Exploitation et maintenance du chauffage, de l’ECS et de la ventilation

Le titulaire conduit, surveille, entretient et dépanne les installations collectives de chauffage, d’eau chaude sanitaire (ECS) et de ventilation. Le contrat associe l’entretien courant P2 à la garantie totale et au renouvellement des équipements P3. Il impose une obligation de moyens pour le P2 et une obligation de résultat pour le P3.

Équipements et limites de prise en charge

Le parc comprend notamment deux chaudières Viessmann Vitocrossal 200, un échangeur à plaques ECS, deux ballons ECS de 1 500 l avec épingles de 35 kW, pompes et organes de régulation, traitement d’eau, caisson de VMC et 201 bouches d’extraction (181 dans les logements et 20 dans les parties communes). Le périmètre porte aussi sur les installations de chaufferie et sous-stations, la distribution et les émetteurs de chauffage, la production et la distribution d’ECS, ainsi que les systèmes de ventilation, dont VMC, VNA et centrales de traitement d’air.

Sont notamment exclus les branchements gaz en amont des compteurs ou enterrés, les branchements d’eau avant leur entrée en chaufferie, les alimentations électriques en amont des compteurs, les robinetteries d’eau des logements et les réseaux non accessibles ou non visibles. Pour le P3, les radiateurs, certains réseaux enterrés ou noyés et les bouches, grilles et diffuseurs de ventilation relevant du P2 sont également exclus.

Conduite et maintenance P2

• Visites d’inspection, conduite et surveillance, maintenance préventive systématique et conditionnelle, et maintenance corrective de niveaux 1 à 4 selon la norme FD X60.000 ; dépannage, réparation et remplacements nécessaires au retour au fonctionnement.
• Programmation adaptée aux équipements, aux prescriptions des fabricants et aux performances attendues. Le planning précise les interventions, dates, durées prévisibles, locaux et contraintes ; les arrêts complets sont limités et soumis à accord préalable.
• Les interruptions de chauffage en saison de chauffe sont limitées à 4 heures, entre 14 h et 18 h. Pour l’ECS, les arrêts complets sont prévus en été, au maximum trois fois et pour 8 heures par arrêt, entre 10 h et 18 h.
• Fourniture des consommables courants et des petites fournitures, constitution et gestion d’un stock de pièces stratégiques et mise à disposition d’une permanence téléphonique non surtaxée.

Garantie totale P3, dépannage et performances

Le P3 comprend les réparations et remplacements des équipements couverts, y compris le renouvellement par du matériel neuf lorsque le matériel est déficient, vétuste ou n’est plus fabriqué. Les changements de matériel sont soumis à l’accord préalable du maître d’ouvrage et à une demande d’autorisation de dépense chiffrée. Les travaux incluent études préalables, planning, contrôles et essais, remise en état des lieux et documents des ouvrages exécutés.

L’astreinte fonctionne 24 h/24 et 7 j/7. Pour les anomalies C1, les délais sont de 2 h pour l’intervention sur site, 4 h pour le dépannage et 48 h pour la remise en état avec des pièces hors stock disponibles chez le fournisseur. Pour les anomalies C2, les délais sont respectivement de 4 h, 8 h et 5 jours ; les délais C2 s’appliquent de 8 h à 18 h, hors samedis, dimanches, jours fériés et jours non travaillés. Les délais C1 incluent ces jours. Un délai de remise en état lié à une pièce à long approvisionnement peut être prolongé en concertation avec le maître d’ouvrage.

Les températures de chauffage attendues sont de 21 °C le jour et 20 °C la nuit, avec fonctionnement 24 h/24. La température ECS doit être de 55 à 60 °C en sortie de production et de 50 à 55 °C aux points d’utilisation. Les débits de ventilation doivent respecter la réglementation ; les interventions et remplacements ne doivent pas augmenter les niveaux acoustiques au-delà des niveaux actuels ou réglementaires applicables.

Contrôles, analyses et traçabilité

Le titulaire réalise les essais et contrôles réglementaires, les relevés et analyses d’eau, et tient à jour les livrets de chaufferie et le carnet sanitaire ECS. Une analyse bactériologique de recherche de légionellose est annoncée à une fréquence annuelle dans une clause et à une fréquence semestrielle dans une autre ; les deux périodicités sont donc mentionnées au cahier technique. Les analyses de l’eau de chauffage sont réalisées au minimum une fois par an par un organisme indépendant, avec notamment pH de 9,6 à 10,5, TH inférieur à 1 °F, TA de 5 à 10, sulfites de 2 à 10 mg/l et fer inférieur à 0,1 mg/l. Le pH du réseau est contrôlé au moins trimestriellement ; le TH de l’ECS est contrôlé mensuellement lorsque le traitement existe, avec une valeur comprise entre 12 et 15.

Une GMAO permet la programmation et l’historique des interventions, l’accès en lecture seule du maître d’ouvrage et le suivi des prestations P2/P3. Le titulaire transmet les comptes rendus d’intervention, tableaux de suivi, relevés, comptes rendus semestriels et rapport annuel, incluant notamment les consommations, contrôles, pannes, travaux, vétusté, propositions de renouvellement et résultats environnementaux.