Exploitation des installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire

Le marché porte sur l’exploitation du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire de 11 opérations : 10 contrats de type CPI et un contrat de type CP. Il associe la gestion de la fourniture d’énergie P1 à la conduite, la surveillance et l’entretien P2, ainsi qu’à une garantie totale P3 couvrant les travaux et fournitures nécessaires au maintien des installations.

Les prestations couvrent notamment les équipements de chauffage jusqu’aux surfaces de chauffe, la production et la distribution d’ECS jusqu’aux limites contractuelles, les installations de traitement d’eau, de relevage et de surpression, ainsi que les installations électriques dédiées. Les réseaux enterrés ou encastrés en dalle sont exclus des réparations P2/P3 ; en cas de désordre, le titulaire assure leur localisation par des moyens non destructifs, puis les réparations éventuelles sont traitées sur devis, hors marché et avec accord de l’organisme. Pour l’opération équipée de modules thermiques d’appartement, ceux-ci et leurs accessoires sont inclus en P2 et P3, à l’exception des compteurs intégrés.

Exploitation, surveillance et maintenance

P1 comprend la gestion de la fourniture d’énergie et le contrôle de la qualité du combustible et des quantités consommées. P2 couvre la conduite, les réparations courantes, les fournitures prévues au poste, les dépannages et les interventions de petit entretien. P3 correspond à la garantie totale de fonctionnement et à la réalisation des travaux et fournitures requis pour maintenir les installations en service et leur performance énergétique.

La surveillance minimale comprend un passage par quinzaine pendant la saison de chauffage et un passage par mois hors saison. Si le surveillant et le chef de chauffe sont une même personne, le minimum est d’un passage par semaine ; le chef de chauffe passe deux fois par an. La télésurveillance ne peut remplacer les passages. Les contrôles de chaufferie et de sous-station comprennent notamment les relevés des appareils de mesure, compteurs et incidents, consignés dans le journal de bord.

Les périodicités maximales de maintenance comprennent :

• chaque mois, vérification des appareils et sécurités, relevé des compteurs et opérations sur les ballons ECS ;
• tous les trois mois, entretien et nettoyage des locaux et appareils, filtres, réseaux ECS et contrôle des paramètres de combustion ;
• tous les six mois, contrôles des chaudières et brûleurs, températures ECS, équipements solaires, vannes et recherche de fuites ;
• chaque année, ramonages, contrôles de disconnecteurs et de détection gaz, vérification de l’étanchéité de la ligne gaz et entretien anticorrosion des équipements concernés.

Le titulaire maintient un stock de pièces de rechange à proximité immédiate. Il prend les mesures nécessaires pour commencer les dépannages en moins de 3 heures, de jour comme de nuit, dimanches et jours fériés compris. Les interventions de grosse réparation ne relèvent pas du petit entretien P2.

Travaux et opérations particulières

Un nettoyage poussé et une remise à niveau sont prévus au second semestre 2027 et au second semestre 2029. Les prestations comprennent notamment le nettoyage et la peinture des parties oxydées et calorifugées, le curage des caniveaux et puisards, l’inspection et le nettoyage des ballons accessibles, le détartrage des producteurs d’ECS et le contrôle d’étanchéité des tubages de fumée.

Sont également prévus : la fourniture et la pose d’accessoires courants par installation au deuxième trimestre 2027 ; le remplacement des soupapes de sûreté des chaudières et productions ECS en 2028, puis des installations solaires en 2029 ; le désembouage chimique des installations de chauffage, avec station provisoire, spécialiste, analyses, consommables, purges, remises en eau et rapport final ; et la peinture résine époxydique des sols, socles et murs des chaufferies et sous-stations en 2028.

Une visite technique complète des équipements et bâtiments donne lieu à un recensement, à un contrôle d’état et à un rapport avec photographies, plans, devis de remplacement et améliorations chiffrées. Les réseaux sont visités en totalité ; les émetteurs et robinetteries sont recensés dans 30 % des logements. Les plans doivent identifier les tracés, organes d’isolement et d’équilibrage, sections, isolants et zones nécessitant une intervention sur le bâti.

