Études, programmation et maîtrise d’œuvre en réhabilitation

L’accord-cadre porte sur des études, de la programmation et des missions de maîtrise d’œuvre pour des opérations de réhabilitation, de restructuration et de construction, principalement sur du bâti ancien existant, dans un contexte urbain dense, mitoyen et potentiellement occupé. Les interventions concernent notamment des logements, des commerces et des rez-de-chaussée actifs.

Chaque opération fait l’objet d’un marché subséquent précisant le bien concerné, la surface, les éléments de mission commandés, les quantités d’études préalables et, le cas échéant, l’enveloppe affectée aux travaux. Les opérations de démolition d’ensemble d’un immeuble, les diagnostics réglementaires réalisés dans un autre accord-cadre et les sondages destructifs ou essais de laboratoire ne sont pas inclus. Le maître d’œuvre définit toutefois les investigations complémentaires nécessaires, prépare les cahiers des charges correspondants et en assure le suivi.

Études préalables

• A1 – Diagnostic et esquisse (DIAG-ESQ) : relevé ou vérification des surfaces par niveau et destination ; analyse de la structure, des planchers, de la charpente, du clos, du couvert et des réseaux ; caractérisation des dégradations ou de l’insalubrité ; analyse de l’accessibilité, de la sécurité incendie, des mitoyennetés et de la performance énergétique ; chiffrage par bien.
• Élaboration d’au moins deux scénarios contrastés portant sur le parti architectural, la distribution, les logements, les locaux d’activité, le niveau d’intervention technique et le phasage. Les scénarios sont comparés selon le programme obtenu, le coût au ratio, la performance énergétique visée, la complexité, la durée de mise en œuvre, les contraintes d’occupation et les risques.
• Mise au point du scénario retenu et du programme définitif, avec tableaux de surfaces par niveau, local et destination, distinguant l’état existant et l’état projeté.
• A2 – Diagnostic de structure (DIAG STRUC) : identification des systèmes constructifs, relevé et caractérisation des désordres visibles, appréciation de la stabilité et de la capacité portante résiduelle, analyse des mitoyennetés et identification des zones inaccessibles ou nécessitant des sondages ; préconisations conservatoires hiérarchisées et chiffrées ; avis sur la faisabilité des ouvertures, reprises en sous-œuvre, trémies et renforcements de planchers.
• A3 – Aménagement intérieur et design commercial : scénarios chiffrés sur les vitrines, devantures, l’accessibilité, l’organisation intérieure, l’identité, la signalétique et l’adaptabilité à des preneurs successifs. Cette prestation est mobilisable indépendamment et au cas par cas.

Missions de maîtrise d’œuvre

• APS : composition générale, dispositions techniques, compatibilité réglementaire, estimation par grandes masses, calendrier prévisionnel et dossier de présentation ; plans, coupes, croquis ou vues d’ambiance, note architecturale et technique, tableau de surfaces et estimation.
• APD : choix architecturaux, fonctionnels et techniques arrêtés ; principes constructifs, matériaux, installations techniques et dimensionnement indicatif des structures ; prise en compte de l’humidité, de la perspirance, de la compatibilité des matériaux et de la conservation du bâti ancien ; estimation détaillée par lot, incidences d’exploitation et de maintenance, phasage et pièces d’autorisation d’urbanisme.
• PRO : plans, coupes et élévations détaillés ; caractéristiques et mise en œuvre des matériaux ; implantation des structures et équipements ; tracés des fluides ; avant-métré et coût par corps d’état ; délai global des travaux ; constitution et suivi des autorisations d’urbanisme.
• ACT : dossier de consultation des entreprises, analyse technique et économique des candidatures et des offres, rapport comparatif motivé, assistance aux négociations et mise au point des pièces contractuelles.
• EXE partielle : quantitatifs détaillés par corps d’état. Les plans d’exécution et notes de calcul restent à la charge des entreprises.
• VISA : contrôle de conformité des études d’exécution et de synthèse, vérification des erreurs, omissions ou contradictions décelables, visa avec ou sans observations ou refus motivé, et tenue du registre des documents visés.
• DET : direction de l’exécution des travaux, ordres de service, constats contradictoires, comptes rendus, suivi de l’avancement et des dépenses, vérification des décomptes, assistance en cas de différend et instruction des réclamations.
• AOR : opérations préalables à la réception, liste et suivi des réserves, dossier des ouvrages exécutés, assistance pendant la garantie de parfait achèvement et suivi des désordres signalés après réception.
• SYN : cohérence spatiale des ouvrages tous corps d’état, plans de synthèse, carnets de détails d’interfaces et arbitrage des conflits d’implantation.
• OPC : analyse des tâches, chemin critique, calendrier détaillé, coordination des intervenants et mesures destinées au respect des délais. L’intervenant OPC est distinct de l’architecte mandataire.

Contraintes, interfaces et livrables

Les opérations doivent hiérarchiser la mise en sécurité, la salubrité et l’amélioration, respecter les contraintes du bâti ancien et limiter les nuisances en site occupé et mitoyen. Le réemploi des matériaux déposés, la sobriété des solutions et l’amélioration de la performance énergétique sont à intégrer et à documenter, notamment au regard de l’humidité, de la perspirance des parois, des ponts thermiques et de la ventilation.

L’équipe réunit au minimum un architecte mandataire spécialisé en réhabilitation du bâti ancien et rénovation énergétique, un programmiste habitat et activités, un designer ou architecte d’intérieur, des compétences en structure, thermique, fluides, accessibilité, sécurité incendie, économie de la construction, patrimoine ancien et OPC. Le mandataire coordonne l’équipe et constitue l’interlocuteur unique du maître d’ouvrage.

Les livrables sont remis en format natif modifiable et PDF ; les pièces graphiques de présentation sont en A3 paysage et les tableaux de surfaces et estimations en tableur exploitable. Les comptes rendus sont diffusés dans les trois jours ouvrés. Les réunions de présentation aux partenaires et les échanges avec les occupants et riverains sont préparés et accompagnés par le maître d’œuvre.