Exploitation et maintenance CVC/ECS

Le titulaire conduit, surveille et maintient les installations de chauffage, ventilation, climatisation et production d’eau chaude sanitaire, solaire thermique compris. Il est tenu à une obligation de résultats concernant la disponibilité, la continuité de service, la sécurité, le confort et la pérennité des équipements. Les tâches minimales du cahier des charges doivent être complétées si nécessaire pour atteindre ces résultats.

Pilotage, conduite et maintenance

Les prestations comprennent la conduite et la surveillance des installations, la maintenance préventive systématique et conditionnelle, ainsi que la maintenance corrective palliative et curative. Les niveaux de maintenance suivent la norme FD X60-000, du niveau 1 au niveau 5. Les domaines CVC et plomberie comprennent la maintenance préventive et corrective des niveaux 1 à 4 ; pour la GTB, le forfait couvre le préventif des niveaux 1 à 4 et le correctif de niveau 1, les niveaux correctifs 2 à 4 étant traités hors forfait sur devis accepté.

La conduite associe l’interrogation hebdomadaire à distance de la GTB et des rondes techniques sur site. Celles-ci comprennent notamment les inspections visuelles et sonores, le relevé des compteurs, le traitement des demandes de confort non urgentes et l’ajustement des régulations selon l’occupation. Une astreinte est assurée 24 h/24 et 7 j/7 ; les installations sont considérées disponibles en permanence. Les interventions correctives donnent lieu à un compte rendu et à une traçabilité dans la GMAO.

Installations et opérations principales

• Chauffage, ventilation et climatisation : production de chaleur et d’eau glacée, réseaux caloporteurs, chaudières et brûleurs, pompes à chaleur, groupes d’eau glacée, CTA simples et double flux, extracteurs/VMC, réseaux aérauliques et terminaux, régulation, alarmes et équipements associés. Les tâches incluent les contrôles réglementaires, l’entretien des chaudières selon leur puissance, le contrôle des détecteurs, les interventions constructeur sur les pompes à chaleur et groupes d’eau glacée, ainsi que la vérification des débits et l’équilibrage des réseaux.
• Air et filtration : mesure annuelle des débits d’air neuf dans chaque local ventilé et des débits d’extraction dans les locaux à pollution spécifique ; nettoyage et désinfection des bouches et grilles tous les 6 mois. Remplacement annuel minimal des filtres de ventilo-convecteurs, armoires de climatisation et unités terminales ; préfiltres de CTA tous les 4 mois ; filtres de CTA tous les 4 mois sans préfiltration, sinon tous les 6 mois. La date du dernier remplacement est affichée sur les CTA et un tableau de suivi est tenu à jour.
• Fluides frigorigènes : contrôles d’étanchéité selon la réglementation F-Gas III, par un opérateur titulaire d’une attestation de capacité de catégorie I à jour. Les rapports sont transmis au client et les fiches insérées dans la GMAO sous 15 jours. En cas de fuite, les mesures correctives sont engagées dans les 4 jours ; à défaut, l’équipement concerné est arrêté et vidangé dans ce même délai.
• ECS et solaire thermique : maintien des températures ECS à au moins 60 °C en sortie de ballon, au moins 50 °C au retour de boucle et entre 50 °C et 55 °C aux points d’usage. Nettoyage, détartrage et désinfection annuels des ballons ; recherche annuelle de légionelles par laboratoire accrédité COFRAC sur les réseaux de douches, avec analyses par réservoir, boucle, lot de douches et points d’usage à risque. Cette obligation légionelles s’applique aux productions collectives de La Garde et du CFPM d’Aix-en-Provence ; elle ne concerne pas les ballons électriques individuels de Marseille. Le solaire thermique comprend notamment le contrôle semestriel du circuit primaire et du fluide caloporteur, l’inspection annuelle des capteurs, supports et raccordements, le nettoyage des capteurs, le contrôle annuel de la régulation et du groupe de transfert, ainsi que le contrôle mensuel du mitigeur thermostatique et son étalonnage annuel.
• Eaux et plomberie : analyses physico-chimiques annuelles des circuits concernés, suivi des paramètres et des traitements, équilibrage et contrôle des réseaux, manœuvre annuelle des vannes, relevés au moins mensuels des compteurs concernés, et entretien des stations de relevage au moins quatre fois par an avec vidange et nettoyage annuel des fosses. En cas d’analyses non conformes, des actions correctives sont engagées et des analyses supplémentaires réalisées au moins tous les 15 jours jusqu’à trois résultats successifs conformes.
• GTB : surveillance à distance et sur site, interrogation hebdomadaire, analyse et acquittement des alarmes, ajustement des consignes et plages horaires, contrôle des automates et registre des modifications de paramètres. Un intégrateur WIT certifié et agréé réalise deux visites annuelles d’assistance sur site, incluant audit du réseau et des bus, sauvegarde externalisée et mise à jour des firmwares ; une hotline est accessible pendant les jours et heures ouvrés du marché.

Outils, suivi et livrables

Le titulaire met à disposition une GMAO et un outil de gestion des demandes d’intervention accessibles au client, avec au minimum 20 accès dont 10 simultanés. Il initialise et actualise l’inventaire des équipements, les gammes de maintenance, les stocks, les historiques et les données d’intervention. Les rapports d’activité mensuels et annuels suivent notamment interventions, consommations, contrôles réglementaires, délais, indicateurs, pièces et déchets. Sont également attendus les dossiers d’exploitation et d’astreinte, les carnets sanitaires air et eau, les comptes rendus d’incidents, les plannings de présence et d’astreinte et un plan pluriannuel de GER sur 5 ans, actualisé chaque année avant le 30 juin.

Limites et interfaces

Les équipements de cuisine professionnelle et de réfrigération des denrées, les réseaux hydrauliques enterrés et inaccessibles, les ballons électriques individuels, les réseaux d’eau froide, les équipements sanitaires et les réseaux EU/EV sont exclus des périmètres forfaitaires indiqués. Le titulaire coopère avec les prestataires multitechniques et les bureaux de contrôle ; en cas de doute sur l’origine d’une panne à l’interface, il intervient à titre conservatoire. Les interventions préventives gênant l’activité ou nécessitant la fermeture de zones sont planifiées hors heures ouvrées, sans supplément. Toute intervention causant une coupure ou une gêne significative est annoncée au référent technique au moins 15 jours calendaires à l’avance.