Températures, qualité de l’eau et contrôles

En chauffage, la température moyenne contractuelle est de 19 °C, sans écart supérieur à 1 °C dans une pièce lorsque la porte est fermée. Le ralenti nocturne s’applique de 22 h à 6 h, avec un écart de 2 °C ; la température des locaux inoccupés pendant la saison de chauffe est limitée à 8 °C. La saison de chauffage court du 1er janvier au 30 mai et du 1er octobre au 31 décembre, soit 274 jours ; la mise en route ou l’arrêt demandé par l’organisme doit pouvoir intervenir sous 24 heures.

Pour l’ECS, le stockage doit être maintenu au-dessus de 55 °C et les circuits à au moins 50 °C ; la température contractuelle au puisage est de 50 °C pour la toilette et de 55 °C pour les autres usages. Le titulaire tient un carnet de suivi sanitaire et assure la surveillance du risque de légionelles. Les analyses légionelles sont réalisées une fois par an par un laboratoire certifié : 4 prélèvements pour une opération de 1 à 25 logements, 5 de 26 à 50, 6 de 51 à 75 et 8 à partir de 76 logements. Les analyses de l’eau de ville et de l’ECS sont réalisées deux fois par an, en avril et octobre ; l’eau de chauffage fait l’objet d’une analyse annuelle en novembre. Les valeurs de pH et de TH sont mesurées mensuellement. Le titulaire prend en charge les analyses contradictoires et, en cas de légionelles avérées, l’organisation et l’exécution des chocs thermiques ou chlorés.

Le programme d’équilibrage comprend, en décembre, des relevés instantanés représentatifs dans 10 % des logements par an et des enregistrements dans 5 % ; les résultats et actions correctives sont transmis sous 5 jours ouvrés. Chaque année, le fonctionnement des régulations chauffage et ECS est contrôlé par enregistreurs à voies multiples. Quinze thermomètres enregistreurs doivent être mobilisables sous 24 heures ; après sollicitation de l’organisme, leur déploiement intervient sous 24 heures. Les contrôles de combustion sont effectués dans les 15 premiers jours de la saison, puis tous les trois mois ; les rapports indiquent notamment CO₂, O₂, température des fumées, CO et rendement. Le rendement fumées doit être supérieur à 88 %.

Suivi, outils et livrables

Le titulaire établit et met à jour les schémas d’installation, les repérages des fluides, les consignes de sécurité et les instructions de conduite. Les schémas sont au minimum au format A3, sur support rigide et protégés contre les projections et l’humidité ; les fichiers DWG sont remis à l’organisme. Le journal de bord et le carnet sanitaire restent dans chaque chaufferie ; un tableau de suivi des prestations indique leurs dates prévisionnelles et réelles.

Une astreinte 24 h/24, un numéro d’appel gratuit, du personnel localisé et équipé, des moyens de communication, des outils de mesure et un Extranet « Vision intégrale » sont requis. L’Extranet doit être fonctionnel à partir du 1er février 2027, déployé sur l’ensemble des sites, accessible à plusieurs utilisateurs sans frais et permettre l’accès aux données techniques, contractuelles, de facturation et d’exploitation, l’acquisition dynamique toutes les 15 minutes, le suivi des demandes d’intervention et l’extraction au format .xls. Si le titulaire retient aussi un suivi par sondes connectées, celui-ci ne réduit pas les passages et ne remplace pas les relevés physiques d’ECS ; le portail correspondant doit être fonctionnel à partir du 1er juillet 2027.

Le titulaire transmet notamment les relevés de compteurs, résultats d’analyses, certificats et rapports de contrôles, données de suivi des pannes et réclamations, ainsi qu’un plan prévisionnel chiffré de remplacement des matériels, de réduction des consommations et de mise en conformité. Il rend compte trimestriellement des travaux P3 réalisés ou programmés, avec dates, montants, main-d’œuvre, fournitures, sous-traitance, frais de gestion et solde.