibles sont contrôlées. L’emploi de produits phytosanitaires y est interdit.

Le titulaire fournit les consommables nécessaires, dont filtres, produits de traitement d’eau, petites fournitures et éclairage des espaces communs. Les pièces de rechange doivent être conformes aux pièces d’origine lorsqu’elles existent ; les matériels posés sont neufs et de dernière génération, sauf incompatibilité avec l’existant. La franchise forfaitaire s’applique pièce par pièce au seuil prévu au marché, sans cumul de pièces. Le titulaire enlève et traite les consommables et pièces usagés conformément à la réglementation, avec les justificatifs ou bordereaux de suivi requis. Les réseaux et équipements des parties privatives sont exclus des périmètres expressément délimités par le CCTP ; les équipements de climatisation ajoutés par les occupants dans leurs locaux techniques privatifs sont également exclus.